Midilibre.fr
Tous les blogs | Alerter le modérateur| Envoyer à un ami | Créer un Blog

01/10/2011

PRI Ile Sud - Plan de restauration immobilière : l’inquiétude grandit rue Carnot

Le dossier de restauration immobilière du “35 r Lazare CARNOT”  est un des plus complexes, que la Ville de Sète devra traiter sur le plan humain.

En ayant pleinement le droit de préempter, exproprier ou procéder à des évictions, et expulser, la Ville a tous les outils en main pour arriver à ses fins. Tout un éventail de choix s’offrent à elle :
- permettre une restauration à la papa, en offrant beaucoup de facilités aux propriétaires de bonne foi (nous insistons sur la bonne foi) pour conserver leur bien, l’améliorer, ou le céder dans de bonnes conditions 
- ou à l’autre extrême, aller vers une restauration plus musclée que tout le monde appréhende et qui va permettre à un promoteur de  récupérer à un prix attractif l’essentiel des 800 m² de restauration et de réaliser une bonne opération en revendant les lots totalement restructurés à de petits investisseurs attirés par la pression démographique qui s’exerce sur Sète et la région.

De l’autre côté de la barrière, les copropriétaires “historiques” (hors SA ELIT) sont des personnes fragiles. La plupart d’entre eux ont toujours vécu dans cet immeuble. Ils ont contribué en dépit de l’exode massif vers le “Château Vert” qui a attiré tous ceux qui soufraient déjà de la vétusté de leur logement - à faire que cette rue ne soit pas totalement abandonné, par sa population d’origine.
Peu rompus à l’accélération du monde moderne, ils s'éternisent sur les difficultés passées imputables à l'aménageur, la SA ELIT, et à leur syndic; ils anticipent plus facilement sur les difficultés à venir possibles que sur les solutions qui pourraient les aider à mieux s'en sortir, c'est à dire estimer leur patrimoine de façon réaliste - en vue d’investir ou d’en tirer une valeur - au plus juste juste, qu’ils aient ou non les moyens suffisants pour faire les travaux imposés, en restant dans le cadre strict de la loi.
A leur décharge, ils ont chacun à affronter des situations  délicates autant que différentes. Comme on est loin du concept de copropriété à problème où les gens se chamaillent ou sont bloqués par l’attitude d’un copropriétaire, on est en droit d’attendre que la Ville les aident à franchir les étapes difficiles de façon plus évidente que cela n’a été fait jusqu’à présent.

En effet, la SA ELIT dans son rôle d’aménageur, qui peut rafler un maximum à la fin en faisant porter le chapeau aux copropriétaires, a du mal à imaginer qu’elle peut apporter un concours suffisant pour que ces personnes sortent des fausses solutions qu’elles espèrent sans les nommer. La Ville serait bien inspirée d’exhorter son aménageur à être plus didactique et serviable sur ce point.

En ce qui nous concerne, CETTE Evolution recommande à toutes les copropriétés touchés par une DUP de travaux obligatoires et à leur Conseil Syndical , de jouer pleinement leur rôle de décideur et de ne pas laisser la SA ELIT, leur Syndic, ou leur Architecte, les embarquer sur des solutions qui dépassent leur agrément ou les exigences de la DUP, qui conduirait ces derniers, de fait, à décider à leur place  :

  1. de s’assurer qu’il n’existe aucune divergence de vue entre copropriétaires sur leur règlement de copropriété. En cas de désaccord important notamment sur le financement des travaux des communs, les copropriétaires les plus diligents doivent exiger le recours à un expert ou un juge pour régler les points de litiges
  2. de choisir un syndic – si ce n’est déjà le cas - dont ils pourront mesurer la capacité à les guider dans leurs droits et leurs démarches pendant la DUP, et à permette aussi bien à la copropriété qu’à chacun des copropriétaires, de prendre des décisions réalistes en leur présentant à chaque étape, un lot complet d’alternatives répondant à leurs besoins 
  3. de rechercher et sélectionner, le plus rapidement possible, un homme de l’art, architecte ou un bureau d’étude, en demandant des devis sur une pré-étude et une estimation des travaux correspondant strictement aux exigences de la DUP telle qu’elle a été voté par le Conseil Municipal. Le coût de cette pré-étude, relativement modeste et accessible à toute Copropriété, permettra d’estimer sérieusement le coût des travaux réels, chose que ne permet pas de faire le barème standard appliqué par la SA ELIT évoqué en fin d’article.
  4. de s’imposer et d’exiger des échanges écrits, rédigés dans un langage compréhensible par tous, et totalement explicites de façon à éliminer tout non dits

Si ces pré-requis ne sont pas réalisés, la Copropriété et les copropriétaires, ne se donnent aucune chance  pour pouvoir

  • négocier correctement les cessions de bien qu’ils envisageraient
  • ou piloter convenablement leur projet de rénovation, en particulier pouvoir rechercher puis rentrer dans le détail des aides réelles consenties par les pouvoir public, et voir parallèlement comment étaler les travaux sur une période de temps la plus large possible pour lisser les efforts de financement.

Les Copropriétés qui s'avèreraient incapables de prendre leurs responsabilités  en suivant ces recommandations, ne pourront se plaindre par la suite que la SA ELIT prenne par défaut la responsabilité complète de la restauration et de son pilotage.

MIDI LIBRE  29/09/2011, 16 h 35 | Mis à jour le 29/09/2011, 16 h 58

2 réactions

Claude Jouelle est l'une des habitantes d'un immeuble insalubre rue Lazare-Carnot.

Claude Jouenne est l'une des habitantes d'un immeuble insalubre rue Lazare-Carnot.
(PATRICE CASTAN)

Frappé par une Déclaration d’utilité publique depuis 2005, le n°35 de la rue Lazare-Carnot devra impérativement être rénové. Dans le cadre du Plan de restauration immobilière, la SA Elit  (Société d'équipement du littoral de Thau) doit orchestrer cette rénovation, et veiller notamment à ce que chaque co propriétaire verse sa quote-part de travaux qui seront très lourds.

Or, la majorité des résidents du “35” n’ont pas des revenus leur permettant de faire face à un investissement pouvant se monter, pour chacun, à plusieurs dizaines de milliers d’euro. Et pour autant, aucun des propriétaires occupants, parfois très âgés, n’envisage de quitter l’immeuble un jour.

La SA Elit assure que des aides seront accordées, que les travaux sont incontournables et qu’elle n’a pas l’intention de tyraniser les résidents.

Il faudra bien, pourtant, avancer... Plus d’informations demain dans votre édition locale.

Glossaire :

Déclaration d’utilité publique de travaux (DUP) :
Une procédure administrative qui dans le cadre d’une opération d’aménagement permet à la Ville d’obliger les propriétaires privés à entreprendre des travaux fixées par elle, en les expropriant au besoin.
En outre, de façon à attirer des investisseurs en leur permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse,  la loi Malraux par exemple, l’essentiel de la Ville de Sète a été classé en
ZPPAUP. Il en en résulte que tous les travaux dans cette ZPPAUP passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, alourdissant ainsi la facture pour tout les propriétaires alors que l’intérêt fiscal pour les gros investisseurs n’est plus que virtuel.

 

Au 35 rue Carnot, le PRI hante les nuits des résidents

MIDI LIBRE 30/09/2011, 06 h 00 | Mis à jour le 30/09/2011, 11 h 36
PATRICE CASTAN

8 réactions

Au 35 : 2 logements à la SA Elit, 3 locataires, 5 proprios occupants, dont C. Jouenne.

Au 35 : 2 logements à la SA Elit, 3 locataires, 5 proprios occupants, dont C. Jouenne. (© D.R)

Claude Jouenne a 66 ans. Et, en 2004, elle a investi 83 000 € dans un petit appartement de la rue Carnot, au cœur du quartier Quatre-ponts à Sète.
45 m2 en bon état, avec climatisation, mezzanine et terrasse. Tranquille. D’autant plus tranquille qu’autour, "la SA Elit grignote, rachète des logements pour rénovation dans le cadre du PRI. Du coup, il y a beaucoup moins de voisins." Sauf que le Plan de restauration immobilière qui avance dans l’objectif de "lutter contre l’habitat indigne" a, aussi, “frappé” à sa porte. Dès 2005, avec une première Déclaration d’utilité publique, renouvelée dernièrement, pour 5 ans, le temps que le projet de rénovation aboutisse.

Il faut dire que si l’appartement de Claude Jouenne est plus que décent, ce n’est pas le cas des parties communes du 35, rue Carnot, ainsi que de certains logements qui n’ont pas connu de rénovation en bonne et due forme depuis un demi-siècle. C’est de cela que l’on a parlé en juin, en réunion de copropriété, avec, à la table, des représentants de la SA Elit, qui s’est rendue propriétaire de deux logements.

Car pour mettre en musique la rénovation des lieux, la société d’économie mixte doit s’assurer que chaque copropriétaire (ils sont une dizaine) paiera sa quote-part. Et c’est bien là que le bât blesse. Car si Claude Jouenne est disposée à investir dans la rénovation d’un immeuble qu’elle ne compte pas quitter, d’autres copropriétaires, "âgés de plus 80 ans et qui ont de petites retraites", se voient mal engager de lourdes sommes. Et encore moins quitter une adresse où ils résident depuis parfois 50 ans.

Mais de quelles sommes est-il question, justement, pour chaque copropriétaire ? Difficile de savoir. Claude Jouenne pense que "ce sera certainement plus de 15 000 €".

Isabelle Giordano dont la mère, Manuela Mirales, 88 ans et 320 € de retraite, est propriétaire au 35, estime que ce sera bien au-delà. Et s’inquiète de la "vision globale" de la SA Elit : "Nous avions déposé un projet de rénovation de la terrasse. Il y a 3 ans, nous avions même trouvé une entreprise et provisionné l’argent. Mais là où lui nous demandait 15 000 €, la refaire “à l’ancienne” comme le veut l’architecte des Bâtiments de France et la SA Elit, revient à 37 000 € ! Pour le tout, à mon avis, ce sera 70 000 €... chacun !"

Sera-t-il possible d’envisager une rénovation a minima puis de progresser par palier, de façon à ce que chaque copropriétaire puisse suivre ? Rien n’est moins sûr. Pour autant, la SA Elit devra mener à bien la rénovation du “35”.

Quant à la perspective de vendre à l’aménageur à défaut de pouvoir financer, il faudrait apparemment le faire "à un prix ridicule : on nous parle de 700 € le mètre, assure Isabelle Giordano.

C’est vrai, l’immeuble est en mauvais état. Mais vous savez, ici, ce n’étaient que des pêcheurs et des ouvriers. Ils n’avaient pas de moyens et un syndic laxiste. Ce sont des gens qui ne sont jamais allés au resto, ou en vacances. Ces appartements, c’est tout ce qu’ils ont. Et il faudrait les mettre dehors ?"

Depuis quelques mois, Au 35 de la rue Carnot, les mamies sétoises s’enferment à double tour dès qu’elles entendent parler de PRI.