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06/12/2009

LOI SRU Décret du 30 janvier 2002 définissant un logement “décent”

LOI SRU

Décret du 30 janvier 2002

Art. 1er. - Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Art. 2. - Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Art. 3. - Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

Art. 4. - Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

Art. 5. - Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

Art. 6. - Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

Art. 7. - La garde des sceaux, ministre de la justice, le ministre de l'intérieur, le ministre de l'équipement, des transports et du logement, le secrétaire d'Etat à l'outre-mer et la secrétaire d'Etat au logement sont chargés, chacun en ce qui le concerne, de l'exécution du présent décret, qui sera publié au Journal officiel de la République française.

Quel recours pour le locataire ?

La mise en conformité :

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut demander à tout moment à son propriétaire sa mise en conformité, cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut de réponse du propriétaire à la demande de mise en conformité dans un délai de deux mois ou à défaut d’accord entre les parties, la commission départementale de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties.
La commission rend un avis dans un délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.

A défaut d’accord constaté par la commission ou en l’absence de saisine de la commission, le locataire peut engager une action devant le tribunal d’instance. Lorsque le juge est saisi, il détermine le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux.

Les autres sanctions possibles communes aux deux types de location (meublé / non meublé) :

- Une des sanctions peut être en cas de logement indécent le non versement en tiers payant (c’est-à-dire entre les mains du bailleur) de l’allocation logement.
Par dérogation, elle est versée au locataire pendant un délai de 6 mois pour lui permettre de demander la mise en conformité au bailleur ou d’engager une action en justice.

A l’issue de ce délai, si le locataire apporte la preuve que l’une de ces démarches a bien été effectuée, il continue à percevoir l’allocation logement sans limitation de durée. A défaut, le versement de l’aide est suspendue jusqu’à ce qu’il apporte cette preuve.

- Des sanctions pénales peuvent également être encourues par le bailleur sur le fondement de la mise en danger de la vie d’autrui.

A savoir

Attention !
En toutes hypothèses, si le logement n’est pas décent, continuez à payer votre loyer, puisqu’à défaut, vous risqueriez une action en résiliation judiciaire du bail pour impayés de loyers. Vous pouvez adresser un courrier recommandé avec accusé de réception (dont vous conserverez une copie) à votre propriétaire afin d’obtenir l’exécution des travaux.

23:04 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes, 2.1 Logement | Lien permanent | | Tags : loi sru, logement décent | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

Partie règlementaire Code Urbanisme – Restauration immobilière

 

 

Section II : Restauration immobilière

Version en vigueur au 1 décembre 2009

http://droit-finances.commentcamarche.net/legifrance/10-c...

Article R*313-23

L'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique d'une opération de restauration immobilière est organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R.11-4, R.11-5 et R.11-6-1 à R.11-14 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Article R*313-24

Le dossier soumis à enquête comprend :
1° Un plan permettant de connaître la situation du ou des bâtiments concernés et de leur terrain d'assiette à l'intérieur de la commune ;
2° La désignation du ou des immeubles concernés ;
3° L'indication du caractère vacant ou occupé du ou des immeubles ;
4° Une notice explicative qui :
a) Indique l'objet de l'opération ;
b) Présente, au regard notamment des objectifs de transformation des conditions d'habitabilité et de mise en valeur du patrimoine, le programme global des travaux par bâtiment, y compris, s'il y a lieu, les démolitions rendues nécessaires par le projet de restauration ; lorsque l'opération s'inscrit dans un projet plus vaste prévoyant d'autres opérations de restauration immobilière, la notice présente ce projet d'ensemble ;
c) Comporte des indications sur la situation de droit ou de fait de l'occupation du ou des bâtiments ;
5° Une estimation de la valeur des immeubles avant restauration faite par le service des domaines et l'estimation sommaire du coût des restaurations.

Article R313-25

Les travaux exécutés sur des immeubles dont la restauration a été déclarée d'utilité publique ne peuvent faire l'objet d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir ou d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable que s'ils sont compatibles avec la déclaration d'utilité publique.

