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12/10/2010

AFU Code Urbanisme Ch II - ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES

CHAPITRE II ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES
[ Accueil ] [ Remonter ] [ SOMMAIRE ] [ LIVRE I REGLES GENERALES D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME ] [ LIVRE II PREEMPTION ET RESERVES FONCIERES ] [ LIVRE III AMENAGEMENT FONCIER ] [ LIVRE IV REGLES RELATIVES A L'ACTE DE CONSTRUIRE ET A DIVERS MODES D'UTILISATION DU SOL ][ LIVRE IV DISPOSITIONS APPLICABLES AUX CONSTRUCTIONS AMENAGEMENTS ET DEMOLITIONS ] [ LIVRE V IMPLANTATION DES SERVICES ETABLISSEMENTS ET ENTREPRISES ] [ LIVRE VI DISPOSITIONS RELATIVES AU CONTENTIEUX DE L'URBANISME ]

Remonter | CHAPITRE I ETABLISSEMENTS PUBLICS D'AMENAGEMENT | CHAPITRE II ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES | CHAPITRE IV ETABLISSEMENTS PUBLICS FONCIERS LOCAUX | CHAPITRE V ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE RESTRUCTURATION DES ESPACES COMMERCIAUX ET ARTISANAUX

 


 

CODE DE L'URBANISME
(Partie Législative)

Chapitre II : Associations foncières urbaines

Article L322-1

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de la loi du 21 juin 1865 et des textes subséquents ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.

Article L322-2

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 I, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 Juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 20 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   Peuvent faire l'objet d'une association foncière urbaine :
   1. Le remembrement de parcelles et la modification corrélative de l'assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées ainsi que la réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement nécessaires ;
   2. Le groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou d'en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d'aménagement.
   Chacun des membres de l'association peut choisir d'être payé, en tout ou en partie, en espèces ou par remise d'un ou plusieurs immeubles ou fractions d'immeubles, lorsque les règles applicables à l'organisme constructeur ou aménageur ne s'y opposent pas.
   3. La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérê collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non , installations de jeux, de repos ou d'agrément ;
   4.
   5. La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15 , les articles 3 et 12 de la loi nº 1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les articles 10, 20, et 38-1 du décret nº 53-960 du 30 septembre 1953 modifié.
   6. Le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé mentionnés au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Dans ce cas, l'objet de l'association peut comporter la conduite d'actions de toute nature, menées ou prescrites à l'occasion des travaux nécessaires et pouvant inclure des actions d'insertion professionnelle et sociale en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers concernés.

Article L322-3

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, art. 21 II Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 21 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   L'autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine sur la demande de propriétaires intéressés ou, le cas échéant, à l'initiative de la commune, si les conditions sont remplies  :
   1. Pour les travaux spécifiés au 1º, 2º et 5º de l'article L. 322-2 , les deux tiers au moins des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie ont adhéré à l'association.
   Pour les travaux spécifiés au 3. de l'article L. 322-2, la majorité des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie ont adhéré à l'association.
   Pour les opérations spécifiées au 6º de l'article L. 322-2, tous les propriétaires ont adhéré à l'association.
   2. Une personne publique ou privée prend l'engagement d'acquérir les immeubles dont le propriétaire opterait pour le délaissement dans les conditions prévues à l'article L. 322-5 ci-après. Cette condition peut être remplacée par le même engagement pris par l'association foncière urbaine et figurant dans ses statuts.
   Elle n'est pas applicable aux travaux spécifiés au 6º de l'article L. 322-2.

Article L322-3-1

(inséré par Loi nº 85-719 du 18 juillet 1985 art. 21 II, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Par dérogation aux règles de majorité fixées à l'article L. 322-3, l'autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine de remembrement, à la demande ou avec l'accord de la moitié au moins des propriétaires, lorsque la localisation ou la configuration des parcelles limite de façon importante l'utilisation des droits à construire prévus par les documents d'urbanisme.

Article L322-3-2

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 IV, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 202 III Journal Officiel du 14 décembre 2000)

   L'autorité administrative recueille, préalablement à la création de l'association, l'accord du conseil municipal sur l'opération lorsqu'un plan local d'urbanisme a été approuvé sur le territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si l'association foncière urbaine est située à l'intérieur d'un périmètre d'opération d'intérêt national, l'autorité administrative recueille l'avis du conseil municipal.

Article L322-4

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 V, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 22 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   A défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés ou de constitution d'une association foncière libre ou autorisée, l'autorité administrative peut constituer d'office une association foncière urbaine :
   1. Pour le remembrement de parcelles :
   Lorsque, par application des règles d'urbanisme, l'implantation et le volume des constructions doivent respecter une discipline spéciale dont la disposition actuelle des parcelles compromettrait ou empêcherait la réalisation ;
   Ou lorsqu'il est équitable de répartir sur un ensemble de propriétés la charge des prélèvements de terrains opérés par voie de cession ou d'expropriation au profit des emprises publiques, ainsi que la charge des servitudes attachées à la présence des ouvrages construits sur ces emprises ;
   Ou lorsqu'il convient de procéder à des modifications de limites de lots dans un lotissement à la suite de l'application des dispositions des articles L. 315-3 à L. 315-5.
   2. Pour l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif dans les ensembles immobiliers, que ceux-ci aient été aménagés à l'initiative privée ou à l'initiative publique, lorsque le défaut d'entretien ou de gestion de ces ouvrages peut avoir des conséquences nuisibles à l'intérêt public ainsi que pour la construction d'ouvrages d'intérêt collectif à l'exécution desquels l'autorité compétente aurait subordonné la modification d'un lotissement par application des articles L. 315-3 à L. 315-5.
   3. Pour la restauration prévue au 5. de l'article L. 322-2 lorsqu'il s'agit de parties d'immeubles visibles de l'extérieur.
   4. Afin de faire participer à la réparation du dommage direct, matériel et certain que peuvent supporter les propriétaires de parcelles frappées de servitudes non aedificandi édictées dans le but de réserver une vue, les propriétaires de parcelles qui bénéficient directement de cette servitude. Dans ce cas, la commune est de droit membre de l'association.
   5. Pour les remembrements ou groupements de parcelles prévus au 6º de l'article L. 322-2, lorsque la disposition actuelle des parcelles compromettrait ou empêcherait la mise en oeuvre d'un programme de restructuration urbaine d'un grand ensemble ou d'un quartier d'habitat dégradé mentionné au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 précitée.

Article L322-4-1

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 V, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985 en vigueur le 1er janvier 1986)

   Le président de l'association foncière urbaine exécute les décisions du conseil des syndics et de l'assemblée générale, prépare le budget et le compte administratif des opérations de l'association et assure le paiement des dépenses. Il peut se faire assister par une personne, physique ou morale, agissant en qualité de prestataire de services, à laquelle peuvent être confiées toutes autres missions concernant la réalisation de l'objet de l'association.
   Le contrat de droit privé passé à cet effet définit les missions et le mode de rémunération du prestataire de services ; le projet de contrat est joint au dossier de demande d'autorisation soumis à l'enquête publique prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927.

Article L322-5

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, XXII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine autorisée et n'ayant pas adhéré à l'association peuvent, dans le délai d'un mois à partir de la publication de la décision administrative autorisant l'association, délaisser ces immeubles moyennant indemnité. A défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée comme en matière d'expropriation.
   Lorsque l'association a pour objet le groupement de parcelles, il est en outre possible à tous les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre syndical de délaisser, moyennant indemnité, leurs propriétés ou leurs quote-parts de propriété sur les parcelles groupées, dans le délai d'un mois à partir de la publication de l'arrêté de l'autorité administrative visé à l'article L. 322-7 (troisième alinéa). A défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée comme en matière d'expropriation.
   Les droits des créanciers régulièrement inscrits sur l'immeuble délaissé, soit avant la publication au bureau des hypothèques de l'acte de délaissement, soit postérieurement à ladite publication en ce qui concerne les privilèges conservés suivant les prescriptions des articles 2108 et 2109 du code civil, sont reportés sur l'indemnité de délaissement, compte tenu du rang de préférence qui leur est reconnu.
   Si l'indemnité fixée à l'amiable est inférieure au total des créances pour le recouvrement desquelles il a été pris inscription, les créanciers inscrits peuvent exiger que l'indemnité acceptée par leur débiteur soit soumise au juge.
   Le délaissement des biens des absents est valablement opéré par les envoyés en possession provisoire après autorisation du tribunal de grande instance donnée sur simple requête, le ministère public entendu.

Article L322-6

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 VI, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 23 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   Lorsque l'objet de l'association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office porte sur des travaux spécifiés au 1. et au 6. de l'article L. 322-2, l'association :
   a) Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le remembrement nécessite soit la destruction soit le changement de l'usage éventuellement après réparation, aménagement ou transformation.
   L'acte amiable portant cession d'un bâtiment ou d'un ouvrage à l'association produit les mêmes effets que l'acte de cession amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels ; à défaut d'accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font l'objet d'une expropriation dans les conditions fixées par l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée ;
   b) Etablit le projet de remembrement et en saisit l'autorité administrative qui, après avoir vérifié sa compatibilité avec la réglementation de l'urbanisme, le soumet à une enquête publique.
   Après enquête publique, et en cas d'observations formulées au cours de celle-ci, avis d'une commission présidée par le juge de l'expropriation, et dont la composition est fixée par décret, l'autorité administrative prononce les transferts et attributions de propriété. L'acte de l'autorité administrative impose, en tant que de besoin, des prescriptions propres à l'opération, en complément de la réglementation d'urbanisme applicable à la zone considérée. Ces prescriptions font partie du dossier soumis à l'enquête.
   L'arrêté de l'autorité administrative éteint par lui-même et à sa date, pour les immeubles qu'il concerne, les servitudes ainsi que les droits réels conférés aux preneurs par les baux à construction et les baux emphytéotiques, moyennant indemnité due par l'association foncière urbaine et fixée, à défaut d'accord amiable, comme en matière d'expropriation. Cet arrêté produit les mêmes effets à l'égard des autres droits réels. Toutefois, ces droits peuvent être reportés sur les immeubles ou droits indivis de propriété après remembrement et conservent l'ordre qu'ils avaient sur les immeubles qu'ils grevaient antérieurement à condition que leur publicité soit renouvelée dans les formes et délais qui seront fixés par décret ; ils s'exercent éventuellement sur les soultes.
   L'arrêté de l'autorité administratives met fin dans les mêmes conditions aux contrats de louage dont ces immeubles étaient l'objet. Si le bail éteint était soumis aux dispositions du décret n. 53-960 du 30 septembre 1953, l'association foncière urbaine devra au preneur une indemnité calculée selon les règles fixées par ce décret à moins qu'elle ne préfère lui offrir le bail d'un local équivalent à celui dont la jouissance lui a été retirée. En ce qui concerne les locaux d'habitation ou professionnels, quelle que soit la nature du titre d'occupation, le droit au relogement est exercé comme en matière d'expropriation.
   La juridiction instituée à l'article 12 de l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 est compétente pour statuer sur les contestations relatives à l'évaluation des parcelles remembrées. Elle statue aussi sur les contestations soulevées à l'occasion du remembrement et afférentes aux privilèges, hypothèques et autres droits réels.
   L'avis de la commission prévue ci-dessus et la décision motivée prise, consécutivement à cet avis, par l'organe compétent de l'association foncière urbaine sont notifiés aux intéressés qui disposent d'un délai de deux mois pour saisir la juridiction.
   Faute d'avoir saisi la juridiction dans ce délai, les intéressés sont réputés avoir accepté l'évaluation des parcelles remembrées et avoir renoncé à toutes contestations relatives aux privilèges, hypothèques et autres droits réels.
   La notification susvisée doit, à peine de nullité, contenir l'indication du délai et reproduire, en caractères apparents, les dispositions de l'alinéa précédent.
   Les dispositions du deuxième alinéa a) de l'article L. 322-7 sont, le cas échéant, applicables aux associations foncières urbaines dont l'objet porte sur des travaux spécifiés au 6º de l'article L. 322-2.

Article L322-6-1

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, art. 21 VII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 202 III Journal Officiel du 14 décembre 2000)

   L'autorité administrative recueille, préalablement à l'approbation du plan de remembrement, l'accord du conseil municipal sur celui-ci ainsi que sur les prescriptions d'urbanisme propres à l'opération, lorsque'un plan local d'urbanisme a été approuvé sur le territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si l'association est située à l'intérieur d'un périmètre d'opération d'intérêt national, l'autorité administrative recueille l'avis du conseil municipal.

Article L322-7

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977 ART. 66)

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977 ART. 66)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Lorsque l'objet de l'association foncière urbaine autorisée porte sur des travaux spécifiés au 2. de l'article L. 322-2, l'association  :
   a) Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le groupement de parcelles nécessite soit la destruction, soit le changement de l'usage, éventuellement après réparation, aménagement ou transformation. L'acte amiable portant cession d'un bâtiment ou d'un ouvrage à l'association foncière urbaine produit les mêmes effets que l'acte de cession amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels ; à défaut d'accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font l'objet d'une expropriation dans les conditions fixées par l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée ;
   b) Etablit, selon le cas, le projet de contrat de bail à construction, le projet d'acte d'apport ou le projet d'acte de vente de parcelles groupées.
    Le contrat de bail, l'acte d'apport ou l'acte de vente ne peut être passé que si l'autorité administrative a constaté, par arrêté, que le projet est compatible avec la réglementation de l'urbanisme et que les formalités prévues par le présent code ont été régulièrement accomplies.
   Sont applicables en matière de groupement de parcelles les alinéas 5, 6, 7 et 8 de l'article L. 322-6.

Article L322-8

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, XXII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Lorsque l'objet de l'association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office porte sur des travaux spécifiés au 5. de l'article L. 322-2 , l'association décide , s'il y a lieu, la destruction des constructions qui serait nécessaire à l'intérieur du périmètre de l'association ; à défaut d'accord amiable, les indemnités dues aux propriétaires, locataires ou occupants de ces constructions sont fixées comme en matière d'expropriation.

Article L322-9

   Les créances de toutes natures exigibles depuis moins de cinq ans d'une association foncière urbaine à l'encontre d'un associé, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de l'associé compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles qui sont prévues à l'article 19 de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
   Lors de la mutation à titre onéreux d'un bien compris dans une association foncière urbaine, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi précitée n. 65-557 du 10 juillet 1965, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

Article L322-9-1

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 VIII, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.
   Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet.
   Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.

Article L322-9-2

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 IX, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Le recouvrement des taxes des associations autorisées est fait comme en matière de contributions directes.
   Toutefois, l'association a la faculté de décider que les règlements peuvent être faits, pour tout ou partie, par remise d'immeuble. Les personnes publiques, si elles en sont d'accord, peuvent également s'acquitter sous cette forme de leur contribution.
   Si la remise d'immeuble n'est pas intervenue dans les délais prévus, le montant des taxes dues par le propriétaire est exigible immédiatement.

Article L322-9-3

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 X, art. 2 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les règlements des dépenses de l'association peuvent être faits par remise d'immeuble, sous réserve de l'acceptation du créancier. Les modalités de règlement figurent au contrat créateur de la dépense.

Article L322-10

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Des décrets en Conseil d'Etat fixent, en tant que de besoin, les modalités d'application de la présente section, notamment les conditions dans lesquelles l'assistance technique de l'Etat, des collectivités locales, des établissements publics ou de personnes privées, physiques ou morales pourra être apportée aux associations foncières urbaines, les garanties auxquelles pourront être subordonnées les opérations prévues à l'article L. 322-2 (2.) ainsi que les formalités de publicité, en particulier au fichier immobilier, auxquelles seront soumis les actes concernant ces associations et les immeubles qui se trouvent inclus dans leur superficie.

Article L322-11

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les associations syndicales créées en application de l'ordonnance n. 58-1445 du 31 décembre 1958 continuent à être régies par les dispositions de ce texte jusqu'à l'achèvement des travaux pour l'exécution desquels elles ont été constituées. Toutefois, elles peuvent décider de se placer sous l'empire des dispositions des articles L. 322-1 à L. 322-10.
   La décision est prise dans les conditions prévues par le premier alinéa de l'article 12 de la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales de propriétaires ; son entrée en vigueur est subordonnée à la modification des statuts.

ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES (DECRET)

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25/07/2010

Vente de logement : le droit de préemption de la mairie

A Sète, de plus en plus de propriétaires se rendent compte qu’ils ne peuvent pas vendre librement leur bien au prix du marché, car la Municipalité, éventuellement via la SA ELIT, préempte leur bien.

En quoi consiste exactement la préemption ? Comment les propriétaires ou les acquéreurs peuvent-ils se défendre ? C’est l’objet de cet article issue de : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobi...#

En bleu les points importants.

Article Table des matières

Dans certains cas, heureusement assez rares, la commune peut faire jouer son droit de préemption et acheter le bien en lieu et place de l'acquéreur initial.

Le droit de préemption

Principes généraux

Dans les procédures d'expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s'il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c'est la puissance publique, principalement la commune, qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier.

Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

Le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

  • Par souci de simplification, c'est ce seul DPU qui sera traité ici.
Les motifs invoqués

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

  • L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué
Les opérations concernées

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption « renforcé » par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé.

  • Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
  • En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre. La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.

La procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

  • Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.
  • La mention de l'identité de l'acquéreur est en principe facultative.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

  • A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.
  • B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.
    • B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
    • B2. La commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.
      • B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.
      • B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.
      • B2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.
  • La visite a lieu en présence des parties, du secrétaire-greffier et du commissaire du Gouvernement, généralement le Directeur des Domaines.
  • Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.

  • Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

  • Dans tous les cas, le propriétaire conserve la jouissance du bien tant que le prix n'a pas été intégralement versé.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

Le droit de rétrocession

On l'a vu : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble.

Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation.

Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

10/12/2009

Moniteur 09/10/2009 : l'Etat se substitue aux architectes des bâtiments de France

Le Grenelle 2 à sa sortie du Sénat

Service Documentation du Moniteur | Dernière mise à jour le 09/10/2009

Bâtiment

Grenelle 2 : l'Etat se substitue aux architectes des bâtiments de France

E.L et E.C | 18/09/2009 | 16:02 | Management

http://www.lemoniteur.fr/P_dossierActu.php?id=688531


Les sénateurs ont voté, jeudi 17, l'article 14 du texte de loi dit Grenelle 2 modifiant les Codes du patrimoine et de l'urbanisme afin de donner le dernier mot à l'Etat en cas de désaccord avec les Architectes des Bâtiments de France.

SUR LE MÊME SUJET

Dorénavant au sein d'une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), l'Etat devrait pouvoir empêcher les ABF (Architectes des Bâtiments de France) de s'opposer à un projet de construction.
En effet, l'article 14 du Grenelle 2 introduit dans le Code du patrimoine le texte suivant :
"En cas de désaccord soit du maire ou de l'autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire, soit du pétitionnaire, avec l'avis émis par l'architecte des Bâtiments de France, le représentant de l'État dans la région émet un avis qui se substitue à celui de l'architecte des Bâtiments de France. Le recours du pétitionnaire s'exerce à l'occasion du refus d'autorisation de travaux. En l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours est réputé admis."

Champ de visibilité d'un édifice ou jardin historiques

Une disposition similaire existe déjà pour un immeuble situé dans le champ de visibilité d'un édifice ou jardin classé au titre des monuments historiques ou inscrit. Mais la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou la décision accordant le permis de construire, le permis d'aménager ou le permis de démolir ne peut, aujourd'hui, intervenir qu'avec accord ministre chargé de la culture. Avec l'article 14 bis du Grenelle 2, cela ne devrait plus être nécessaire.
Autre nouveauté visant à accélérer la procédure, en l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours devrait être réputé admis.

Secteurs sauvegardés

Avec l'article 14 ter du Grenelle 2, l'accord du ministre chargé de la culture est aussi retiré en cas de décision de non-opposition à des travaux réalisés au sein "secteurs sauvegardés", zones que le Code de l'urbanisme prévoit de créer lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non. De plus, tout comme pour les zones évoquées plus haut, en l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région, dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours devrait être réputé admis.

12/10/2009

Le Maire et les inondations du blog Droit immobilier et droit de l'urbanisme

mercredi 07 octobre 2009

Le Maire et les inondations

M. Jean-Claude Flory attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur les implications en matière de responsabilité concernant les inondations. Il désire disposer de précisions sur les responsabilités des maires en la matière.

La  réponse du Ministre :

Au titre de ses pouvoirs de police générale visés aux articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, le maire doit assurer la sûreté et la sécurité publiques.

Il s'agit, pour le maire de prévenir par des précautions convenables et faire cesser par la distribution des secours nécessaires les accidents, fléaux calamiteux et pollutions de toute nature tels que les inondations et les ruptures de digues protégeant le territoire de sa commune.

En cas de danger grave et imminent, le maire prescrit l'exécution de mesures de sûreté exigée par les circonstances, tels que des travaux ou l'évacuation de personnes.

Il informe d'urgence le représentant de l'État dans le département et lui fait connaître les mesures qu'il a prescrites. Ainsi, selon la jurisprudence, il entre dans le champ de compétence du maire de faire cesser les risques d'inondation, notamment,

  • d'interdire des travaux engagés si cette interdiction est seule de nature à prévenir les inondations (CAA Douai, 9 novembre 2000, préfet région Nord - Pas-de-Calais),
  • de faire cesser toute stagnation d'eau du fait de l'obstruction de ravine (Conseil d'État, 22 février 1980, ministère de l'environnement),
  • de prendre des mesures pour empêcher des enfants de rejoindre par leurs propres moyens leur domicile alors que le service de ramassage était interrompu du fait de très forte pluie (Conseil d'État, 14 mai 1986, commune de Cilaos).

La responsabilité administrative du maire, du fait de dommages causés par une inondation, peut être engagée.

Toutefois, les dommages résultant de phénomènes naturels ne sauraient engager, à eux seuls, la responsabilité de la commune, si aucune obligation n'a été méconnue (Conseil d'État, 26 juin 1963, Sieur Calkus).

Plus précisément, une telle responsabilité ne peut être engagée que pour faute lourde, telle que le non-déclenchement de l'état d'alerte et l'absence d'avertissement des riverains des maisons exposées aux inondations malgré l'imminence du débordement d'une rivière au regard du constat de la côte d'alerte la veille des inondations (Conseil d'État, 22 juin 1987, ville de Rennes).

En outre, en matière pénale, l'article 1er de la loi du 10 juillet 2000 tendant à préciser la définition des délits non intentionnels, qui a complété l'article L. 121-3 du code pénal, exige une « faute caractérisée » en cas de lien de causalité indirecte entre la faute et le dommage.

Ainsi, la responsabilité pénale du maire ne pourra être engagée que s'il a commis une « violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement », ou commis une « faute caractérisée et qui exposait autrui à un risque d'une particulière gravité » qu'il ne pouvait ignorer.

25/03/2009

LOI MLLE du 25.03.09 - JO du 27.03.09 : L’urbanisme et l’offre foncière

Les communes peuvent désormais délimiter dans les plans locaux d’urbanisme (PLU) des secteurs à l’intérieur desquels les programmes de logements devront comporter une proportion définie de logements d’une taille minimale (CU : art 123-1, 15°).
Il s’agit d’éviter la multiplication des petits logements sur leur territoire, notamment favorisés par le plafonnement des aides fiscales à l’investissement locatif, et de mieux caler la taille des logements sur les besoins des ménages vivant sur le territoire.

http://www.anil.org/fr/analyses-et-commentaires/analyses-...

 

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25/11/2008

NOTES du POLE NATIONAL de LUTTE contre L’HABITAT INDIGNE

 

Le Périmètre de restauration immobilière (PRI)

Sourcehttp://www2.logement.gouv.fr/actu/habitatindigne/appui_me...

 

Définition et champ


Le PRI est une procédure d’aménagement, au sens du Code de l’urbanisme, ayant pour objet la restauration et la remise en état d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles dans un périmètre créé à cet effet.

Le PRI, créé en 1962, est un outil destiné à favoriser, dans les quartiers vétustes, la réhabilitation complète des immeubles, comme alternative à la procédure de Rénovation urbaine qui avait consisté à exproprier, démolir et reconstruire après avoir déplacé et relogé les habitants et les activités.

À l’intérieur d’un périmètre délimité par la collectivité locale ou l’autorité administrative, les travaux de remise en état des immeubles sont déclarés d’utilité publique, puis notifiés aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fixé, faute de quoi la procédure d’expropriation peut être engagée.

Les travaux sont entrepris soit par la collectivité publique, soit par une société concessionnaire, soit par les propriétaires groupés en Association foncière urbaine (AFU) ou non.

Le champ de cette procédure concerne l’urbanisme, l’architecture et l’habitat; les conditions physiques et sociales de cette intervention, qui constitue un des rares mécanismes contraignants du droit français (obligation de faire des travaux prescrits sous Déclaration d’utilité publique – DUP) doivent avoir fait l’objet d’une étude préalable précise et complète.

Le PRI est utilisé aujourd’hui comme un levier supplémentaire de revalorisation d’un quartier vétuste ou comme l’un des outils d’une stratégie globale de revitalisation d’un quartier; il s’ajoute aux autres procédures existantes, grâce à son mécanisme juridiquement contraignant.

Tous les types d’immeubles vétustes justifiant de travaux d’importance peuvent faire l’objet d’un PRI, qu’ils soient situés dans des quartiers anciens ou non, à caractère historique ou non.

 

Description de la procédure

La création d’un PRI est réalisée en trois phases :

– délimitation du périmètre ;

– déclaration d’utilité publique des travaux ;

– enquête parcellaire.

Ces phases peuvent être menées de façon distincte, regroupées par deux ou, même, réunies en une phase unique; chaque phase a ses conséquences juridiques propres.

Depuis la loi "Aménagement" de 1985, un PRI peut être délimité sur un seul immeuble.

Le PRI est soumis à la seule concertation prévue en application de l'art L.300-2 du code de l'urbanisme (et non plus à l'art 4 de la loi d'orientation sur la ville, abrogé).

 

Délimitation du périmètre

Elle relève de la collectivité locale ayant compétence en matière d’urbanisme si la commune est dotée d’un Plan d’occupation des sols (POS) approuvé; dans le cas contraire, elle relève du préfet, et de même lorsque le ou les immeubles sont situés dans le périmètre d’une opération d’intérêt national.

Dossier

Le dossier comprend une notice explicative indiquant l’objet de l’opération, un plan de situation et l’indication du périmètre envisagé.

Procédure

Au vu du dossier, l’enquête publique est diligentée par le préfet. À l’issue de l’enquête, le PRI est créé par délibération de l’organe délibérant compétent ou, selon le cas, par arrêté préfectoral.

 

La délimitation du PRI est indispensable pour engager la DUP des travaux, en application de l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme; toutefois, elle n’a, à elle seule, aucun effet de droit sur les travaux engagés par les propriétaires, lesquels ne sont soumis qu’aux autorisations de droit commun.

 

Déclaration d’utilité publique (DUP)

Dossier

Il est constitué conformément à l’article R. 11-3-1 du Code de l’expropriation par l’autorité bénéficiaire de la DUP. Il précise, pour chaque bâtiment inclus dans le périmètre de la future DUP, le programme des travaux à réaliser et fixe leur délai de réalisation.

 

Le dossier doit être suffisamment précis pour permettre aux propriétaires d’apprécier l’enveloppe financière prévisible des travaux; l’évaluation sommaire des acquisitions doit également être donnée, s’agissant d’un dossier préalable à une éventuelle expropriation.

 

La liste et la consistance des travaux de reprise d’oeuvre doivent être précisées y compris les matériaux à employer s’ils sont arrêtés, ainsi que les objectifs poursuivis en ce qui concerne les travaux intérieurs (salubrité, sécurité, conditions d’habitabilité), sans entrer, toutefois, dans les missions qui relèvent de la maîtrise d’oeuvre.

 

Procédure

L’enquête publique est organisée par le préfet dans les conditions de droit commun (Code de l’expropriation, art. R. 11-4 et s.).

La DUP est prise par arrêté préfectoral dans les cas normaux.

La DUP a pour effet d’ouvrir aux propriétaires des immeubles (mais non des lots de copropriété) concernés un droit de délaissement ; dans les périmètres où les travaux ont été déclarés d’utilité publique, l’exécution de ceux-ci par les propriétaires est soumise à autorisation spéciale de travaux (AST). Les propriétaires n’ont pas à attendre l’enquête parcellaire pour engager les travaux.

Si le dossier est complet, l’article L. 313-4-1 du Code de l’urbanisme autorise la fusion des deux enquêtes préalables respectivement à la délimitation du PRI et à la DUP. Ceci permet de simplifier la procédure et de lui conférer un caractère plus directement opérationnel.

 

Enquête parcellaire

C’est dans le cadre de l’enquête parcellaire que les travaux à engager sur les immeubles sont, si nécessaire, notifiés individuellement aux propriétaires par l’autorité compétente qui a délimité le PRI et approuvé le programme des travaux.

Dossier

Il comprend :

– le plan parcellaire des terrains et bâtiments ;

– la liste des propriétaires concernés et pour chacun d’entre eux le détail des travaux à réaliser.

 

Ouverture de l’enquête parcellaire

Elle est décidée par le préfet, dans les conditions prévues à l’article R. 11-20 du Code de l’expropriation.

C’est au cours de l’enquête que les propriétaires doivent faire connaître leur intention de réaliser les travaux, et leurs immeubles sont alors exclus de plein droit de l’arrêté de cessibilité. Dans le cas contraire, l’autorité compétente peut procéder à l’expropriation de l’immeuble concerné.

Conformément à l’article R. 11-21 du Code de l’expropriation, l’enquête parcellaire et l’enquête de DUP peuvent être fusionnées, si l’avancement du dossier le permet.

 

Régime de la cession des biens expropriés

Au titre du 2° bis de l'art L.21-1 du code de l'expropriation issu de la loi SRU, les immeubles expropriés en vue de leur restauration en application de l'article L. 313-4-1 du code de l'urbanisme, peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporairement à des personnes de droit privé ou de droit public et sous condition que ces personnes les utilisent aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l'acte de cession ou de concession temporaire (décret de 1955 relatif aux cahiers des charges type)

 

Régime juridique des travaux de restauration immobilière

Dans un PRI où les travaux de restauration immobilière ont été déclarés d’utilité publique, ceux-ci sont soumis à une autorisation spéciale de travaux (AST), délivrée par le préfet, en application des articles R. 313-25 et suivants du Code de l’urbanisme. Cette autorisation ne vaut pas permis de construire 1, sauf lorsque le PRI est de compétence préfectorale. Le permis de construire ne vaut jamais AST.

 

L’AST est délivrée conformément à la DUP des travaux de Restauration immobilière, et l’article R. 313 précise la consistance du dossier. Le demandeur peut être un propriétaire unique ou un groupement de propriétaires (Association foncière urbaine, indispensable lorsqu’il y a multipropriété ou copropriété sur un immeuble. Toute personne effectuant des travaux dans un PRI sous DUP sont tenus à l'obtention et au respect de l'AST 2.

Le préfet délivre cette autorisation au regard, notamment, du dossier déposé à l'appui de la demande et des engagements pris par les propriétaires en application combinée des art R.313-26 R. 313-28 et R.313-29 (garantie solidaire de bonne fin des travaux, respect des droits des occupants) La sanction du non respect des conditions d'une AST en est le retrait avec les effets de droit – notamment fiscaux- afférents.

 

PRI dans un secteur protégé au titre du patrimoine ou des Sites

Le PRI peut être délimité et la DUP effectuée dans une zone présentant un caractère historique, et protégée à ce titre, soit par les abords des Monument historiques, soit par une Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), un Site urbain ou un Secteur sauvegardé ; dans tous les cas, avant d’être légalement autorisés, les travaux devront avoir reçu le visa de l’Architecte des bâtiments de France (ABF).

Dès lors, il est de bonne administration que le projet de PRI et le projet de DUP aient fait l’objet d’une concertation préalable avec le service départemental d’architecture et du patrimoine; cela permet à la fois de mieux préciser la nature ou la consistance des travaux respectant le patrimoine et d’éviter les contradictions administratives préjudiciables aux propriétaires.

Les travaux déclarés d’utilité publique doivent, par ailleurs, être conformes ou compatibles avec le règlement du Secteur sauvegardé, lorsqu’il existe, ou de la ZPPAUP.

1 Contrairement aux dispositions de l'art R.313-30, car les articles réglementaires du code de l'urbanisme n'ont pas été actualisés après les lois de décentralisation.

2 L'AST est une autorisation d'urbanisme à caractère opérationnel , totalement indépendante de la qualité des personnes et de toute fiscalité.

 

Régime fiscal des travaux

Lorsqu’un PRI est créé, avec tous ses effets de droit dans une zone couverte par un Secteur sauvegardé, à l’étude, ou dans une ZPPAUP légalement créée, les travaux de restauration immobilière (3), entrepris par les propriétaires bailleurs s’engageant à louer les locaux à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de six ans, bénéficient d’un régime fiscal privilégié. Ce régime fiscal est identique à celui des Secteurs sauvegardés dont le Plan de sauvegarde est opposable aux tiers.

Les travaux conformes à la DUP et régulièrement autorisés par le préfet, peuvent être inclus dans les charges foncières (l’éventuel déficit foncier est déductible du revenu global des personnes physiques) lorsqu’ils correspondent à la restauration complète de l’immeuble concerné, sous attestation de l’architecte des bâtiments de France (ABF). Cette disposition résulte des articles 156-I-3° et 31 du Code général des impôts, et l’instruction fiscale du 17 mai 1995 en précise les conditions d’application. Le dispositif fiscal spécifique permet d'inclure dans les charges foncières les démolitions imposées.

Ce régime fiscal privilégié n’est applicable qu’aux PRI liés à un Secteur sauvegardé à l’étude ou à une ZPPAUP.

 

Initiative et maîtrise d’ouvrage des opérations de restauration immobilière

L’initiative de cette procédure appartient normalement à la commune ou au groupement de communes ayant compétence en matière d’urbanisme.

La collectivité locale est compétente pour toutes les phases de mise en oeuvre de cette procédure d’aménagement; cependant, dans la mesure où la restauration immobilière doit être déclarée d’utilité publique, l’État est compétent à ce titre.

Bien souvent, l’État sera également concerné par les aides financières liées à l’opération, telles que le régime fiscal particulier ou des aides au logement. Aussi est-il souhaitable que les services compétents de l’État soient tenus informés du projet de PRI dès le stade des études.

Lorsqu’un quartier est concerné par le projet de restauration immobilière, et compte tenu de la diversité des enjeux en présence – urbains-architecturaux, sociaux, économiques – il est souhaitable qu’un comité de pilotage soit mis en place pour orienter et suivre l’ensemble de l’opération.

 

Montage

Le PRI est une procédure au maniement complexe, dont les effets immobiliers et sociaux peuvent être pervers; elle doit donc être utilisée à bon escient, après une étude approfondie du quartier, comme un outil d’intervention parmi d’autres, et si possible pas le seul. Cette remarque ne vaut pas si seuls quelques immeubles sont ponctuellement concernés; mais si de nombreux immeubles d’un quartier sont visés, c’est

l’approche du quartier qui doit être privilégiée. Cela signifie que les phases d’études préalables et de montage sont essentielles. En particulier, le PRI peut très utilement compléter une OPAH, s'inscrire dans une OPAH de renouvellement urbain, voire se compléter avec des opérations de sortie d'insalubrité.

Comme pour toute les procédures d’intervention en quartiers anciens, les études se déclinent en études préalables de quartier, indépendantes des procédures envisagées, et en études pré-opérationnelle et opérationnelle pour mettre en oeuvre le PRI.

(3) Tels que définis non par le code de l'urbanisme mais par leur qualification fiscale (travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement travaux).

 

Étude pré-opérationnelle

Lorsqu’il est envisagé de retenir le PRI, l’étude pré-opérationnelle de celui-ci doit en tester la faisabilité sur les plans juridique, financier, social, architectural, immobilier, en tenant compte des données socioéconomiques du quartier (structures de la propriété, capacités locales d’investissement, marché immobilier local, peuplement).

L’étude pré-opérationnelle doit faire apparaître les éléments de bilan de l’opération, son coût éventuel pour la collectivité, le coût et les modalités de rémunération de l’opérateur. L’opérateur peut être conducteur de l’opération ou concessionnaire.

L’étude pré-opérationnelle doit permettre d’apprécier, dans les périmètres protégés au titre du patrimoine, dans quelle mesure et à quelles conditions le régime fiscal privilégié est attractif. Les effets secondaires, notamment sur le plan des prix immobiliers et sur le plan social, doivent être soigneusement évalués, afin de prévoir les éventuels mécanismes de correction (préemption, logement social, aides à l’amélioration de l’habitat, conventionnement...).

 

Étude opérationnelle

Elle comporte une analyse immeuble par immeuble, permettant de préciser les immeubles à inclure dans le ou les PRI, d’évaluer la nature et le coût des travaux, les capacités de réinvestissement des propriétaires actuels ou de nouveaux investisseurs.

Le montage financier doit être précisément fixé ; il comprend le coût estimatif des acquisitions (comme en matière d’expropriation) celui des travaux à faire concernant les extérieurs et le gros oeuvre ainsi que les intérieurs sur le plan notamment des conditions d’habitabilité et de sécurité.

L’objectif du PRI est de faciliter les travaux, non d’exproprier ; l’expropriation est la mesure ultime à la disposition de la collectivité publique (qui n’y est jamais tenue). L’accord des propriétaires au principe et aux conditions, notamment financières, de l’opération est un élément essentiel de stratégie du montage de l’opération et de son démarrage ; l’étude opérationnelle permet de sensibiliser les propriétaires et de les intéresser à l’opération.

Il est rappelé que ni les locataires ni les preneurs de baux professionnels ou commerciaux ne peuvent s’opposer aux travaux; ils peuvent être tenus d’évacuer les locaux, si nécessaire.

 

Relogement des habitants

Tout d’abord, la question du relogement des habitants doit s’envisager dans le respect, par les propriétaires actuels ou les investisseurs, des droits des occupants (respect du droit ou maintien dans les lieux, de l’échéance normale du bail avant travaux, notamment). La dynamique immobilière ne doit pas porter atteinte à ces droits fondamentaux, ce à quoi la collectivité publique doit veiller, le cas échéant.

Par ailleurs, le relogement peut être rendu nécessaire par l’opération d’aménagement elle-même (expropriations, acquisitions, préemptions, travaux). Ce relogement doit être assuré dans les conditions prévues aux articles L. 314-1 à L. 314-9 du Code de l’urbanisme.

La personne publique qui a engagé l’opération de Restauration immobilière est tenue à l’obligation de relogement et son financement peut être prévu dans l’opération. Ceci signifie, en particulier, que lorsque les occupants ont du quitter les lieux en fin de bail (les travaux constituant un motif légitime et sérieux de non reconduction du bail) la collectivité – ou son aménageur- doit assurer le relogement. Cette obligation vaut pour tous les types d'occupants, lesquels ont été redéfinis dans l'art L. 314-1 du code de l'urbanisme par la loi SRU.

 

Financement de l’opération

L’étude préopérationnelle et l’étude opérationnelle doivent faire apparaître les modalités de financement de l’opération, bien qu’aucun financement ne soit structurellement lié au PRI, ni obligatoire.

 

Montage financier de la procédure

Les missions d’études et de pilotage de l’opération sont financées dans les conditions de droit commun, par la collectivité à l’initiative de l’opération ou, le cas échéant, comme toute opération d’aménagement dans celleci, si elle est incluse dans une convention publique d'aménagement .

Les coûts éventuels d’expropriation sont supportés par la collectivité publique ou son concessionnaire. 


Financement, par les propriétaires, des travaux prescrits.


Les aides accordées aux propriétaires pour le financement des travaux prescrits sont celles de droit commun en matière d’amélioration de l’habitat privé : ANAH, Prime à l’amélioration de l’habitat (PAH), subvention pour sortie d’insalubrité (SSI), le cas échéant.
En ZPPAUP et en Secteur sauvegardé, le régime fiscal d’imputation des déficits fonciers sur le revenu global des personnes physiques est applicable.

On trouvera également toutes les aides mises en place localement, en fonction du projet (aides aux ravalement, aux propriétaires occupants, aux commerçants...).

 

Mise en oeuvre opérationnelle et type de missions

Qualification professionnelle et missions

Le montage de ces opérations nécessite l’intervention, tant au niveau des études pré-opérationnelles qu’à celui de la mise en oeuvre opérationnelle, d’équipes et de professionnels qualifiés dans des champs multiples (architectural, immobilier, financier, social...). Le PRI peut faire l' objet d'une convention publique d'aménagement ou non; les missions de l’opérateur sont différentes, ainsi que ses modalités de rémunération dans l’un ou l’autre cas.

 

Convention publique d'aménagement (CPA)

 

)Le bénéficiaire de la CPA a la charge de mener à bien l’ensemble des procédures propres au PRI, à la demande et sous le contrôle général de la collectivité publique; la convention comprend au minimum la mission de conduite des procédures et les expropriations éventuelles entraînées par l’opération. À cela, il est possible d’ajouter : l’assistance aux propriétaires et aux occupants (respect des droits d’occupation, aides à la solvabilisation des locataires, aides aux montages financiers des propriétaires, accompagnement social, aide au relogement, etc.); la réalisation de travaux d’équipements publics entraînés par l’opération (espaces, équipements, curetages); éventuellement, l’acquisition amiable de certains biens et leur revente avant ou après travaux, de sorte que le bénéficiaire de la CPA soit en mesure de coordonner et de piloter l’ensemble des actions nécessaires à la réalisation des objectifs poursuivis dans l’opération, y compris celles pour lesquelles il n’est pas lui-même maître d’ouvrage.

Les conditions d’intervention doivent avoir été clairement précisées par l’autorité publique, au moyen de conventions et de conventions types encadrant les missions à mener auprès des propriétaires et des occupants.

L’ensemble des missions du bénéficiaire de la CPA, notamment vis-à-vis des occupants, doivent avoir été précisées par la collectivité publique dans la convention.

Un bilan prévisionnel de l’opération figurera dans la CPA qui comportera :
– en dépenses : l’animation de l’opération, les acquisitions amiables, les expropriations éventuelles, les travaux d’équipement ;
– en recettes : les ventes d’immeubles, les participations de la ville.

 

Maîtrise d’ouvrage des travaux

 

Elle incombe normalement aux propriétaires ou à leurs groupements (AFU). Ceux-ci peuvent la déléguer au bénéficiaire de la CPA agissant alors pour leur compte. Dans les immeubles collectifs ou les travaux de restauration immobilière intéressent, par définition, un immeuble complet – parties privatives et parties communes, notamment lorsque plusieurs propriétaires se partagent ou vont se partager l'immeuble -on rappelle qu' un syndicat de copropriétaires est incompétent pour engager des travaux sur les parties privatives des immeubles : il est donc nécessaire que les copropriétaires montent une association foncière urbaine (AFU), maître d'ouvrage compétent pour mener à bien les travaux de restauration immobilière déclarés d’utilité publique ou prescrits portant sur tout l'immeuble.

Les travaux de sécurité et d’amélioration de l’habitat doivent respecter les spécificités du bâti ancien, les décors, les éléments caractéristiques de la structure; ils ne doivent pas aboutir à une normalisation banalisée. Si les travaux doivent respecter les normes minimales d’habitabilité du Code de la construction et de l’habitation il est toujours possible d’y déroger, notamment pour tenir compte des particularités du bâti.

 

Articulation avec les autres procédures et outils

Avec les Opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), la sortie d’insalubrité, les autres opérations d’aménagement

Sauf lorsqu’elle ne concerne que quelques immeubles ponctuels, la Restauration immobilière s’insère normalement dans un processus de revitalisation d’un quartier. Ce processus peut compléter une OPAH, être combiné pour reconstituer le tissu urbain dans une OPAH de renouvellement urbain 4. En particulier, un PRI peut appuyer, dans un quartier en voie d’insalubrisation, une politique de sortie d’insalubrité, les deux mécanismes faisant appel à des prescriptions de travaux et à des financements complémentaires 5.

Dans un quartier aux problèmes divers, il serait malsain que seul l’outil de la prescription de travaux soit utilisé et, de même, le seul levier fiscal. Il est donc nécessaire de prévoir les modalités d’articulation avec les autres procédures mises en oeuvre, et notamment avec les OPAH, ce qui implique, à titre d’exemple, la mise en place d’un comité de pilotage et d’une équipe de projet unique, ainsi qu’une bonne articulation entre les différents opérateurs de terrain, s’il y en a plusieurs.

 

Observations

La Restauration immobilière doit être utilisée avec précaution, après une étude fine, permettant d’évaluer sa faisabilité réelle par rapport aux objectifs poursuivis, et ses différents impacts. En aucun cas elle ne doit être considérée comme un outil fiscal avant tout. En effet, le levier fiscal a trop souvent été considéré comme une panacée ; or, s’il est efficace au regard des objectifs de mise en valeur du patrimoine architectural et urbain précisés par les règlements (PSMV et ZPPAUP), il peut être inopérant dans certains cas, tels ceux des petites villes ou des quartiers fortement paupérisés, où il n’y a ni investisseurs potentiels ni marché du logement locatif.

La recherche de propriétaires ou d’investisseurs locaux peut faire partie d’un vrai projet de développement local, mais il faut s’en donner les moyens. Les effets "pervers" du produit fiscal, improprement appelé "Malraux", sont connus ; il est nécessaire de les évaluer dans une situation donnée (éventuelle création d’un marché spéculatif de l’immeuble vétuste ou de la semi-ruine, pouvant entraîner une hausse généralisée des prix immobiliers, jusqu’à rendre impossibles les opérations, surtout en phase de crise).

Sur les quartiers considérés, il peut être d’une grande utilité de mettre en place une politique foncière adaptée, afin de réguler une éventuelle montée spéculative des prix. Enfin les mécanismes fiscaux n'intéressent que des bailleurs et leur intervention ainsi que la flambée des prix fait fuir les accédants et les propriétaires occupants – quand ils ne les chassent pas

La Restauration immobilière, avec ou sans propriétaires bénéficiant du régime fiscal privilégié, implique des travaux sur l’ensemble d’une unité immobilière, ce qui nécessite, en cas d’immeubles en copropriété, que les travaux soient votés par le syndicat de copropriété, sachant que les règles de majorité sont assouplies en matière de travaux obligatoires (loi de 1965, art. 25 e). Comme toute intervention en copropriété, les montages peuvent être délicats, propriétaires bailleurs et propriétaires occupants ne bénéficiant pas des mêmes aides.

 

4 Voir la circulaire OPAH-RU in "textes de référence" dans la partie "programme national d'action".

5 Voir note technique relative à "l'utilisation combinée des procédures relatives à l'insalubrité et à la restauration immobilière"

PLHI 06/05/2004