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12/10/2010

AFU Code Urbanisme Ch II - ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES

CHAPITRE II ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES
[ Accueil ] [ Remonter ] [ SOMMAIRE ] [ LIVRE I REGLES GENERALES D'AMENAGEMENT ET D'URBANISME ] [ LIVRE II PREEMPTION ET RESERVES FONCIERES ] [ LIVRE III AMENAGEMENT FONCIER ] [ LIVRE IV REGLES RELATIVES A L'ACTE DE CONSTRUIRE ET A DIVERS MODES D'UTILISATION DU SOL ][ LIVRE IV DISPOSITIONS APPLICABLES AUX CONSTRUCTIONS AMENAGEMENTS ET DEMOLITIONS ] [ LIVRE V IMPLANTATION DES SERVICES ETABLISSEMENTS ET ENTREPRISES ] [ LIVRE VI DISPOSITIONS RELATIVES AU CONTENTIEUX DE L'URBANISME ]

Remonter | CHAPITRE I ETABLISSEMENTS PUBLICS D'AMENAGEMENT | CHAPITRE II ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES | CHAPITRE IV ETABLISSEMENTS PUBLICS FONCIERS LOCAUX | CHAPITRE V ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE RESTRUCTURATION DES ESPACES COMMERCIAUX ET ARTISANAUX

 


 

CODE DE L'URBANISME
(Partie Législative)

Chapitre II : Associations foncières urbaines

Article L322-1

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les associations foncières urbaines sont des associations syndicales régies par les dispositions de la loi du 21 juin 1865 et des textes subséquents ainsi que par celles de la présente section, constituées entre propriétaires intéressés pour l'exécution des travaux et opérations énumérés à l'article L. 322-2.

Article L322-2

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 I, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 Juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 20 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   Peuvent faire l'objet d'une association foncière urbaine :
   1. Le remembrement de parcelles et la modification corrélative de l'assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées ainsi que la réalisation des travaux d'équipement et d'aménagement nécessaires ;
   2. Le groupement de parcelles en vue, soit d'en conférer l'usage à un tiers, notamment par bail à construction, soit d'en faire apport ou d'en faire la vente à un établissement public ou société de construction ou d'aménagement.
   Chacun des membres de l'association peut choisir d'être payé, en tout ou en partie, en espèces ou par remise d'un ou plusieurs immeubles ou fractions d'immeubles, lorsque les règles applicables à l'organisme constructeur ou aménageur ne s'y opposent pas.
   3. La construction, l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérê collectif tels que voirie, aires de stationnement, et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou non , installations de jeux, de repos ou d'agrément ;
   4.
   5. La conservation, la restauration et la mise en valeur des secteurs sauvegardés ainsi que la restauration immobilière régies par les articles L. 313-1 à L. 313-15 , les articles 3 et 12 de la loi nº 1360 du 1er septembre 1948 modifiée et les articles 10, 20, et 38-1 du décret nº 53-960 du 30 septembre 1953 modifié.
   6. Le remembrement foncier ou le groupement de parcelles en vue de la restructuration urbaine des grands ensembles et quartiers d'habitat dégradé mentionnés au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Dans ce cas, l'objet de l'association peut comporter la conduite d'actions de toute nature, menées ou prescrites à l'occasion des travaux nécessaires et pouvant inclure des actions d'insertion professionnelle et sociale en faveur des habitants des grands ensembles et quartiers concernés.

Article L322-3

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, art. 21 II Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 21 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   L'autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine sur la demande de propriétaires intéressés ou, le cas échéant, à l'initiative de la commune, si les conditions sont remplies  :
   1. Pour les travaux spécifiés au 1º, 2º et 5º de l'article L. 322-2 , les deux tiers au moins des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie ont adhéré à l'association.
   Pour les travaux spécifiés au 3. de l'article L. 322-2, la majorité des propriétaires détenant ensemble la moitié au moins de la superficie ont adhéré à l'association.
   Pour les opérations spécifiées au 6º de l'article L. 322-2, tous les propriétaires ont adhéré à l'association.
   2. Une personne publique ou privée prend l'engagement d'acquérir les immeubles dont le propriétaire opterait pour le délaissement dans les conditions prévues à l'article L. 322-5 ci-après. Cette condition peut être remplacée par le même engagement pris par l'association foncière urbaine et figurant dans ses statuts.
   Elle n'est pas applicable aux travaux spécifiés au 6º de l'article L. 322-2.

Article L322-3-1

(inséré par Loi nº 85-719 du 18 juillet 1985 art. 21 II, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Par dérogation aux règles de majorité fixées à l'article L. 322-3, l'autorité administrative peut autoriser une association foncière urbaine de remembrement, à la demande ou avec l'accord de la moitié au moins des propriétaires, lorsque la localisation ou la configuration des parcelles limite de façon importante l'utilisation des droits à construire prévus par les documents d'urbanisme.

Article L322-3-2

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 IV, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 202 III Journal Officiel du 14 décembre 2000)

   L'autorité administrative recueille, préalablement à la création de l'association, l'accord du conseil municipal sur l'opération lorsqu'un plan local d'urbanisme a été approuvé sur le territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si l'association foncière urbaine est située à l'intérieur d'un périmètre d'opération d'intérêt national, l'autorité administrative recueille l'avis du conseil municipal.

Article L322-4

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 V, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 22 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   A défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés ou de constitution d'une association foncière libre ou autorisée, l'autorité administrative peut constituer d'office une association foncière urbaine :
   1. Pour le remembrement de parcelles :
   Lorsque, par application des règles d'urbanisme, l'implantation et le volume des constructions doivent respecter une discipline spéciale dont la disposition actuelle des parcelles compromettrait ou empêcherait la réalisation ;
   Ou lorsqu'il est équitable de répartir sur un ensemble de propriétés la charge des prélèvements de terrains opérés par voie de cession ou d'expropriation au profit des emprises publiques, ainsi que la charge des servitudes attachées à la présence des ouvrages construits sur ces emprises ;
   Ou lorsqu'il convient de procéder à des modifications de limites de lots dans un lotissement à la suite de l'application des dispositions des articles L. 315-3 à L. 315-5.
   2. Pour l'entretien et la gestion d'ouvrages d'intérêt collectif dans les ensembles immobiliers, que ceux-ci aient été aménagés à l'initiative privée ou à l'initiative publique, lorsque le défaut d'entretien ou de gestion de ces ouvrages peut avoir des conséquences nuisibles à l'intérêt public ainsi que pour la construction d'ouvrages d'intérêt collectif à l'exécution desquels l'autorité compétente aurait subordonné la modification d'un lotissement par application des articles L. 315-3 à L. 315-5.
   3. Pour la restauration prévue au 5. de l'article L. 322-2 lorsqu'il s'agit de parties d'immeubles visibles de l'extérieur.
   4. Afin de faire participer à la réparation du dommage direct, matériel et certain que peuvent supporter les propriétaires de parcelles frappées de servitudes non aedificandi édictées dans le but de réserver une vue, les propriétaires de parcelles qui bénéficient directement de cette servitude. Dans ce cas, la commune est de droit membre de l'association.
   5. Pour les remembrements ou groupements de parcelles prévus au 6º de l'article L. 322-2, lorsque la disposition actuelle des parcelles compromettrait ou empêcherait la mise en oeuvre d'un programme de restructuration urbaine d'un grand ensemble ou d'un quartier d'habitat dégradé mentionné au premier alinéa du 3 de l'article 42 de la loi nº 95-115 du 4 février 1995 précitée.

Article L322-4-1

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 V, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985 en vigueur le 1er janvier 1986)

   Le président de l'association foncière urbaine exécute les décisions du conseil des syndics et de l'assemblée générale, prépare le budget et le compte administratif des opérations de l'association et assure le paiement des dépenses. Il peut se faire assister par une personne, physique ou morale, agissant en qualité de prestataire de services, à laquelle peuvent être confiées toutes autres missions concernant la réalisation de l'objet de l'association.
   Le contrat de droit privé passé à cet effet définit les missions et le mode de rémunération du prestataire de services ; le projet de contrat est joint au dossier de demande d'autorisation soumis à l'enquête publique prévue à l'article 6 du décret du 18 décembre 1927.

Article L322-5

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, XXII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine autorisée et n'ayant pas adhéré à l'association peuvent, dans le délai d'un mois à partir de la publication de la décision administrative autorisant l'association, délaisser ces immeubles moyennant indemnité. A défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée comme en matière d'expropriation.
   Lorsque l'association a pour objet le groupement de parcelles, il est en outre possible à tous les propriétaires d'immeubles compris dans le périmètre syndical de délaisser, moyennant indemnité, leurs propriétés ou leurs quote-parts de propriété sur les parcelles groupées, dans le délai d'un mois à partir de la publication de l'arrêté de l'autorité administrative visé à l'article L. 322-7 (troisième alinéa). A défaut d'accord amiable, l'indemnité est fixée comme en matière d'expropriation.
   Les droits des créanciers régulièrement inscrits sur l'immeuble délaissé, soit avant la publication au bureau des hypothèques de l'acte de délaissement, soit postérieurement à ladite publication en ce qui concerne les privilèges conservés suivant les prescriptions des articles 2108 et 2109 du code civil, sont reportés sur l'indemnité de délaissement, compte tenu du rang de préférence qui leur est reconnu.
   Si l'indemnité fixée à l'amiable est inférieure au total des créances pour le recouvrement desquelles il a été pris inscription, les créanciers inscrits peuvent exiger que l'indemnité acceptée par leur débiteur soit soumise au juge.
   Le délaissement des biens des absents est valablement opéré par les envoyés en possession provisoire après autorisation du tribunal de grande instance donnée sur simple requête, le ministère public entendu.

Article L322-6

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 VI, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 96-987 du 14 novembre 1996 art. 23 Journal Officiel du 15 novembre 1996)

   Lorsque l'objet de l'association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office porte sur des travaux spécifiés au 1. et au 6. de l'article L. 322-2, l'association :
   a) Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le remembrement nécessite soit la destruction soit le changement de l'usage éventuellement après réparation, aménagement ou transformation.
   L'acte amiable portant cession d'un bâtiment ou d'un ouvrage à l'association produit les mêmes effets que l'acte de cession amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels ; à défaut d'accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font l'objet d'une expropriation dans les conditions fixées par l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée ;
   b) Etablit le projet de remembrement et en saisit l'autorité administrative qui, après avoir vérifié sa compatibilité avec la réglementation de l'urbanisme, le soumet à une enquête publique.
   Après enquête publique, et en cas d'observations formulées au cours de celle-ci, avis d'une commission présidée par le juge de l'expropriation, et dont la composition est fixée par décret, l'autorité administrative prononce les transferts et attributions de propriété. L'acte de l'autorité administrative impose, en tant que de besoin, des prescriptions propres à l'opération, en complément de la réglementation d'urbanisme applicable à la zone considérée. Ces prescriptions font partie du dossier soumis à l'enquête.
   L'arrêté de l'autorité administrative éteint par lui-même et à sa date, pour les immeubles qu'il concerne, les servitudes ainsi que les droits réels conférés aux preneurs par les baux à construction et les baux emphytéotiques, moyennant indemnité due par l'association foncière urbaine et fixée, à défaut d'accord amiable, comme en matière d'expropriation. Cet arrêté produit les mêmes effets à l'égard des autres droits réels. Toutefois, ces droits peuvent être reportés sur les immeubles ou droits indivis de propriété après remembrement et conservent l'ordre qu'ils avaient sur les immeubles qu'ils grevaient antérieurement à condition que leur publicité soit renouvelée dans les formes et délais qui seront fixés par décret ; ils s'exercent éventuellement sur les soultes.
   L'arrêté de l'autorité administratives met fin dans les mêmes conditions aux contrats de louage dont ces immeubles étaient l'objet. Si le bail éteint était soumis aux dispositions du décret n. 53-960 du 30 septembre 1953, l'association foncière urbaine devra au preneur une indemnité calculée selon les règles fixées par ce décret à moins qu'elle ne préfère lui offrir le bail d'un local équivalent à celui dont la jouissance lui a été retirée. En ce qui concerne les locaux d'habitation ou professionnels, quelle que soit la nature du titre d'occupation, le droit au relogement est exercé comme en matière d'expropriation.
   La juridiction instituée à l'article 12 de l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 est compétente pour statuer sur les contestations relatives à l'évaluation des parcelles remembrées. Elle statue aussi sur les contestations soulevées à l'occasion du remembrement et afférentes aux privilèges, hypothèques et autres droits réels.
   L'avis de la commission prévue ci-dessus et la décision motivée prise, consécutivement à cet avis, par l'organe compétent de l'association foncière urbaine sont notifiés aux intéressés qui disposent d'un délai de deux mois pour saisir la juridiction.
   Faute d'avoir saisi la juridiction dans ce délai, les intéressés sont réputés avoir accepté l'évaluation des parcelles remembrées et avoir renoncé à toutes contestations relatives aux privilèges, hypothèques et autres droits réels.
   La notification susvisée doit, à peine de nullité, contenir l'indication du délai et reproduire, en caractères apparents, les dispositions de l'alinéa précédent.
   Les dispositions du deuxième alinéa a) de l'article L. 322-7 sont, le cas échéant, applicables aux associations foncières urbaines dont l'objet porte sur des travaux spécifiés au 6º de l'article L. 322-2.

Article L322-6-1

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, art. 21 VII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

(Loi nº 2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 202 III Journal Officiel du 14 décembre 2000)

   L'autorité administrative recueille, préalablement à l'approbation du plan de remembrement, l'accord du conseil municipal sur celui-ci ainsi que sur les prescriptions d'urbanisme propres à l'opération, lorsque'un plan local d'urbanisme a été approuvé sur le territoire de la commune. Dans les autres cas, ou si l'association est située à l'intérieur d'un périmètre d'opération d'intérêt national, l'autorité administrative recueille l'avis du conseil municipal.

Article L322-7

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977 ART. 66)

(Loi nº 76-1285 du 31 décembre 1976 Journal Officiel du 1 janvier 1977 ART. 66)

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Lorsque l'objet de l'association foncière urbaine autorisée porte sur des travaux spécifiés au 2. de l'article L. 322-2, l'association  :
   a) Détermine les bâtiments ou les ouvrages dont le groupement de parcelles nécessite soit la destruction, soit le changement de l'usage, éventuellement après réparation, aménagement ou transformation. L'acte amiable portant cession d'un bâtiment ou d'un ouvrage à l'association foncière urbaine produit les mêmes effets que l'acte de cession amiable en matière d'expropriation en ce qui concerne l'extinction des droits réels et personnels ; à défaut d'accord amiable des propriétaires sur leur cession, ces bâtiments ou ouvrages font l'objet d'une expropriation dans les conditions fixées par l'ordonnance n. 58-997 du 23 octobre 1958 modifiée ;
   b) Etablit, selon le cas, le projet de contrat de bail à construction, le projet d'acte d'apport ou le projet d'acte de vente de parcelles groupées.
    Le contrat de bail, l'acte d'apport ou l'acte de vente ne peut être passé que si l'autorité administrative a constaté, par arrêté, que le projet est compatible avec la réglementation de l'urbanisme et que les formalités prévues par le présent code ont été régulièrement accomplies.
   Sont applicables en matière de groupement de parcelles les alinéas 5, 6, 7 et 8 de l'article L. 322-6.

Article L322-8

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI, XXII Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Lorsque l'objet de l'association foncière urbaine autorisée ou constituée d'office porte sur des travaux spécifiés au 5. de l'article L. 322-2 , l'association décide , s'il y a lieu, la destruction des constructions qui serait nécessaire à l'intérieur du périmètre de l'association ; à défaut d'accord amiable, les indemnités dues aux propriétaires, locataires ou occupants de ces constructions sont fixées comme en matière d'expropriation.

Article L322-9

   Les créances de toutes natures exigibles depuis moins de cinq ans d'une association foncière urbaine à l'encontre d'un associé, qu'il s'agisse de provisions ou de paiements définitifs, sont garanties par une hypothèque légale sur les immeubles de l'associé compris dans le périmètre de l'association. Les conditions d'inscription et de mainlevée de cette hypothèque sont celles qui sont prévues à l'article 19 de la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
   Lors de la mutation à titre onéreux d'un bien compris dans une association foncière urbaine, avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l'article 20 de la loi précitée n. 65-557 du 10 juillet 1965, à l'association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.

Article L322-9-1

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 VIII, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n. 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.
   Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet.
   Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé.

Article L322-9-2

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 IX, art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Le recouvrement des taxes des associations autorisées est fait comme en matière de contributions directes.
   Toutefois, l'association a la faculté de décider que les règlements peuvent être faits, pour tout ou partie, par remise d'immeuble. Les personnes publiques, si elles en sont d'accord, peuvent également s'acquitter sous cette forme de leur contribution.
   Si la remise d'immeuble n'est pas intervenue dans les délais prévus, le montant des taxes dues par le propriétaire est exigible immédiatement.

Article L322-9-3

(inséré par Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 21 X, art. 2 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les règlements des dépenses de l'association peuvent être faits par remise d'immeuble, sous réserve de l'acceptation du créancier. Les modalités de règlement figurent au contrat créateur de la dépense.

Article L322-10

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Des décrets en Conseil d'Etat fixent, en tant que de besoin, les modalités d'application de la présente section, notamment les conditions dans lesquelles l'assistance technique de l'Etat, des collectivités locales, des établissements publics ou de personnes privées, physiques ou morales pourra être apportée aux associations foncières urbaines, les garanties auxquelles pourront être subordonnées les opérations prévues à l'article L. 322-2 (2.) ainsi que les formalités de publicité, en particulier au fichier immobilier, auxquelles seront soumis les actes concernant ces associations et les immeubles qui se trouvent inclus dans leur superficie.

Article L322-11

(Loi nº 85-729 du 18 juillet 1985 art. 26 XXI Journal Officiel du 19 juillet 1985)

   Les associations syndicales créées en application de l'ordonnance n. 58-1445 du 31 décembre 1958 continuent à être régies par les dispositions de ce texte jusqu'à l'achèvement des travaux pour l'exécution desquels elles ont été constituées. Toutefois, elles peuvent décider de se placer sous l'empire des dispositions des articles L. 322-1 à L. 322-10.
   La décision est prise dans les conditions prévues par le premier alinéa de l'article 12 de la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales de propriétaires ; son entrée en vigueur est subordonnée à la modification des statuts.

ASSOCIATIONS FONCIERES URBAINES (DECRET)

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25/07/2010

Vente de logement : le droit de préemption de la mairie

A Sète, de plus en plus de propriétaires se rendent compte qu’ils ne peuvent pas vendre librement leur bien au prix du marché, car la Municipalité, éventuellement via la SA ELIT, préempte leur bien.

En quoi consiste exactement la préemption ? Comment les propriétaires ou les acquéreurs peuvent-ils se défendre ? C’est l’objet de cet article issue de : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobi...#

En bleu les points importants.

Article Table des matières

Dans certains cas, heureusement assez rares, la commune peut faire jouer son droit de préemption et acheter le bien en lieu et place de l'acquéreur initial.

Le droit de préemption

Principes généraux

Dans les procédures d'expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s'il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c'est la puissance publique, principalement la commune, qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier.

Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

Le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

  • Par souci de simplification, c'est ce seul DPU qui sera traité ici.
Les motifs invoqués

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

  • L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué
Les opérations concernées

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption « renforcé » par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé.

  • Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
  • En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre. La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.

La procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

  • Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.
  • La mention de l'identité de l'acquéreur est en principe facultative.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

  • A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.
  • B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.
    • B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
    • B2. La commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.
      • B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.
      • B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.
      • B2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.
  • La visite a lieu en présence des parties, du secrétaire-greffier et du commissaire du Gouvernement, généralement le Directeur des Domaines.
  • Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.

  • Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

  • Dans tous les cas, le propriétaire conserve la jouissance du bien tant que le prix n'a pas été intégralement versé.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

Le droit de rétrocession

On l'a vu : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble.

Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation.

Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

10/12/2009

Moniteur 09/10/2009 : l'Etat se substitue aux architectes des bâtiments de France

Le Grenelle 2 à sa sortie du Sénat

Service Documentation du Moniteur | Dernière mise à jour le 09/10/2009

Bâtiment

Grenelle 2 : l'Etat se substitue aux architectes des bâtiments de France

E.L et E.C | 18/09/2009 | 16:02 | Management

http://www.lemoniteur.fr/P_dossierActu.php?id=688531


Les sénateurs ont voté, jeudi 17, l'article 14 du texte de loi dit Grenelle 2 modifiant les Codes du patrimoine et de l'urbanisme afin de donner le dernier mot à l'Etat en cas de désaccord avec les Architectes des Bâtiments de France.

SUR LE MÊME SUJET

Dorénavant au sein d'une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), l'Etat devrait pouvoir empêcher les ABF (Architectes des Bâtiments de France) de s'opposer à un projet de construction.
En effet, l'article 14 du Grenelle 2 introduit dans le Code du patrimoine le texte suivant :
"En cas de désaccord soit du maire ou de l'autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire, soit du pétitionnaire, avec l'avis émis par l'architecte des Bâtiments de France, le représentant de l'État dans la région émet un avis qui se substitue à celui de l'architecte des Bâtiments de France. Le recours du pétitionnaire s'exerce à l'occasion du refus d'autorisation de travaux. En l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours est réputé admis."

Champ de visibilité d'un édifice ou jardin historiques

Une disposition similaire existe déjà pour un immeuble situé dans le champ de visibilité d'un édifice ou jardin classé au titre des monuments historiques ou inscrit. Mais la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou la décision accordant le permis de construire, le permis d'aménager ou le permis de démolir ne peut, aujourd'hui, intervenir qu'avec accord ministre chargé de la culture. Avec l'article 14 bis du Grenelle 2, cela ne devrait plus être nécessaire.
Autre nouveauté visant à accélérer la procédure, en l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours devrait être réputé admis.

Secteurs sauvegardés

Avec l'article 14 ter du Grenelle 2, l'accord du ministre chargé de la culture est aussi retiré en cas de décision de non-opposition à des travaux réalisés au sein "secteurs sauvegardés", zones que le Code de l'urbanisme prévoit de créer lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non. De plus, tout comme pour les zones évoquées plus haut, en l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région, dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours devrait être réputé admis.