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12/10/2008

Le P.R.I. - Périmètre de restauration immobilière

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Le P.R.I est une procédure d'aménagement, au sens du Code de l'Urbanisme, ayant pour objet la restauration et la remise en état d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles dans un périmètre créé à cet effet.

Le P.R.I., créé en 1962, est un outil destiné à favoriser, dans les quartiers vétustes, la réhabilitation complète des immeubles, comme alternative à la procédure de Rénovation Urbaine qui avait consisté à exproprier, démolir et reconstruire après avoir déplacé et relogé les habitants et les activités.

A l'intérieur d'un périmètre délimité par la collectivité locale, les travaux de remise en état des immeubles sont déclarés d'UTILITE PUBLIQUE puis notifiés aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fixé, faute de quoi une procédure d'expropriation peut être engagée.

Les travaux sont entrepris soit par la collectivité publique, soit par une société concessionnaire (la SA Elit), soit par les propriétaires groupés en Association foncière urbaine (AFU) ou non.

Le champ de cette procédure concerne l'urbanisme, l'architecture et l'habitat.

Le P.R.I. est aujourd'hui utilisé comme un levier supplémentaire de revalorisation d'un quartier vétuste ou comme l'un des outils d'une stratégie globale d'un quartier.

Tous les types d'immeubles vétustes justifiant de travaux importants peuvent faire l'objet d'un P.R.I.qu'ils soient situés dans des quartiers anciens ou non, à caractère historique ou non.

La création d'un P.R.I. est réalisé en trois phases:
- Délimitation du périmètre
- Déclaration d'utilité publique (DUP) des travaux
- Enquête parcellaire

Depuis la loi "Aménagement" de 1985, un P.R.I. peut être délimité à un seul immeuble.

Le P.R.I. est soumis à la seule concertation prévue en application de l'article
L.300-2 du code de l'Urbanisme  " Le conseil municipal délibère sur les objectifs poursuivis et sur les modalités d'une concertation associant pendant toute la durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées dont les représentant de la profession agricole avant:

  • Toutes modifications en révision du Plan d'occupation des sols (P.O.S) qui ouvre à l'urbanisation tout ou partie d'une zone d'urbanisation future
  • Toute création à son initiative d'une Z.A.C.
  • Toute opération d'aménagement réalisé par la commune ou pour son compte lorsque par son importance ou sa nature cette opération modifie de façon substantielle le cadre de vie ou l'activité économique de la commune......."

I Délimitation du périmètre

Elle relève de la collectivité locale ayant compétence en matière d'urbanisme si la commune est dotée d'un P.O.S approuvé.

Dans le cas contraire elle relève du préfet.

Le dossier comprend une notice explicative indiquant l'objet de l'opération, un plan de situation et l'indication du périmètre envisagé.

Au vu du dossier, une enquête publique est diligentée par le préfet.

A l'issue de l'enquête, le P.R.I. est créé par délibération de l'organe délibérant compétant ou par arrêté préfectoral.

La délimitation du P.R.I est indispensable pour engager la D.U.P. des travaux en application de l'article L 313-4 du code de l'urbanisme :

"Les opérations immobilières comportant des travaux de remise en état, modernisation ou démolition ayant pour conséquence la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, lorsque ces opérations sont entreprises à l'intérieur d'un périmètre fixé après enquête publique sont réalisées soit conformément aux dispositions de l'article L313-3
soit conformément à celle de la présente section.

Le périmètre de restauration immobilière est délimité par délibération du conseil municipal dans les communes dotées d'un P.O.S. approuvé et par l'autorité administrative sur proposition ou avis favorable du conseil municipal dans les autres communes et dans le périmètre d'opération d'intérêt national.
Une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation peut, en accord avec la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale, réaliser ou faire réaliser les opérations de restauration immobilière.
"

Article 313-3:

"Les opérations de conservation, de restauration et de mise en valeur des secteurs sauvegardés peuvent être menés soit à l'initiative des collectivités publiques soit à l'initiative d'un ou plusieurs propriétaires groupés ou non en association syndicale.

Dans ce dernier cas, ce ou ces propriétaires y sont spécialement autorisés dans les conditions fixées par le Conseil d'État qui précise notamment les engagements exigés d'eux quant à la nature et à l'importance des travaux"

II Déclaration d'utilité publique (D.U.P)

Le dossier est constitué conformément à l'article R 11-3-1 du code de l'expropriation

" L'expropriation est poursuivie en vue de la réalisation de travaux ou d'ouvrage.

Le dossier doit contenir:

  • Une note explicative,
  • un plan de situation des immeubles à exproprier,
  • une appréciation sommaire des dépenses en cas de travaux,
  • le plan général des travaux,
  • l'indication des caractéristiques principales des ouvrages les plus importants,
  • une étude d'impact
  • et un évaluation socio-économique si nécessaire"

L'enquête publique est organisée par le préfet dans les conditions de droit commun (code de l'expropriation, art R11-4 et s.)

La D.U.P est prise par arrêté préfectoral, elle a pour effet d'ouvrir aux propriétaires des immeubles concernés un droit de délaissement.

