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25/07/2010

Vente de logement : le droit de préemption de la mairie

A Sète, de plus en plus de propriétaires se rendent compte qu’ils ne peuvent pas vendre librement leur bien au prix du marché, car la Municipalité, éventuellement via la SA ELIT, préempte leur bien.

En quoi consiste exactement la préemption ? Comment les propriétaires ou les acquéreurs peuvent-ils se défendre ? C’est l’objet de cet article issue de : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobi...#

En bleu les points importants.

Article Table des matières

Dans certains cas, heureusement assez rares, la commune peut faire jouer son droit de préemption et acheter le bien en lieu et place de l'acquéreur initial.

Le droit de préemption

Principes généraux

Dans les procédures d'expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s'il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c'est la puissance publique, principalement la commune, qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier.

Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

Le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

  • Par souci de simplification, c'est ce seul DPU qui sera traité ici.
Les motifs invoqués

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

  • L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué
Les opérations concernées

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption « renforcé » par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé.

  • Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
  • En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre. La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.

La procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

  • Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.
  • La mention de l'identité de l'acquéreur est en principe facultative.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

  • A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.
  • B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.
    • B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
    • B2. La commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.
      • B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.
      • B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.
      • B2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.
  • La visite a lieu en présence des parties, du secrétaire-greffier et du commissaire du Gouvernement, généralement le Directeur des Domaines.
  • Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.

  • Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

  • Dans tous les cas, le propriétaire conserve la jouissance du bien tant que le prix n'a pas été intégralement versé.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

Le droit de rétrocession

On l'a vu : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble.

Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation.

Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

06/12/2009

LOI SRU Décret du 30 janvier 2002 définissant un logement “décent”

LOI SRU

Décret du 30 janvier 2002

Art. 1er. - Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Art. 2. - Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Art. 3. - Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Art. 4. - Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Art. 5. - Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Art. 6. - Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

Art. 7. - La garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'intérieur, le ministre de l'équipement, des transports et du logement, le secrétaire d'Etat à l'outre-mer et la secrétaire d'Etat au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Quel recours pour le locataire ?

La mise en conformité :

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander à tout moment à son propriétaire sa mise en conformité, cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut de réponse du propriétaire à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties.
La commission rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.

A défaut d’accord constaté par la commission ou en l’absence de saisine de la commission, le locataire peut engager une action devant le tribunal d’instance. Lorsque le juge est saisi, il détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Les autres sanctions possibles communes aux deux types de location (meublé / non meublé) :

- Une des sanctions peut être en cas de logement indécent le non versement en tiers payant (c’est-à-dire entre les mains du bailleur) de l’allocation logement.
Par dérogation, elle est versée au locataire pendant un délai de 6 mois pour lui permettre de demander la mise en conformité au bailleur ou d’engager une action en justice.

A l’issue de ce délai, si le locataire apporte la preuve que l’une de ces démarches a bien été effectuée, il continue à percevoir l’allocation logement sans limitation de durée. A défaut, le versement de l’aide est suspendue jusqu’à ce qu’il apporte cette preuve.

- Des sanctions pénales peuvent également être encourues par le bailleur sur le fondement de la mise en danger de la vie d’autrui.

A savoir

Attention !
En toutes hypothèses, si le logement n’est pas décent, continuez à payer votre loyer, puisqu’à défaut, vous risqueriez une action en résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers. Vous pouvez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception (dont vous conserverez une copie) à votre propriétaire afin d’obtenir l’exécution des travaux.

23:04 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes, 2.1 Logement | Lien permanent | | Tags : loi sru, logement décent | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

Partie règlementaire Code Urbanisme – Restauration immobilière

 

 

Section II : Restauration immobilière

Version en vigueur au 1 décembre 2009

http://droit-finances.commentcamarche.net/legifrance/10-c...

Article R*313-23

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération de restauration immobilière est organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R.11-4, R.11-5 et R.11-6-1 à R.11-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Article R*313-24

Le dossier soumis à enquête comprend :
1° Un plan permettant de connaître la situation du ou des bâtiments concernés et de leur terrain d'assiette à l'intérieur de la commune ;
2° La désignation du ou des immeubles concernés ;
3° L'indication du caractère vacant ou occupé du ou des immeubles ;
4° Une notice explicative qui :
a) Indique l'objet de l'opération ;
b) Présente, au regard notamment des objectifs de transformation des conditions d'habitabilité et de mise en valeur du patrimoine, le programme global des travaux par bâtiment, y compris, s'il y a lieu, les démolitions rendues nécessaires par le projet de restauration ; lorsque l'opération s'inscrit dans un projet plus vaste prévoyant d'autres opérations de restauration immobilière, la notice présente ce projet d'ensemble ;
c) Comporte des indications sur la situation de droit ou de fait de l'occupation du ou des bâtiments ;
5° Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le service des domaines et l'estimation sommaire du coût des restaurations.

Article R313-25

Les travaux exécutés sur des immeubles dont la restauration a été déclarée d'utilité publique ne peuvent faire l'objet d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable que s'ils sont compatibles avec la déclaration d'utilité publique.

Article R313-26

L'enquête parcellaire est organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R. 11-19 à R. 11-26 et R. 11-28 à R. 11-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Article R313-27

L'autorité expropriante qui a pris l'initiative de la déclaration d'utilité publique de l'opération notifie à chaque propriétaire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d'assiette.
La notification prévue à l'alinéa précédent est effectuée à l'occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l'enquête parcellaire prévue par l'article R. 11-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle comporte l'indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux.

Article R313-28

Pour bénéficier des dispositions du second alinéa de l'article L. 313-4-2, les propriétaires qui décident de réaliser ou de faire réaliser les travaux dont le détail leur a été notifié doivent produire à l'autorité expropriante :
a) Une note précisant un échéancier prévisionnel et le délai maximal d'exécution des travaux, qui ne peut être supérieur à celui fixé par l'autorité expropriante ;
b) La date d'échéance des baux et, s'il y a lieu, les offres faites aux locataires de reporter leur bail sur un local équivalent, dans les conditions prévues à l'article L. 313-7.

Article R313-29

Lorsque l'opération est située dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine, l'architecte des bâtiments de France accompagne, s'il y a lieu, pour l'application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts, son accord sur les travaux projetés d'une attestation certifiant que ces travaux constituent la restauration complète de l'immeuble concerné.

01/10/2009

Changement de logement HLM, aide à la mobilité

Le gouvernement a pris des mesures, plus ou moins draconiennes, pour obliger les ménages à déménager lorsque leurs revenus dépassaient le plafond pour loger dans des HLM, et aussi lorsque leur logement devenait trop grand suite à l'évolution de la famille. Ces questions on fait débat, notamment concernant le sur-loyer et pour les personnes âgées qui ont vécu plusieurs décennies dans le même logement et qui n'envisageaient pas de quitter les lieux.

Un décret est paru fin septembre, pour l'aide au déménagement, voici le résumé du texte :

 

Logement social : une aide à la mobilité de 1 000 euros pour déménager

En cas de sous-occupation d'un logement social, le locataire qui déménage peut bénéficier d'une aide à la mobilité prise en charge par le bailleur.

Cette aide concerne les dépenses de déménagement, les frais d'ouverture ou de fermeture ou de transfert d'abonnements aux différents réseaux, le versement du dépôt de garantie, les frais de réparations, de travaux dans le nouveau logement. Lorsque le locataire accepte l'offre d'un nouveau logement, le bailleur propose ainsi la prise en charge des dépenses du déménagement effectué par une entreprise de son choix, pour un montant maximum de 1 000 euros. Si le locataire choisit de ne pas recourir à cette prestation, une somme forfaitaire de 400 euros destinée à couvrir les frais engendrés par le déménagement lui est versée au plus tard le mois suivant la remise des clés de l'ancien logement. Ces montants sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l'évolution du dernier indice connu des prix à la consommation hors loyers et hors tabac.

C'est un décret publié au Journal officiel du jeudi 24 septembre 2009 qui prévoit les conditions dans lesquelles cette aide est attribuée.

Liens contextuels

 

25/07/2009

Quels revenus pour accéder à une HLM ?

Pour plus de détails lire : http://www.lemoneymag.fr/v5/fiche/s_Fiche_v5/0,6171,4320,...

Ce lien restera accessible en permanece dans la colonne de droite sous la rubrique REFERENCES DE DROIT.

HLM : plafonds de ressources applicables en 2009 (en juin les plafonds devraient être minorés de 10,3%)

 

Composition de la famille Paris et communes limitrophes Ile-de-France (1) Autres régions
Personne seule 24 306 € 24 306 € 21 132 €
2 personnes sans personne à charge, hors " jeune ménage " (2) 36 326 € 36 326 € 28 220 €
- 3 personnes
- ou 1 personne seule + 1 personne à charge
- ou un jeune ménage (2) sans enfant
47 620 € 43 668 € 33 937 €
- 4 personnes
- ou 1 personne seule + 2 personnes à charge
56 855 € 52 304 € 40 968 €
- 5 personnes
- ou 1 personne seule + 3 personnes à charge
67 645 € 61 919 € 48 195 €
- 6 personnes
- ou 1 personne seule + 4 personnes à charge
76 119 € 69 677 € 54 314 €
Par personne supplémentaire 8 481 € 7 764 € 6 059 €


(1) Sauf Paris et communes environnantes.
(2) Jeune ménage : couple marié dont l'âge cumulé est inférieur à 55 ans (exemple : 20 et 34 ans).
Source : ministère du Logement - Janvier 2008

 

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22/03/2009

Les copropriétés fragiles

Dossier PACT-ARIM sur les copropriétés fragiles

[Télécharger le cahier de Référence 2006]

[Télécharger la plaquette sur les copropriétés fragiles]

Dossier Agir dans les copropriétés difficiles

Site des politiques publiques pour les copropriétés en difficultés

Dispositifs spécifiques aux copropriétés en difficulté

06:42 Publié dans 2.0 Synthèse de Textes, 2.1 Logement | Lien permanent | | Tags : copropriété | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |