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11/05/2014

Loi ALUR

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Loi ALUR : abaissement des règles de majorités en copropriété

La loi ALUR procède à un abaissement des règles de majorités afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale de copropriété et la réalisation de travaux. Ainsi, les opérations relevant jusqu’ici de la majorité absolue relèvent désormais de la majorité simple.

Pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 définit quatre majorités selon la nature du projet envisagé et les décisions prises en assemblée générale :

  • la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (dite « majorité simple » de l’article 24),
  • la majorité des voix de tous les copropriétaires (dite « majorité absolue » de l’article 25),
  • la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (dite « double majorité ou majorité renforcée » de l’article 26)
  • et l’unanimité.

Les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24

(ALUR : art. 59 I 4° et 7° / loi du 10.7.65 : art. 24)

- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

- Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

- Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

- L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

- La décision d’engager le diagnostic technique global ainsi que ses modalités de réalisation.

Les décisions qui relèvent désormais de la majorité de l’article 25

- Toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges, dans les copropriétés de quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

- L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (ALUR : art. 59 I 7° / loi du 10.7.65 : art. 25) ;

- La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (ALUR : art. 59 I 9° et 13 / loi du 10.7.65 : art. 25)

- La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Précisons que la décision de confier tout ou partie des archives à un prestataire incombe uniquement au syndicat et non plus au syndic. En cas de changement de syndic, il appartient au syndicat de transmettre au prestataire les coordonnées du nouveau syndic. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

La passerelle de majorité qui permet de passer d'une majorité absolue à une majorité simple (ALUR : art. 59 I 8° / loi du 10.7.65 : art. 25-1) est réservée aux opérations relevant de la majorité absolue à l’exception de travaux comportant transformation, addition, amélioration et aux travaux réalisés en vue de l'individualisation de contrats de fournitures d'eau.

Les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 26

- La double majorité demeure requise pour la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de leur logement. Toutefois, lorsqu’en application du règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité est nécessaire.

Les deux questions relatives à la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat devront être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

L’uninanité

- L’unanimité n’est plus requise pour les opérations de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifs. Désormais, la double majorité suffit (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Il était quasiment impossible jusqu’à présent de surélever une copropriété d’un étage, ceci pour une bonne raison car les copropriétaires du dernier étage avaient un droit de véto. Ils conservent un droit de préférence pour acquérir le nouveau logement, par exemple, en vendant leur ancien logement, ou même le droit de construire, tout en percevant éventuellement une indemnité pour trouble de jouissance.

Lorsque l’immeuble se situe dans un périmètre de DPU et comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever doit confirmer à la majorité des voix des copropriétaires concernés la décision d’aliéner le droit de surélever le bâtiment.

Source : Loi ALUR : article 59 I 3° et 4°, article 59 7°, 8°, 9° et 13, article 61

Loi du 10 juillet 1965 : articles 24, 25, 25-1, 26 et 35.

Loi ALUR : diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux des copropriétés

La loi ALUR a instauré en complément du fonds travaux l’obligation de mettre à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété, le vote d’un audit global (DTG) permettant de connaître l’état du bâti et des équipements, et de définir un plan pluriannuel de travaux.

Un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété est créé par la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Ce diagnostic comporte l’examen de la situation patrimoniale de l’immeuble et une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires. Le diagnostic doit permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux.

A compter du 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) ou tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), fait l’objet d’un Diagnostic technique global (DTG). Les copropriétaires réunis en assemblée générale (avant le 31 décembre 2016) vont devoir se prononcer sur la réalisation du DTG et ses modalités.


La décision est prise à la majorité simple de l’article 24,
les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser de diagnostic. Ce n’est pas l’audit qui est obligatoire, mais bien le fait de mettre la question à l’ordre du jour ; les copropriétaires pourront refuser un audit global si celui-ci ne présente pas les caractéristiques requises et n’a pas été négocié par le conseil syndical.

Le DTG est réalisé par un tiers disposant de compétences spécifiques qui seront définies dans un décret à venir.

Le DTG contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété :

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
  • Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
  • Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation. Ainsi, l’audit global intégrera l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 49 lots.

Le diagnostic technique global devra faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Le contenu du diagnostic devra être présenté à la prochaine assemblée qui suit sa réalisation ou sa révision accompagné de préconisations de travaux et mesures liées aux économies d’énergie. Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de cette même assemblée, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités de son éventuelle mise en œuvre. Si les travaux ne sont pas votés, ils devront être remis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour une réalisation de travaux avant le 31 décembre 2016.

Lorsque la réalisation de travaux apparaîtra nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, ils seront intégrés au carnet d’entretien selon des modalités précisées par décret.

La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans devra être précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du CCH. En effet, le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

En cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants(CSP : L.1331-26), de risque sérieux pour la sécurité des occupants (CCH : L.129-1) ou de péril (CCH : L.511-1), l’autorité administrative peut demander au syndicat de lui produire le DTG afin de vérifier l’état des parties communes (CCH : L.731-5 I). À défaut de production de ce diagnostic dans le délai d’un mois à compter de la notification de la demande, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office le DTG en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais (CCH : L.731-5 II).

Source : (ALUR : art. 58 II 1° et 2° / CCH : L.731-1 à L.731-5 nouveaux)

Loi ALUR : instauration d’un fonds de travaux attaché au lot

A compter du 1er janvier 2017, la loi introduit l’obligation pour tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir. Mais les copropriétés peuvent instituer ce fonds avant les délais légaux.

Les copropriétaires décident à la majorité absolue et le cas échéant à la majorité simple, en assemblée générale, des modalités d’affectation du fonds de travaux mis en place à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.

Ce fonds pourra être utilisé pour financer des dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents :

- des travaux prescrits par les lois et règlements ;

- des travaux décidés par l'assemblée générale et dont la liste est fixée par décret ;

- par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.

Le fonds de travaux reste attaché au(x) lot(s) et est définitivement acquis au syndicat de copropriétaires. Aucun remboursement n’aura lieu aux copropriétaires en cas de vente. Toutefois, il est possible dans les faits qu’un accord entre vendeur et acquéreur sur le remboursement du fonds de travaux soit formalisé.

Lorsque le fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’un plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi que celle de l’éventuelle suspension des cotisations. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’exigibilité des charges est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

Les cotisations au fonds de travaux sont déposées sur un compte bancaire séparé « rémunéré » distinct du compte courant (article 18 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965), mais dans le même établissement bancaire. Les fonds ne peuvent pas faire l’objet d’une convention de fusion, d’une compensation avec un autre compte. Les virements en provenance du compte bancaire principal du syndicat sont toutefois autorisés. Dès réception des relevés de comptes, le syndic met à disposition du conseil syndical une copie.Les intérêts produits par le compte sont acquis par le syndicat.

Cas de dispense de l’instauration d’un fonds de travaux

- Pour les immeubles neufs en copropriété pendant 5 ans,

- Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale,

- Lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Source : Loi ALUR : art. 58 I 2° et 3° / Loi du 10 juillet 1965 : articles 10, 14-2 et 18

 

Loi ALUR : désignation et mandat de gestion du syndic

Lors de la désignation du syndic, la mise en concurrence des contrats et la participation du conseil syndical sont renforcées, y compris lors de la mise en copropriété. Il est néanmoins possible, pour les petites copropriétés, de déroger à ces règles.

Mise en concurrence obligatoire du syndic

(ALUR : art. 55 I 10° / loi du 10.7.65 : art. 21)

À chaque fin de mandat d’un syndic, il y a une obligation de mise en concurrence du syndic en place via le conseil syndical, sauf renonciation explicite et motivée du conseil syndical à faire bénéficier la copropriété de cette disposition.

En effet, lorsque l'assemblée générale doit désigner un syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. L’avis du conseil syndical est alors joint à la convocation de l'assemblée générale, avec les projets de contrat concernés. Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

Tout copropriétaire peut néanmoins demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen d’autres projets de contrats de syndic. Dans ce cas, ils seront joints à la convocation de l’assemblée générale pour information des copropriétaires.

Toutefois, lorsque le marché local des syndics ne permet pas de mise en concurrence, la loi prévoit une alternative. Le conseil syndical peut alors proposer, sans avoir à inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de ne pas mettre en concurrence les contrats de syndic. Dans ce cas, le conseil syndical doit en informer les copropriétaires en leur notifiant la proposition de non mise en concurrence.

Modalités de désignation lors de la mise en copropriété

(ALUR : art. 55 I 1° / loi du 10.7.65 : art. 17)

Lors de la création d’une copropriété, le syndic du promoteur ne pourra pas imposer un contrat unique, il devra assurer une mise en concurrence. Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble sera maintenu uniquement suite à une décision de l’assemblée générale et après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical par les copropriétaires.

A défaut de nomination, le syndic sera désigné par le Président du Tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Modalités de désignation pour les syndicats de copropriétaires de moins de dix lots

(ALUR : art. 56 / loi du 10.7.65 : art. 17-1-1 nouveau)

Les petites copropriétés de logements, de bureaux ou de commerces (moins de dix lots avec un budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs inférieur à 15.000 €) bénéficient d’assouplissements des règles de désignation du syndic lorsqu’elles adoptent la forme coopérative.

L'assemblée générale peut décider à la majorité absolue (article 25), de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. L’article 17-2 précise d’ailleurs que « tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer ».

Changement de syndic

(ALUR : art. 55 I 3° / loi du 10.7.65 : art. 18 V)

Une série de mesures sont prises afin d’éviter les blocages en cas de démission, d’empêchement ou de carence du syndic et les règles de passation d’un syndic à un autre sont définies.

Empêchement et carence du syndic

En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

Dénonciation et révocation du mandat

La loi impose désormais aux syndics un préavis obligatoire de trois mois minimum. Un syndic ne pourra donc plus menacer de démissionner en cours d’assemblée générale. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic souhaitant renoncer à son mandat sera tenu de respecter un délai de préavis de trois mois.

Par ailleurs, lorsqu’un nouveau syndic est désigné, le syndic en place est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Source : Loi ALUR : articles 55 et 56

Loi ALUR : rémunération et contrat du syndic

Avec la loi ALUR, c’est la fin des contrats de base des syndics à géométrie variable. Il intègre désormais l’ensemble des tâches de gestion, sauf certaines prestations qui feront l’objet d’une liste limitative de prestations. Cette liste sera fixée par décret et revue éventuellement tous les deux ans.

Les syndics seront tenus d’établir un contrat conforme à un modèle type défini par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci comporte les modalités de sa rémunération afin d’améliorer la lisibilité des honoraires et empêcher ainsi d’éventuelles dérives. Jusqu’alors le syndic pouvait percevoir deux types de rémunérations dont le montant était librement déterminé : des honoraires pour la gestion courante et des honoraires spécifiques pour les prestations particulières dont la liste était fixée par l’arrêté Novelli du 19 mars 2010.

La rémunération des syndics est désormais déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique complémentaire pourra toutefois être perçue dans des conditions déterminées par décret en conseil d’Etat à l’occasion de prestations particulières. Ce décret fera l’objet d’une concertation, organisée tous les deux ans par le ministre en charge du Logement associant le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, en vue de son éventuelle révision.

Par ailleurs, la loi a introduit une disposition qui prévoit un plafonnement des honoraires « privatifs ». Ainsi les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement de charges et de l’établissement de l’état daté ne peuvent dépasser un montant fixé également par décret (ALUR : art. 59 I 2° / loi du 10.7.65 : art. 10-1).

Le syndic peut également prétendre à des honoraires spécifiques au titre de la réalisation de travaux. Dans ce cas, sa rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux et à un taux dégressif selon leur importance. La loi ALUR a définitivement interdit aux syndics d’indiquer dans leur contrat le barème des honoraires éventuels qu’ils appliqueraient en cas de gros travaux (article 14-2 de la loi de 1965). Le syndic devra donc indiquer, dans une résolution spéciale d’assemblée générale, les honoraires qu’il sollicite pour chaque type de travaux votés et les justifier. Le montant des honoraires est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux seront décidés.

Ces mesures s’appliqueront dès publication des décrets relatifs au contrat-type et à la liste des prestations particulières. Pour les contrats en cours, les modalités d’application de ces nouvelles dispositions devraient être précisées par décret.

Source : Loi ALUR : articles 55 I 5° et 59 I 3° et Loi du 10 juillet 1965 : articles 10-1 et 18-1 A

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