Si le dossier et complet, l'article L 313-4-1 du code de l'urbanisme autorise la fusion des  deux enquêtes préalables respectivement à la délimitation du P.R.I. et de la D.U.P.

C'est dans l'enquête parcellaire que les travaux à engager sur les immeubles sont si nécessaire notifiés individuellement aux propriétaires par l'autorité compétente qui a délimité le P.R.I. et approuvé le programme des travaux. Le dossier comprend :
- Le plan parcellaire
- La liste des propriétaires concernés et pour chacun d'entre eux le détail des travaux à réaliser

L'ouverture de l'enquête parcellaire est décidée par le préfet dans les conditions prévues à l'article R 11-20 du code de l'expropriation.

C'est au cours de l'enquête que les propriétaires doivent faire connaître leur intention de réaliser les travaux et leurs immeubles sont alors exclus de plein droit de l'arrêté de cessibilité.

Dans le cas contraire, l'autorité compétente peut procéder à l'expropriation de l'immeuble concerné.

Conformément à l'article R 11-21 d code de l'expropriation, l'enquête parcellaire et l'enquête de D.U.P. peuvent être fusionnées si l'avancement du dossier le permet.

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La mise en Déclaration d'Utilité Publique(DUP),  c'est quoi?

C'est une opération publique au service du renouveau urbain

Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) prise par arrêté préfectoral, son propriétaire est soumis à une obligation de réaliser les travaux, déterminés par la DUP, dans un délai de 18 mois, après la notification de la DUP.

Sont concernés les immeubles qui ne répondent plus aux normes d’habitabilité, de sécurité et de confort.

Dans tous les cas, la SEM (société d'économie mixte: la SA Elit)
DOIT :

  • Informer le propriétaire sur les aides et subventions dont il peut bénéficier pour rénover son bâtiment.

La SEM doit toujours rechercher avec les propriétaires occupants l’équilibre entre les besoins de travaux du logement et la charge financière qu’ils peuvent endosser.

L’ensemble des aides financières proposées en complément est versé sous réserve que les travaux soient menés par des entreprises qualifiées.

La SEM aide donc aussi les propriétaires occupants à être vigilants quant aux compétences des entreprises qu’ils choisissent.

L’ensemble des aides financières proposées en complément est versé sous réserve que les travaux soient menés par des entreprises qualifiées.

La SEM aide donc aussi les propriétaires occupants à être vigilants quant aux compétences des entreprises qu’ils choisissent.

  • Assurer un rôle de concertation et de conseil auprès du propriétaire pour qu’il engage lui-même les travaux.

Pour ceux qui souhaitent réaliser des travaux de confortement de leur logement mais qui pensent ne pas avoir les moyens de le faire, des aides exceptionnelles existent.

Ce dispositif a été calibré pour mener une réhabilitation d'un montant compris entre 12 000€ et 18 000€ par logement.

  • Informer le propriétaire qu'elle peut acheter l'immeuble s'il préfère le vendre

Cette démarche est justifiée par l'intérêt général poursuivi par la SEM dans sa mission de rénovation globale.

Il est dans son rôle d'agir sur les immeubles qui constituent une exception regrettable dans une rue, un ilot, voire un quartier et qui favorisent le sentiment d'abandon du territoire et son caractère dégradé.

La SEM acquiert des bâtiments qui ne répondent plus aux normes d’habitabilité, de confort et de sécurité et qui ont besoin d'être restructurés et rénovés dans leur globalité.

L’ensemble des immeubles acquis doivent être soumis à une obligation de travaux.

A partir de l’état général du bâtiment, la SEM repère et liste tous les problèmes à résoudre.

Parfois, la liste est longue :

  • manque d’étanchéité ;
  • sanitaires inexistants ou hors normes ;
  • absence de tout-à-l’égout ;
  • peintures au plomb ;
  • menuiseries dégradées ;
    etc.

Ainsi, par sa démarche, la SEM mettra en place une dynamique de réhabilitation cohérente et globale pour améliorer le cadre de vie de chacun et permettra de renouveler l'habitat afin qu'il réponde aux normes du marché et améliore la qualité de vie des habitants.

Elle s'inscrira dans le développement durable en permettant un véritable recyclage immobilier

Pour mener à bien sa mission de recyclage immobilier, condition indispensable à la constitution d'une offre locative de qualité, la SEM peut se porter acquéreur de logements.

Elle utilise pour cela, en plus de procédures de négociations amiables, le droit de préemption  qui lui permet de se substituer à un acquéreur potentiel dès lors que l’immeuble concerné le justifie par son état de vétusté.

En utilisant ce droit, la SEM  garantit la restructuration et la réhabilitation en profondeur d’un certain nombre de logements dont la situation, en deçà des normes d’habitabilité et de décence, n’est pas acceptable.

Elle intervient dans des transactions immobilières des secteurs où l’opération est déployée.

Son positionnement ciblé, visant à remettre sur le marché des logements de qualité à partir de logements indécents, ne bloque pas le marché immobilier des secteurs.

Elle élaborera ensuite les plans de réhabilitation qui répondent aux normes du confort moderne, évaluera le montant des travaux et recherchera des acquéreurs pour le produit immobilier constitué.

Les investisseurs qui acquerront les logements auprès de la SEM s’engagent donc à effectuer les travaux prescrits.

Ils pourront s’ils le souhaitent bénéficier des avantages de défiscalisation de la loi Malraux qui leur permettront  de déduire de leur revenu global la totalité des coûts de réhabilitation.

Afin de répondre à l’objectif qualitatif de l’opération, les acheteurs ont l'obligation de réaliser les travaux en respectant les autorisations d’urbanisme afférentes à l’immeuble obtenues par la SEM. Le respect du programme immobilier (typologie des logements) ainsi que la mise en œuvre des  travaux par des professionnels du bâtiment sont les conditions essentielles des transactions
entre la SEM et les acquéreurs.

Opérer avec la SEM , c’est avoir un interlocuteur unique qui traite  les dossiers de ses clients de A à Z. Il guide les propriétaires occupants  dans la réhabilitation de leur logement et les investisseurs dans le montage de leur dossier.

Dans tous les cas, il permet à ses clients d’avoir en main les atouts nécessaires pour obtenir des aides financières et bénéficier des avantages fiscaux.

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III Conséquences pour les propriétaires bailleurs

Lorsque un P.R.I (Périmètre de restauration immobilière) est créé avec tous ses effets de droit dans une zone couverte par un secteur sauvegardé à l' étude ou dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural et paysager) légalement créée, les travaux de restauration immobilière entrepris par les propriétaires bailleurs s'engageant à louer les locaux à usage d'habitation principale pendant une durée minimale de six ans, bénéficient d'un régime fiscal privilégié.

Les travaux conformes à la D.U.P. et régulièrement autorisés par le préfet, peuvent être inclus dans les charges foncières lorsqu'ils correspondent à la restauration complète de l'immeuble concerné, sous attestation de l'architecte des bâtiments de France. (cette disposition résulte des articles L56-I-3° et 31 du code général des impôts et l'instruction fiscale du 17 mai 1995 en précise les conditions d'application).

Le dispositif fiscal spécifique permet d'inclure dans les charges foncières les démolitions imposées.

Ce régime fiscal privilégié n'est applicable qu'aux P.R.I. liés à un secteur sauvegardé à l'étude ou à une ZPPAUP.

L'initiative de cette procédure appartient normalement à la commune ou au groupement de communes ayant compétence en matière d'urbanisme.

Lorsqu'un quartier est concerné par le projet de PRI et compte tenu de la diversité des enjeux en présence, urbains architecturaux et socio économique, il est souhaitable qu'un comité de pilotage soit mis en place pour orienter et suivre l'ensemble de l'opération.

Le P.R.I. est une procédure au maniement complexe dont les effets immobiliers et sociaux peuvent être pervers, elle doit donc être utilisée à bon escient après une étude approfondie du quartier.

Une étude pré-opérationnelle doit en tester la faisabilité sur le plan juridique, financier, social, architectural, immobilier en tenant compte des données socio-économique du quartier.

L'objectif du P.R.I. est de faciliter les travaux et non d'exproprier.

L'expropriation doit être la mesure ultime à la disposition de la collectivité locale qui n'y est jamais tenue.

L'accord des propriétaires au principe et aux conditions notamment financière de l'opération est un élément essentiel de stratégie du montage de l'opération et de son démarrage.

L'étude opérationnelle permet de sensibiliser les propriétaires et de les intéresser à l'opération.

Ni les locataires, ni les preneurs de baux professionnels ou commerciaux ne peuvent s'opposer aux travaux.

Ils peuvent, si nécessaire, être tenus d'évacuer les locaux. La question du relogement des habitants doit s'envisager dans le respect, par les propriétaires
actuels ou les investisseurs, des droits des occupants (respect du droit ou maintien dans les lieux, de l'échéance normale du bail notamment avant travaux ce à quoi la collectivité publique doit veiller).

Si le relogement est rendu nécessaire par l'opération d'aménagement (expropriations, acquisitions, préemptions, travaux) celui-ci doit être assuré dans les conditions prévues aux articles L.314-1 à L. 314-9 du code de l'urbanisme.

" La personne publique qui a engagé l'opération de restauration immobilière est tenue à  l'obligation de relogement et son financement peut être prévu dans l'opération. Ceci signifie que lorsque les occupants ont du quitter les lieux en fin de bail (les travaux constituant un motif légitime et sérieux de non reconduction du bail) la collectivité ou son aménageur doit assurer le relogement pour tout les types d'occupants, lesquels ont été redéfinis dans l'article L 314-1 du code de l'urbanisme par la loi S.R.U."

Sources :

23:31 Publié dans Synthèse de Règlementations ou Textes de loi | Lien permanent | Commentaires (0) | Trackbacks (0) | Envoyer cette note | Tags : p.r.i., sète, sru, urbanisme

19:00 Publié dans 2.0 Synthèse de Textes | Lien permanent | | Tags : pri | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |