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08/02/2013

Droit de Préemption Urbain

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Mise en œuvre du DPU

Page modifiée le 17/11/2010

Au-delà des aspects purement procéduraux qui seront exposés afin que vous ayez connaissance des différentes étapes, nous insisterons sur les motifs pouvant justifier le recours au droit de préemption urbain (DPU). Ce dernier aspect est en effet très important car étroitement surveillé par le contrôle de la légalité.

Procédure du DPU

La nécessité d’un avis préalable du service des domaines

Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dés lors que le prix ou l’estimation figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ou que le prix que le titulaire envisage de proposer dépasse une valeur totale égale ou supérieure à 75 000 euros (fixée par l’arrêté du 17 décembre 2001) (Article R. 213-21 du Code de l’urbanisme).

L’avis du service des domaines doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l’acquisition.

Il convient de noter en la matière que la commune n’est pas tenue de se rallier au prix proposé par le service des domaines. Cependant, si elle décide d’un prix d’achat supérieur, la délibération devra être motivée.

La décision de préemption

La décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé en visant une des actions ou opérations d’aménagement mentionnées dans le Code de l’urbanisme et en détaillant le projet poursuivi.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision à compter de la réception de la DIA (Articles L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9 du Code de l’urbanisme). Pour que la décision de préemption soit valable, il faut qu’elle soit prise avant expiration du délai mais également qu’elle soit reçue avant cette expiration.

De plus, cette décision doit être transmise en préfecture pour devenir exécutoire avant l’expiration du délai.

L’article R. 213-8 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de vente de gré à gré, trois cas sont possibles :

-  la commune renonce expressément ou tacitement à l’exercice de son droit de préemption.

-  la commune décide d’acquérir le bien aux conditions et prix fixés dans la DIA. La vente est alors considérée comme définitive et le paiement du prix doit intervenir dans les six mois (article L. 213-14 du Code de l’urbanisme).

-  la commune offre d’acquérir le bien à un prix qu’elle a fixé. La notification de cette offre doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA en mairie. Le propriétaire a alors deux mois pour faire connaître sa réponse (Article R. 213-10 du Code de l’urbanisme) Le propriétaire a plusieurs possibilités : soit renoncer à l’aliénation, soit accepter l’offre de la commune, soit maintenir le prix qu’il avait fixé dans la DIA.

En cas de maintien du prix, la commune peut soit renoncer soit saisir le juge de l’expropriation. La commune dispose d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire pour saisir le juge de l’expropriation. A défaut, la commune sera réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption (Article R. 213-11 du Code de l’urbanisme).

Il convient de préciser que le titulaire d’une promesse de vente concernant le terrain préempté a un intérêt à contester une décision de préemption (Conseil d’Etat, 16 décembre 1994, Commune de Sparsbach).

Motifs justifiant le DPU

Aux vues des articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme, les différents objets possibles du droit de préemption sont les suivants :
- mettre en œuvre un projet urbain,
- mettre en œuvre une politique locale de l’habitat,
- organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,
- favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
- réaliser des équipements collectifs,
- lutter contre l’insalubrité,
- permettre le renouvèlement urbain,
- sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels,
- constituer des réserves foncières pour permettre la réalisation des opérations et actions ci-dessus définies.

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement les faits notamment la motivation de l’utilisation du droit de préemption et la précision du projet envisagé (voir à ce sujet l’article "attention à l’imprécision des décisions de préemption", IBM n°179, mai 2005, page 6).

Conditions de fond et de forme à respecter dans la délibération de la commune décidant la mise en œuvre du DPU

Ainsi que cela a été précisément rappelé ci-dessus, il importe de mentionner précisément les projets justifiant la préemption. Ainsi, tout élément de nature à attester de la réalité du projet : études réalisées, précédentes délibérations du conseil (mentionnant par exemple l’intérêt de créer un logement social etc) mériterait d’être intégré à la décision.

L’existence de tels éléments matériels attestant du sérieux des projets n’est pas indispensable, toutefois si vous en disposez, citez les en visa de la délibération et intégrez-les en pièces jointes qui seront également transmises au contrôle de la légalité. En outre, il serait souhaitable de préciser sous quelle échéance la commune souhaite réaliser ses projets.

S’agissant de la forme de la délibération celle-ci devra :

- Mentionner le numéro de parcelle objet de la préemption ainsi que le zonage auquel elle appartient dans vos documents d’urbanisme
- Faire expressément référence à la délibération du conseil municipal ayant institué le DPU sur la zone concernée (en rappelant la date, la référence etc)
- Mentionner les articles du Code de l’urbanisme applicables (Article L.210-1 et suivants, L. 300.1 et R. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

Pour plus de précisions sur l’institution du DPU, la DIA,..., l’Association des Maires a consacré également une double page sur ce thème dans l’IBM n°169 de mai 2004.

La possibilité pour le conseil municipal de déléguer l’exercice du DPU au maire

Le conseil municipal peut déléguer sa compétence au maire, en application du 15° de l’article L 2122-22 du Code général des collectivités territoriales. Il revient donc au conseil municipal de décider du contenu de la délégation qu’il consent au maire.

Le conseil municipal peut y mettre fin à tout moment. Enfin, la délibération du conseil municipal, doit définir avec une précision suffisante la délégation donnée au maire (Conseil d’Etat, 2 février 2000, commune de Saint-Joseph).

Le droit de préemption pour le commerce de proximité

La loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a institué un droit de préemption spécifique en faveur des communes leur permettant de préempter des fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux.

Un décret d’application, nécessaire pour que les communes puissent exercer ce droit, vient d’être publié au Journal Officiel du 28 décembre 2007.

Cette nouveauté fera l’objet d’un article spécifique dans les Brèves juridiques de notre site.

 

Quelle est la procédure applicable en cas de désaccord sur le prix ?

Page modifiée le 17/11/2010

Il arrive souvent qu’une commune, recevant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), trouve le prix demandé exagérément élevé et souhaite formuler une contre-proposition au vendeur. De cette offre va alors découler une procédure qui diffère en fonction des scénarios possibles.

NB : tous les textes cités ci-après figurent dans le Code de l’urbanisme.

FORME ET DELAIS DE LA CONTRE-PROPOSITION

Pour mémoire, une copie de la DIA doit être transmise au directeur des services fiscaux dès réception en mairie. Il convient alors de préciser si cette transmission vaut ou non demande d’avis. (Art. L. 213-2 et R. 213-6).

Si la commune juge le prix trop élevé elle doit notifier sa contre-proposition au propriétaire et l’informer qu’à défaut d’acceptation, il sera demandé une fixation judiciaire du prix au juge de l’expropriation. (Art. R. 213-8)

Le vendeur dispose à son tour d’un délai de deux mois suivant réception de l’offre pour notifier à la commune :
- Son acceptation de l’offre et sa décision de vendre au prix proposé par la commune
- Sa renonciation à vendre son bien
- Son intention de maintenir le prix et son accord sur le saisine du juge (Art. R. 213-10)

NB : le silence du propriétaire dans les deux mois vaut renonciation à la vente.

A ce point de la procédure, trois scénarios se dessinent.

1) LE VENDEUR ACCEPTE LA CONTRE-PROPOSITION.

C’est bien sûr l’hypothèse la plus simple, suivie de quelques formalités :
- Un acte authentique est établi dans les 3 mois suivant l’acceptation du vendeur. (Art. R. 213-12 alinéa 1)
- Le prix de la transaction doit être payé dans les 6 mois suivant acception par le vendeur de la contre-proposition. (Art. L. 213-14)

2) LE VENDEUR RENONCE A LA VENTE

Dans ce cas, la procédure s’interrompt tant que le bien est retiré de la vente. Pour autant, celui-ci reste soumis au droit de préemption. Aussi, lorsque le propriétaire souhaitera à nouveau le mettre en vente, il devra se soumettre à la procédure en envoyant une nouvelle DIA.

3) LE VENDEUR MAINTIENT SON OFFRE INITIALE ET OPTE POUR UNE FIXATION JUDICAIRE DU PRIX.

C’est bien sûr le cas de figure le plus défavorable aux deux parties car toute intervention judiciaire est susceptible d’allonger considérablement la durée de la procédure. En outre, il y a lieu de mettre en place un outil type « tableau de bord de suivi » car les délais à respecter son nombreux, variables dans leurs effets car le silence de la commune signifie tantôt une renonciation à préempter, tantôt une acceptation.

a) Saisine du tribunal

En cas de désaccord sur le prix, la compétence revient au juge de l’expropriation qui intervient pour fixer le montant de la transaction en vertu de l’article L. 213-4.

La commune saisi le juge de l’expropriation dans les 15 jours suivant réception de la réponse du vendeur. (Art. R. 213-11) Cette saisine doit se faire par lettre recommandée adressée au secrétariat du tribunal accompagnée du mémoire introductif d’instance en double exemplaire. Bien que le texte ne l’exige pas, il est préférable d’adresser un courrier avec accusé de réception afin que la commune dispose d’une preuve du respect du délai. Si le délai de 15 jours n’est pas respecté, la commune est réputée renoncer à exercer son droit.

b)Consignation d’une partie du prix

Une somme correspondant à 15 % de l’évaluation faite par le directeur des services fiscaux doit être consignée. L’acte de saisine du juge et l’évaluation du bien constituent les pièces justifiant la consignation.

Une copie du récépissé de consignation doit être notifié à la juridiction compétente et au vendeur dans un délai de 3 mois suivant la saisine du juge. Le non respect de cette formalité vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (Art. L. 213-4-1)

NB : les fonds ainsi consignés ne seront libérés qu’après renonciation à l’exercice de son droit par la commune ou après le transfert de propriété si la procédure est menée à terme. (Art. L. 213-4-2)

- Cas où le transfert de propriété est réalisé suite à la décision du juge Une fois le prix définitivement fixé par le juge, les parties disposent d’un délai de deux mois pour accepter le prix ou renoncer à la transaction. (Art. L. 213-7)

ATTENTION !!! Le silence gardé par les parties dans ce délai vaut acceptation du prix et transfert de propriété au profit de la commune.

Quelques formalités doivent encore être respectées pour parfaire la vente :
- Une fois la décision judiciaire devenue définitive, un acte authentique constatant la vente doit être établi dans les 3 mois. (Art. R 213-12)
- Le prix doit être payé dans les 6 mois suivant le jour où la décision de juge est devenue définitive.
- Cas où le vendeur renonce à la transaction

En cas de désaccord sur le prix, tout propriétaire d’un bien peut retirer celui-ci de la vente en cours de procédure. (Art. L. 213-7)

La jurisprudence a en effet précisé que tant que le titulaire du droit de préemption n’a pas accepté le prix proposé, le propriétaire peut renoncer à son intention d’aliéner. (CAA Paris, 28 juin 1994, Commune de Meudon, req. n° 93PA00388)

- Cas où la commune renonce à préempter avant la décision du juge

Si la commune renonce à l’exercice de son droit de préemption avant que la fixation judicaire du prix, le propriétaire peut alors vendre son bien à un tiers, au prix qu’il avait indiqué dans la DIA. (Art. L. 213-8 alinéa 1)

- Cas où la commune renonce à préempter après la décision du juge La commune ne pourra plus exercer son droit de préemption sur ce bien dans les 5 ans suivant la décision judicaire devenue définitive. (Art. L. 213-8)

Toutefois, le texte précise que ce droit ne peut être à nouveau exercé à « l’égard du même propriétaire ». Implicitement, la commune semble autorisée à exercer à nouveau son droit de préemption si une nouvelle DIA adressée par un nouveau propriétaire portant sur le même bien lui était adressé dans le délai de 5 ans.

Le propriétaire peut en revanche vendre son bien à un tiers acquéreur dans le délai de 5 ans. La vente devra être conclue selon le prix judiciairement fixé, révisé en fonction de l’indice du coût à la construction. Art. L. 213-8)

Dans ce cas, la commune devra être informée du montant de la transaction (Art. R. 213-13)

02:16 Publié dans 2.0 Synthèse de Textes, 2.4 Urbanisme | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |