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12/12/2011

Evaluation des biens immobiliers soumis à expropriation ou procédure fiscale

Fin 2012 un service d’évaluation des biens immobiliers dénommé "PATRIM Usagers" permettra aux citoyens et à leurs conseils de disposer des termes de comparaison des biens immobiliers afin de les aider à estimer leurs biens et ainsi faciliter l’accomplissement de leurs obligations fiscales, notamment en matière de déclarations d’ISF ou de successions.

De même en cas de contentieux , le contribuable ne sera plus dans une situation d’inégalité par rapport à l’administration

A lire :

http://www.avocatfiscaliste-paris.fr/archive/2011/12/10/e...

L’amendement adopté par l’Assemblé Nationale

http://www.assemblee-nationale.fr/13/amendements/3952/395...

09/12/2011

Déclarations sur constructions allégées au 1/1/12

Le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011, publié au Journal officiel du 7 décembre 2011, simplifie les formalités à accomplir pour certaines extensions de constructions existantes.

Le seul effet de cette mesure semble être, plus ou moins, de pouvoir se passer d'un architecte pour ce type de travaux :

Dans les zones urbaines couvertes par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, ce décret porte de vingt à quarante mètres carrés la surface hors œuvre brute maximale des extensions de construction existantes soumises à la procédure de déclaration préalable.

Au-delà de quarante mètres carrés, les extensions en cause donnent lieu à permis de construire.

Toutefois, entre vingt et quarante mètres carrés, demeurent soumises à la procédure de permis de construire, les extensions qui ont pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés par l'article R.431-2 du code de l'urbanisme pour le recours obligatoire à un architecte (170 m² de surface de plancher pour les constructions autres qu'à usage agricole).

Le décret supprime également l'obligation de déposer un permis de construire pour toute modification de volume d'une construction entraînant également le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface créée.

Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2012, sauf en ce qui concerne les demandes d'autorisation d'urbanisme déposées avant cette date.

12:17 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes, 2.4 Urbanisme | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

13/11/2010

ORI : Opérations de Restauration Immobilière

Procédures et éclairages opérationnels :

http://www.lesopah.fr/fileadmin/outils/textes_juridiques/...

01:36 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes | Lien permanent | | Tags : restauration immobilière | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

25/07/2010

Vente de logement : le droit de préemption de la mairie

A Sète, de plus en plus de propriétaires se rendent compte qu’ils ne peuvent pas vendre librement leur bien au prix du marché, car la Municipalité, éventuellement via la SA ELIT, préempte leur bien.

En quoi consiste exactement la préemption ? Comment les propriétaires ou les acquéreurs peuvent-ils se défendre ? C’est l’objet de cet article issue de : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobi...#

En bleu les points importants.

Article Table des matières

Dans certains cas, heureusement assez rares, la commune peut faire jouer son droit de préemption et acheter le bien en lieu et place de l'acquéreur initial.

Le droit de préemption

Principes généraux

Dans les procédures d'expropriation, le propriétaire peut être obligé de céder son bien à la puissance publique, même s'il souhaite le conserver. Le droit de préemption obéit à une logique différente. Ici, c'est la puissance publique, principalement la commune, qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur. Le droit de préemption ne concerne donc que les personnes qui souhaitent vendre un bien immobilier.

Le droit de préemption permet donc à une collectivité publique d'acquérir un bien immobilier, le plus souvent en se substituant à l'acquéreur trouvé par le vendeur.

Les zones concernées

Ce droit ne peut intervenir que dans des zones préalablement définies par un acte administratif, qui désigne en même temps le titulaire de droit.

Le plus courant est le droit de préemption urbain (DPU) que la commune peut exercer sur tout ou partie de son territoire.

  • Par souci de simplification, c'est ce seul DPU qui sera traité ici.
Les motifs invoqués

La collectivité publique ne peut exercer son droit de préemption que dans les zones géographiques bien délimitées au préalable, et uniquement pour mettre en œuvre des opérations d'intérêt général : réalisation d'équipements collectifs, valorisation du patrimoine, lutte contre l'insalubrité, développement d'activités économiques, etc.

  • L'exercice du DPU doit toujours préciser le motif invoqué
Les opérations concernées

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers, etc. Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption « renforcé » par délibération motivée du conseil municipal.

Les droits du propriétaire

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.

Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente. Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé.

  • Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
  • En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre. La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance.

La procédure de préemption

Généralement, la procédure débute quand le vendeur a trouvé un acquéreur potentiel. Après la signature de l'avant-contrat, le notaire chargé de la rédaction de l'acte envoie, au nom du vendeur, une DIA à la mairie, qui précise naturellement les conditions de la vente.

  • Cette formalité est indispensable : en l'absence de DIA, la commune peut, en effet, introduire une action en justice devant le tribunal de grande instance dans les cinq ans qui suivent la transaction pour faire annuler la vente.
  • La mention de l'identité de l'acquéreur est en principe facultative.

Dès lors plusieurs hypothèses sont possibles.

  • A. La commune peut renoncer à exercer son droit, soit par décision expresse, soit en ne répondant pas dans le délai de deux mois après la réception de la DIA. Dans ce cas, le vendeur peut céder le bien, sans limitation de durée, aux conditions et prix définis dans le formulaire.
  • B. La commune décide d'exercer son droit de préemption. Elle doit le faire savoir dans le délai de deux mois au propriétaire, en indiquant avec précision le motif invoqué.
    • B1. La commune accepte les conditions demandées. La vente est censée parfaite puisqu'il y a accord sur la chose et le prix. Le vendeur est obligé de signer l'acte authentique de cession avec la commune.
    • B2. La commune propose un prix inférieur. Dans ce cas, le propriétaire dispose de deux mois pour formuler sa réponse écrite. Là encore, plusieurs hypothèses sont possibles.
      • B2a. Le propriétaire renonce à vendre le bien, soit de façon expresse, soit en ne répondant pas pendant le délai de deux mois.
      • B2b. Le propriétaire accepte le prix proposé par la commune. La vente est supposée parfaite : l'acte authentique doit être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.
      • B2c. Le propriétaire refuse le prix proposé. Dans les quinze jours qui suivent sa réponse, la commune doit saisir le juge de l'expropriation (au tribunal de grande instance) et demander une fixation judiciaire du prix. Dans les huit jours qui suivent sa saisine, le juge fixe une date pour visiter les lieux et la communique aux parties en présence, au moins quinze jours à l'avance. En audience publique, le juge fixe ensuite la valeur des biens en question en tenant compte des différents paramètres en sa possession.
  • La visite a lieu en présence des parties, du secrétaire-greffier et du commissaire du Gouvernement, généralement le Directeur des Domaines.
  • Les parties en présence et toute personne intéressée (locataire, etc.) peuvent faire appel du jugement auprès de la Cour d'appel compétente dans les quinze jours qui suivent la notification.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), il s'impose aux deux parties et le propriétaire et la commune disposent de deux mois pour accepter la transaction.

  • Le silence des deux parties au terme de ce délai équivaut à une acceptation tacite.

L'acte authentique doit ensuite être signé dans les trois mois qui suivent et le prix doit être versé dans les six mois.

  • Dans tous les cas, le propriétaire conserve la jouissance du bien tant que le prix n'a pas été intégralement versé.

Si la commune refuse le prix judiciaire, le propriétaire peut vendre le bien à la personne de son choix mais au prix fixé par le tribunal, dans un délai de cinq ans.

A tout moment, et pendant les deux mois qui suivent la fixation définitive du prix par voie judiciaire, le propriétaire peut aussi revenir sur son intention de vendre et conserver le bien.

Le droit de rétrocession

On l'a vu : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune. Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.

Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble.

Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts.

Une fois informé, l'ancien propriétaire dispose de deux mois pour faire connaître sa décision (son silence étant assimilé à une renonciation) et proposer éventuellement une contre-évaluation.

Dès réception de sa réponse, la Commune dispose de deux mois pour accepter de rétrocéder le bien au prix proposé ou pour saisir le juge de l'expropriation.

Une fois que le prix judiciaire a été fixé de façon définitive (après l'arrêt de la Cour d'appel ou après épuisement des délais d'appel), l'ancien propriétaire dispose de trois mois pour formuler une acceptation expresse (son silence étant assimilé à une renonciation).

Si l'ancien propriétaire renonce à son droit de rétrocession, la commune doit engager la même procédure à l'égard de l'acquéreur évincé lors de la préemption. A condition naturellement que son identité ait été précisée dans la DIA.

Cette procédure complexe explique que les communes ont tout intérêt à respecter les engagements pris.

13/12/2009

Absence de réduction des voix / nullité de la résolution (Cass. Civ III : 7.10.09)

http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/publications/habitat_a... p19

Lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires (loi du 10.7.65 : art.22).

Dans cet arrêt, la Cour de cassation retient que lorsque cette réduction n’est pas opérée, quel que soit l’impact sur le résultat du vote, la résolution adoptée doit être annulée. Les décisions des Cours d’appel sur ce point n’étaient jusqu’ici pas uniformes.

10/12/2009

Moniteur 09/10/2009 : l'Etat se substitue aux architectes des bâtiments de France

Le Grenelle 2 à sa sortie du Sénat

Service Documentation du Moniteur | Dernière mise à jour le 09/10/2009

Bâtiment

Grenelle 2 : l'Etat se substitue aux architectes des bâtiments de France

E.L et E.C | 18/09/2009 | 16:02 | Management

http://www.lemoniteur.fr/P_dossierActu.php?id=688531


Les sénateurs ont voté, jeudi 17, l'article 14 du texte de loi dit Grenelle 2 modifiant les Codes du patrimoine et de l'urbanisme afin de donner le dernier mot à l'Etat en cas de désaccord avec les Architectes des Bâtiments de France.

SUR LE MÊME SUJET

Dorénavant au sein d'une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager), l'Etat devrait pouvoir empêcher les ABF (Architectes des Bâtiments de France) de s'opposer à un projet de construction.
En effet, l'article 14 du Grenelle 2 introduit dans le Code du patrimoine le texte suivant :
"En cas de désaccord soit du maire ou de l'autorité administrative compétente pour délivrer le permis de construire, soit du pétitionnaire, avec l'avis émis par l'architecte des Bâtiments de France, le représentant de l'État dans la région émet un avis qui se substitue à celui de l'architecte des Bâtiments de France. Le recours du pétitionnaire s'exerce à l'occasion du refus d'autorisation de travaux. En l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours est réputé admis."

Champ de visibilité d'un édifice ou jardin historiques

Une disposition similaire existe déjà pour un immeuble situé dans le champ de visibilité d'un édifice ou jardin classé au titre des monuments historiques ou inscrit. Mais la décision de non-opposition à la déclaration préalable ou la décision accordant le permis de construire, le permis d'aménager ou le permis de démolir ne peut, aujourd'hui, intervenir qu'avec accord ministre chargé de la culture. Avec l'article 14 bis du Grenelle 2, cela ne devrait plus être nécessaire.
Autre nouveauté visant à accélérer la procédure, en l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours devrait être réputé admis.

Secteurs sauvegardés

Avec l'article 14 ter du Grenelle 2, l'accord du ministre chargé de la culture est aussi retiré en cas de décision de non-opposition à des travaux réalisés au sein "secteurs sauvegardés", zones que le Code de l'urbanisme prévoit de créer lorsqu'ils présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non. De plus, tout comme pour les zones évoquées plus haut, en l'absence de décision expresse du représentant de l'État dans la région, dans le délai de deux mois à compter de sa saisine, le recours devrait être réputé admis.