Article R313-26

L'enquête parcellaire est organisée par le préfet dans les formes prévues par les articles R. 11-19 à R. 11-26 et R. 11-28 à R. 11-30 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Article R313-27

L'autorité expropriante qui a pris l'initiative de la déclaration d'utilité publique de l'opération notifie à chaque propriétaire, ou copropriétaire, le programme détaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et son terrain d'assiette.
La notification prévue à l'alinéa précédent est effectuée à l'occasion de la notification individuelle du dépôt en mairie du dossier de l'enquête parcellaire prévue par l'article R. 11-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Elle comporte l'indication du délai dans lequel doivent être réalisés les travaux.

Article R313-28

Pour bénéficier des dispositions du second alinéa de l'article L. 313-4-2, les propriétaires qui décident de réaliser ou de faire réaliser les travaux dont le détail leur a été notifié doivent produire à l'autorité expropriante :
a) Une note précisant un échéancier prévisionnel et le délai maximal d'exécution des travaux, qui ne peut être supérieur à celui fixé par l'autorité expropriante ;
b) La date d'échéance des baux et, s'il y a lieu, les offres faites aux locataires de reporter leur bail sur un local équivalent, dans les conditions prévues à l'article L. 313-7.

Article R313-29

Lorsque l'opération est située dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager créée en application de l'article L. 642-1 du code du patrimoine, l'architecte des bâtiments de France accompagne, s'il y a lieu, pour l'application du 3° du I de l'article 156 du code général des impôts, son accord sur les travaux projetés d'une attestation certifiant que ces travaux constituent la restauration complète de l'immeuble concerné.

04/12/2009

AFUL Associations Foncières Urbaines Libres : modèles de statuts

13 octobre 2009

Le Monde.fr blog Paryicipation http://participation.blog.lemonde.fr/2009/10/13/aful-asso...

AFUL Associations Foncières Urbaines Libres : modèles de statuts

Vous trouverez ci-après un modèle de statuts d’AFUL ( Association Foncière Urbaine Libre ). Il faut bien évidemment les adapter, et s’entourer des conseils de spécialises afin de rédiger des statuts correspondant à vos besoins.

Néanmoins, ces statuts vous donneront un premier éclairage, et il vous appartient d’approfondir. Ces statuts ont été trouvés sur Internet, après une recherche sur différents moteurs. Il est très facile de les retrouver, et il ne s’agit en rien d’un pillage intellectuel.

Faites bon usage de ces statuts.

Pour une A.F.U. de groupement, choisir selon les cas :

EXEMPLE DE STATUTS D’A.F.U. LIBRE

I. Dispositions générales

Article 1er : Constitution

Sont réunis en association foncière urbaine libre les propriétaires de terrains bâtis ou non bâtis situés sur la commune de …………….., département de …………….., à l’intérieur du périmètre déterminé sur le plan à l’échelle du ………, dressé par M. ……….., Géomètre-Expert à ………, annexé au présent acte d’association et dont les noms, prénoms, qualités et domiciles figurent sur l’état parcellaire accompagnant ce plan.

L’association est régie par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 er juillet 2004 et du décret n° 2006-504 du 3 mai 2006 relatifs aux assoc iations syndicales de propriétaires, ainsi que par les articles L. 322-1 et suivants et R. 322-1 et suivants du Code de l’Urbanisme et par les présents statuts.

Article 2 : Dénomination

L’association foncière urbaine libre ainsi formée prend le nom d’“Association Foncière Urbaine Libre de …………..”. Elle sera désignée par le terme A.F.U.L. dans la suite du présent document.

Article 3 : Siège social

Le siège de l’A.F.U.L. est fixé à …………..

Article 4 : Objet

L’A.F.U.L. a pour objet dans les conditions prévues par les textes en vigueur ou ceux à intervenir:

Pour une A.F.U. de remembrement :

Le remembrement des parcelles comprises dans le périmètre et la modification de l’assiette des droits de propriété, des charges et des servitudes y attachées, conformément à l’article L. 322-2, 1er alinéa du Code de l’Urbanisme,
La demande de permis d’aménager et de toutes autres autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet,
La construction d’ouvrages d’intérêt collectif à l’intérieur du périmètre tels que : voirie, assainissement, adduction d’eau potable, alimentation en électricité, en gaz, en téléphone, éclairage public et espaces verts,
La propriété, la gestion et l’administration des espaces et équipements communs jusqu’à leur rétrocession à la commune de ………

Pour une A.F.U. de groupement, choisir selon les cas :

Conférer l’usage à un tiers :
Le groupement de parcelles situées à l’intérieur de son périmètre en vue d’en conférer l’usage à un tiers, notamment par bail à construction, ainsi que toutes les opérations, travaux, démolitions et constructions s’y rattachant, directement ou indirectement, à titre d’accessoires.

En faire l’apport ou la vente :
Le groupement de parcelles situées à l’intérieur de son périmètre en vue d’en faire l’apport ou la vente à un établissement public ou à une société de construction ou d’aménagement, ainsi que toutes les opérations, travaux, démolitions et constructions s’y rattachant, directement ou indirectement, à titre d’accessoires.

Pour une A.F.U. de conservation, de restauration et de mise en valeur des secteurs sauvegardés ou de restauration immobilière, choisir selon les cas :

Secteur sauvegardé
La conservation, la restauration et la mise en valeur, dans les conditions prévues par les articles L. 313-1 à L. 313-2-1 et L. 313-5 à L. 313-15 du Code de l’Urbanisme, du secteur sauvegardé créé et délimité dans la commune de ………. par arrêté (ou décret) en date du …….., publié au journal officiel du …………, selon les dispositions du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur ; ainsi que toutes les opérations, travaux, démolitions et constructions s’y rattachant, directement ou indirectement, à titre d’accessoires.

Restauration immobilière
La restauration immobilière dans les conditions prévues par les articles L. 313-4 à L. 313-15 du Code de l’Urbanisme, des immeubles de toute nature compris à l’intérieur du périmètre de l’association, selon la déclaration d’utilité publique en date du ……; ainsi que toutes les opérations, travaux, démolitions et constructions s’y rattachant, directement ou indirectement, à titre d’accessoires.

Article 5 : Membres

La qualité d’associé est liée à la propriété de l’un ou des immeubles compris dans le périmètre indiqué au plan annexé au présent acte d’association. Les droits et obligations qui découlent de la constitution de l’association sont attachés aux dits immeubles et les suivent en quelques mains qu’ils se trouvent jusqu’à la dissolution de l’association.
En cas d’usufruit, le nu-propriétaire est seul membre de l’association. Il informe l’usufruitier de la création ou de l’existence de l’association et des décisions prises par elle. Il peut toutefois convenir avec l’usufruitier que celui-ci prendra seul la qualité de membre de l’association et l’informera des décisions prises par celle-ci.
En cas d’indivision, l’ensemble des indivisaires est composé pour un seul propriétaire, représenté par un mandataire commun.
Lorsqu’un immeuble compris dans le périmètre de l’association est en copropriété, chaque copropriétaire est membre de l’A.F.U.L. mais l’ensemble des copropriétaires sera représenté par le syndic dument mandaté à cet effet.

Toute mutation d’un bien compris dans le périmètre de l’association doit être notifiée à l’A.F.U.L. Avis de la mutation doit être donné, dans les conditions prévues à l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à l’association qui peut faire opposition dans les conditions prévues audit article pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Le président tient à jour l’état nominatif des membres, ainsi que le plan parcellaire.

Article 6 : Réalisation de l’opération (uniquement pour l’A.F.U. de remembrement

L’attribution des lots après remembrement se fera de la manière suivante :
Un prélèvement proportionnel à la superficie d’apport de chaque propriétaire sera effectué pour la création d’espaces communs et pour l’ajustement de la superficie réelle après bornage du périmètre de l’A.F.U.L.
Le solde sera attribué à chaque propriétaire en fonction de la valeur de ses parcelles d’apport.
Ces attributions seront faites autant que possible à proximité des terrains d’apport.
Un même lot pourra être commun à plusieurs propriétaires.

Article 7 : Représentation à l’égard des tiers

L’association sera représentée à l’égard des tiers par son président.

II. Assemblée générale

Article 8 : Représentation en A.G.

L’assemblée générale se compose des membres de l’association foncière urbaine possédant un minimum de superficie de 200 mètres carrés. Les propriétaires apportant une superficie inférieure à 200 mètres carrés peuvent se regrouper pour dépasser ce seuil et participer à l’assemblée générale. Ils détiendront alors ensemble le nombre de voix correspondant à la superficie totale de leurs parcelles.

Chaque membre possède un nombre de voix proportionnel à sa superficie d’apport, selon des seuils définis ainsi :
0 à 200 m² : 0 voix
200 à 999 m² : 1 voix
1 000 à 1 999 m² : 2 voix
2 000 à 4 999 m² : 3 voix
5 000 à 9 999 m² : 4 voix
10 000 m² et plus : 5 voix
Chacun des membres peut se faire représenter en assemblée générale par un fondé de pouvoir. Cette personne pourra être un membre de l’association ou un conjoint, parent, locataire ou régisseur. Un même fondé de pouvoir ne peut pas disposer d’un nombre de voix supérieur à 5 lors d’une assemblée générale.

Article 9 : Convocations

L’assemblée générale se réunit une fois chaque année en assemblée ordinaire dans le courant du mois d’avril.
Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le conseil des syndics le juge nécessaire, ou à la demande de plus de la moitié des membres de l’association.
Les convocations aux assemblées sont réalisées par le président sur la base de l’état nominatif des membres, mis à jour chaque année par lui-même. Elles sont adressées au moins quinze jours avant la réunion et contiennent l’indication de la date, de l’heure, du lieu et de l’ordre du jour de la séance. Elles sont faites individuellement au moyen de lettres recommandées avec accusé de réception, ou par remise en main propre contre décharge.
En cas d’indivision, une convocation est envoyée à chaque indivisaire.

Article 10 : Présidence

L’assemblée générale est présidée par le président de l’association ou, à défaut, par le vice-président. Un secrétaire de séance est nommé au début de chaque assemblée.
Il est procédé à la vérification des mandats donnés par les membres de l’association au début de chaque séance.

Article 11 : Quorum

L’assemblée générale est valablement constituée lorsque le nombre des voix représentées est au moins égal à la moitié plus une des voix de l’assemblée générale.
Dans le cas où cette condition ne serait pas remplie, une nouvelle assemblée générale sera tenue au plus tard deux mois après la première. Les convocations seront faites par lettre simple. L’assemblée délibèrera alors sans condition de quorum.

Article 12 : Vote et majorité

Les délibérations sont prises à la majorité des suffrages exprimés. Toutefois, lorsqu’il s’agit de procéder à une élection, la majorité relative est suffisante au deuxième tour du scrutin : le candidat qui l’emporte est celui qui obtient le plus de voix. En cas de partage égal, la voix du président est prépondérante, sauf en cas de scrutin secret.
Un vote au scrutin secret aura lieu à la demande de plus du tiers des membres.

Article 13 : Attributions

L’assemblée générale nomme les syndics titulaires et suppléants.
Elle délibère également :
Sur le rapport d’activité et le rapport financier annuels du conseil des syndics,
Sur la fixation du montant maximal des emprunts qui pourraient être votés par le conseil des syndics et sur les emprunts qui, soit par eux-mêmes, soit réunis aux autres emprunts non encore remboursés, dépassent ce montant maximum,
Sur les propositions de dissolution ou de modification des statuts, ainsi que sur les modifications du périmètre de l’A.F.U.L.,
Sur le plan de remembrement et la modification corrélative des droits de propriété, des charges et servitudes y attachées,
Sur les conventions passées avec les différents techniciens et entreprises de travaux publics,
Sur toutes les questions dont l’examen lui est confié par une loi, un décret ou par les statuts.

Article 14 : Assemblées générales extraordinaires

Lors des réunions extraordinaires, l’assemblée générale ne peut délibérer que sur les questions qui lui sont soumises par le conseil des syndics ou par les membres qui ont demandé la convocation de l’assemblée.

Article 15 : Procès verbaux

Les procès verbaux des assemblées générales sont portés par ordre de date, sur un registre spécial côté et paraphé par le président. Ils sont signés par le président et le secrétaire de séance.
Le registre est tenu à la disposition des associés au siège social de l’association.

III. Conseil des syndics

Article 16 : Composition

Le conseil des syndics se compose de …… syndics élus par l’assemblée générale, dont ….. titulaires et …… suppléants. Ne sont éligibles que les membres de l’association.
En dehors du cas où ils sont élus par l’assemblée générale constitutive, les syndics sont élus par l’assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.
Les syndics peuvent s’adjoindre la participation, à titre consultatif, de personnes publiques ou privées. Il s’agira notamment des syndics suppléants, de personnes agissant en tant qu’assistant technique ou administratif de l’association, et des organismes apportant une subvention au moins égale à 15 % d’une opération d’aménagement.

Article 17 : Election

Les syndics sont élus au scrutin de liste, à la majorité absolue des suffrages au premier tour, et à la majorité relative au second tour. A égalité de suffrage, l’égalité est acquise au plus âgé. La qualité de titulaire ou de suppléant résulte uniquement de l’ordre d’élection.
Les syndics sont élus pour …….. ans, ils sont rééligibles. Ils continuent leur fonction jusqu’à l’installation de leurs successeurs.
Tout syndic élu qui, sans motif légitime, aura manqué à trois réunions consécutives, peut être déclaré comme démissionnaire.
Les syndics démissionnaires, décédés ou ayant cessé de satisfaire aux conditions d’éligibilité qu’ils remplissaient lors de leur nomination, sont provisoirement remplacés par les syndics suppléants dans l’ordre de leur élection. Ils sont définitivement remplacés à la prochaine assemblée générale. Les fonctions du syndic élu à cette occasion ne durent que le temps pendant lequel le membre remplacé serait lui-même resté en fonction.
Les fonctions de syndics sont gratuites.
Un syndic ne peut se faire représenter en réunion de conseil. S’il ne peut pas s’y rendre, il devra
en informer son suppléant qui s’y rendra à sa place.

Article 18 : Convocation

Le premier conseil est convoqué par le membre du conseil le plus âgé. Après, le conseil des syndics se réunit sur convocation du président, envoyée ou déposée au domicile du syndic au moins huit jours avant la réunion, lorsque le président le juge nécessaire.
Une réunion peut également être convoquée sur la demande de plus de la moitié des syndics.
Les réunions sont présidées par le président ou, en son absence, par le vice-président. Le conseil des syndics désigne parmi ses membres un secrétaire de séance.

Article 19 : Attributions

Le conseil des syndics est chargé notamment de :
Nommer le président et le vice-président parmi ses membres,
Définir les catégories de marchés qui doivent lui être soumis pour approbation et celles dont il délègue la responsabilité au président,
Etablir et voter le budget,
Fixer les bases de répartition des dépenses dans les conditions prévues à l’article 28 des présents statuts, et établir les rôles de recouvrement des taxes syndicales,
Contracter les emprunts dans les limites fixées par l’assemblée générale,
Tenir le compte de gestion et le compte administratif,
Autoriser le président à agir en justice,

Pour l’A.F.U. de remembrement :

- Arrêter le projet de remembrement.

Pour l’A.F.U. de groupement :

Evaluer les valeurs des parcelles avant groupement pour fixer les droits de chaque associé dans l’indivision, et ce avant la passation du bail à construction (ou avant la réalisation de l’apport ou de la vente),
Etablir une convention d’indivision immobilière relative aux parcelles faisant l’objet du groupement,
Passer le bail à construction compris dans l’objet de l’association, au nom de cette dernière, et assurer son exécution, notamment dans le cas prévu à l’article 5 de la loi n° 64-1247 du 16 décembre 1964, en ce qui concerne le prix du bail et sa révision, s’il est payable en espèces ; répartir entre les membres de l’A.F.U.L. le loyer périodique payable en espèces, au prorata des valeurs des parcelles avant groupement.

Ou

- Faire apport ou vente des parcelles groupées au nom de l’A.F.U.L. et de ses membres à
un établissement public ou à une société de construction ou d’aménagement.
Et éventuellement
- Etablir l’état descriptif de division portant répartition des différents lots du ou des
immeubles dont la construction est envisagée par le locataire, preneur du bail à
construction, et fixant la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot, ainsi
que le règlement de copropriété.

Pour une A.F.U. de conservation, de restauration et de mise en valeur des secteurs sauvegardés ou de restauration immobilière :

- Faire rédiger les projets, les discuter et statuer sur le mode à suivre pour leur exécution.


Article 20 : Exécution des décisions

Les décisions du conseil des syndics sont définitives et exécutoires par elles-mêmes, sauf celles portant sur les objets pour lesquels l’approbation de l’assemblée générale est exigée par les présents statuts, les lois, décrets et règlements.

Article 21 : Délibérations

Les délibérations du conseil des syndics sont prises à la majorité des membres présents. En cas de partage égal, la voix du président est prépondérante.
Elles sont valables lorsque plus de la moitié des membres ont pris part à la réunion.
Néanmoins, lorsque, après deux convocations faites à cinq jours d’intervalle et dument constatées sur le registre des délibérations, les syndics ne sont pas réunis en nombre suffisants, les délibérations prises après la seconde convocation sont valables, quelque soit le nombre de membres présents.
Les procès verbaux des réunions sont portés par ordre de date, sur le même registre que pour les assemblées générales. Ils sont signés par tous les membres présents lors de la séance.
Le registre est tenu à la disposition de tous les membres au siège social de l’association.

IV. Président

Article 22 : Election

Le président est nommé par le conseil des syndics parmi ses membres, lors de sa première réunion et dans celle qui suit chaque élection du conseil des syndics. Il peut être désigné également un vice-président qui suppléera le président. L’un et l’autre sont toujours rééligibles.

Article 23 : Attributions

Le président :

Préside et convoque les réunions en assemblée générale et en conseil des syndics,
Représente l’A.F.U.L. en justice vis-à-vis des tiers et dans tous les actes intéressant la personnalité civile de l’association,
Tient à jour l’état nominatif des membres et le plan parcellaire de l’association,
Exécute les décisions du conseil des syndics et de l’assemblée générale, prépare le budget et le compte administratif des opérations de l’association et assure le paiement des dépenses,
Veille à la conservation des plans, registres et autres papiers relatifs à l’administration de l’A.F.U.L.,
Dépose la demande de permis d’aménager ou la déclaration préalable après autorisation du conseil des syndics (uniquement en A.F.U. de remembrement),
Passe les marchés et procède aux adjudications au nom de l’A.F.U.L. Il est assisté pour les adjudications par le conseil des syndics,
Procède à la réception des travaux, assisté des syndics délégués à cet effet par le conseil des syndics,
D’une manière générale, il est chargé de toutes les autres attributions qui lui sont confiées par les lois, décrets et règlements.

Article 24 : Renouvellement

Le président et le vice-président conservent leurs fonctions jusqu’à l’installation de leurs successeurs. Ils peuvent être régulièrement remplacés par le conseil des syndics avant l’expiration de leurs mandats. Leurs fonctions sont gratuites.

Article 25 : Assistance technique

Le président peut se faire assister par une personne physique ou morale, agissant en qualité de prestataire de services, à laquelle peuvent être confiées les missions concernant la réalisation de l’objet de l’association non dévolues au président en vertu de l’article 23. Un contrat de droit privé sera dans ce cas passé à cet effet pour définir les missions qui seront confiées au prestataire de services ainsi que son mode de rémunération.

V. Budget, finances et comptabilité

Article 26 : Financement

Il sera pourvu aux dépenses, y compris les frais d’établissement, au moyen de taxes syndicales réparties entre les propriétaires membres de l’association conformément à l’article 28 du présent acte, d’emprunts contractés auprès d’organismes bancaires, ou éventuellement de subventions de la commune ou d’autres collectivités et établissements publics.

Article 27 : Budget

Aussitôt après la constitution de l’A.F.U.L. et ensuite, avant le 1er janvier chaque année, le président rédige un projet de budget ainsi qu’un rapport explicatif. Ils seront déposés au siège de l’association pendant quinze jours. Le projet de budget est ensuite voté par le conseil des syndics.

Article 28 : Bases de répartition des taxes

Le montant des taxes syndicales appelées auprès de chaque propriétaire sera calculé en fonction des dépenses de toute nature dues par l’A.F.U.L. (constitution, études, frais de fonctionnement, travaux,…).
La répartition sera faite en fonction des valeurs des parcelles avant et après remembrement (ou après le groupement ou l’opération pour les autres types d’A.F.U.). Les bases de répartition devront être approuvées par l’assemblée générale.
Les fonds sont appelés chaque année pendant le mois de mai.

Article 29 : Comptable

Les fonctions de comptable de l’A.F.U. sont confiées à ………………… pour une durée illimitée.
A tout moment, ce comptable peut être révoqué par l’assemblée générale sur proposition du conseil des syndics. Il sera dans ce cas procédé à l’élection d’un nouveau comptable par l’assemblée générale.
Le comptable de l’association est chargé seul et sous sa responsabilité de poursuivre la rentrée des revenus et des taxes de l’A.F.U.L. ainsi que toutes les sommes qui lui seraient dues.

Article 30 : Compte commun

Il sera ouvert au nom de l’association un compte commun dans l’établissement bancaire choisi par l’assemblée générale lors de l’assemblée constitutive.

Article 31 : Appels de fonds
Les appels de fonds sont préparés par le conseil des syndics qui en avisera le comptable chargé de recouvrir les fonds.

Article 32 : Impayé
En cas d’impayé des taxes syndicales trois mois après la date d’exigibilité, un intérêt de 15% l’an sera calculé par période indivisible d’une année.

Article 33 : Hypothèque légale
Conformément aux dispositions de l’article 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004, les créances de toute nature à l’encontre d’un membre sont garanties par une hypothèque légale sur l’immeuble de ce membre compris dans le périmètre de l’association.

Article 34 : Compte de l’exercice
Chaque année avant le vote du budget, le président soumet à l’approbation du conseil des syndics le compte de l’exercice clos.

Article 35 : Mandats
Le président peut seul délivrer des mandats dans la limite de ses pouvoirs statutaires.
VI. Modifications des statuts – Dissolution

Article 36 : Modification
Les modifications aux présents statuts et au périmètre de l’association ne peuvent être faites que conformément à des lois, décrets et règlements. Elles sont proposées par le conseil des syndics ou tout associé puis votées en assemblée générale extraordinaire.
Ces modifications sont approuvées à la majorité des deux tiers des voix de tous les membres de l’association.

Article 37 : Dissolution
L’association foncière urbaine ne peut être dissoute avant :
Le remboursement complet des emprunts et le paiement des indemnités éventuellement dues par l’association,
L’apurement complet des comptes de l’A.F.U.L.
Eventuellement : L’A.F.U.L. de groupement de parcelles en vue d’en conférer l’usage à un tiers par bail à construction ne peut être dissoute avant le terme de ce bail et, lorsque celui-ci prévoit que les associés deviendront propriétaires en fin de bail des constructions édifiées, avant l’adoption définitive de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Le président assurera la publication foncière de ces deux documents.
La dissolution de l’association, après avoir été votée par l’assemblée générale ordinaire, ne peut être prononcée que par une délibération de l’assemblée générale de tous les associés.
Les membres qui, dument convoqués et avertis des conséquences de leur abstention, ne formuleraient pas leur opposition par écrit avant la réunion de l’assemblée générale ou par un vote à cette assemblée, seront considérés comme s’étant prononcés pour sa dissolution.

ANNEXES
Sont annexés aux présents statuts :

Plan parcellaire

Etats parcellaire

Etat prévisionnel des dépenses

———————————————————————————————–

Fin des statuts

————————————————————————————————

————————————————————————————————

EXEMPLE DE CONVENTION ENTRE CO-DEMANDEURS DE PERMIS


ENTRE LES SOUSSIGNES :


Monsieur X
Demeurant …………..
Propriétaire dans la commune de ……….. des parcelles ……
Madame Y
Demeurant …………..
Propriétaire dans la commune de ……….. des parcelles ……
Et
Monsieur Z
Demeurant …………..
Propriétaire dans la commune de ……….. des parcelles ……
LESQUELS ONT ARRETE ET CONVENU CE QUI SUIT :

VII. Dispositions générales

Article 1 : Objet

L’objet de la présente convention est le dépôt conjoint d’un permis d’aménager sur les parcelles désignées ci-dessus et leur viabilisation dans le but de créer des terrains à bâtir.
Pour cela, les parties s’engagent à :
Déposer la demande de permis d’aménager ainsi que toutes autres autorisations administratives nécessaires à la réalisation du projet,
La construction d’ouvrages d’intérêt collectif à l’intérieur des parcelles désignées ci-dessus tels que : voirie, assainissement, adduction d’eau potable, alimentation en électricité, en gaz, en téléphone, éclairage public et espaces verts,
La passation des marchés concernant la réalisation du projet,
La gestion et l’administration des espaces communs jusqu’à leur rétrocession à la commune de ………….
Ou
- Etablir une convention d’indivision pour la propriété, la gestion et l’administration
des espaces communs.

Article 2 : Prise d’effet de la convention

La présente convention prendra effet à compter de la date de signature des parties.

Article 3 : Durée

Il est convenu que cette convention prendra fin :
Soit après deux refus consécutifs du permis d’aménager,
Soit, en cas d’autorisation, après réception des travaux et paiement de toutes les dettes contractées en vue de la réalisation de l’objet de la convention.

Article 4 : Responsabilité

Toute inexécution de l’une quelconque des obligations visées à la présente convention engage la responsabilité contractuelle de son auteur.
Les parties sont solidairement responsables de tous les actes et engagements pris pour la réalisation de l’objet de la convention. Elles ne sont tenues qu’à une obligation de moyens.

Article 5 : Litiges et tribunaux compétents

En cas de litige, les parties s’engagent à rechercher, avant tout recours contentieux, une solution amiable. En cas de désaccord persistant, le litige sera porté devant la juridiction compétente de….

VIII. Administration

Article 6 : Décisions

Sauf exceptions définies dans la présente convention, l’ensemble des décisions concernant l’objet de la convention sont prises à la majorité des contractants, sachant que chacun d’eux ne possède qu’une voix.

Article 7 : Mandataire

Dans toutes les actions concernant l’objet de la présente convention, Monsieur X agira en tant que mandataire du groupement. La présente convention tient lieu de contrat de mandat. Monsieur X aura notamment en charge durant toute la durée de la convention de représenter le groupement face au tiers, en particulier auprès de la commune et des services instructeurs du permis. Il participera aux réunions de chantier durant toute la durée des travaux.
Il est tenu envers les autres contractants d’un devoir d’information, de conseil, de loyauté et de bonne foi. Le mandataire devra rendre compte de toutes ses actions et de tout ce dont il a discuté avec les tiers.
Le mandataire pourra être révoqué à la demande des autres parties à la convention.

IX. Finances et comptabilité

Article 8 : Dépenses

L’ensemble des dépenses liées à l’accomplissement de l’objet de la présente convention sera financé par les parties. Il s’agira notamment des dépenses concernant :
Les études,
Les frais bancaires,
Les travaux,
La maitrise d’œuvre des travaux,
Les taxes liées au permis d’aménager.
Le montant des dépenses sera évalué avant le dépôt du permis.

Article 9 : Financement

Les dépenses seront réglées par les parties, selon la répartition prévue à l’article 10 de la présente convention. Il pourra éventuellement être pourvu aux dépenses par le biais d’emprunts contractés auprès d’organismes bancaires.

Article 10 : Répartition des dépenses

Les dépenses seront réparties entre les parties proportionnellement à la superficie de chacun 3=» dans le projet. La participation des parties est définie dans le tableau ci-dessous :
Si le permis est accepté, il sera versé la participation pour la totalité des dépenses, y compris celles concernant les travaux.
Le montant versé n’étant basé à cette date que sur des estimations, il pourra être demandé en fin d’opération un supplément si le montant est plus important que prévu. Le supplément sera proportionnel aux parts de chacun.
Les participations seront déposées sur le compte bancaire commun.

Article 11 : Compte commun

Il sera ouvert un compte bancaire commun dans un établissement bancaire choisi par les parties. Ce compte sera utilisé pour tous les mouvements de fonds concernant l’objet de la convention : encaissement des participations de chacun, règlement des dettes…

Article 12 : Paiement des participations

Les participations de chacun seront payées en une seule fois, après réception de la décision du service instructeur concernant la demande du permis d’aménager.
Si cette réponse est négative, il ne sera versé que les dépenses concernant les études préalables et les frais déjà engagés.

X. Réalisation de l’opération

Article 13 : Gestionnaire

Madame Y est désignée gestionnaire du groupement. A ce titre, elle aura en charge de :
Gérer le compte commun,
Définir les participations de chacun,
Déterminer le supplément et le répartir entre chacun,
Partager l’excédent éventuel entre les parties,
Représenter le groupement vis-à-vis des établissements bancaires.
Le gestionnaire est tenu à un devoir d’information auprès des autres contractants. Il doit présenter chaque année le bilan financier de l’opération.
Les autres contractants ont un pouvoir de contrôle sur l’activité du gestionnaire, qui doit communiquer à leur demande tous les documents relatifs à la gestion.
Le gestionnaire peut être révoqué sur demande des autres contractants. Il sera alors choisi un autre gestionnaire, partie ou non à la présente convention, à la majorité.

Superficie (m²)
Participation aux dépenses
Monsieur X - 2 400 - 47 %
Madame Y - 1 800 - 35 %
Monsieur Z - 900 - 18 %
TOTAL - 5 100 - 100 %

Article 14 : Redistribution parcellaire

Dans le cas où l’opération nécessiterait une modification de l’assiette des droits de propriété, des échanges de terrains d’égale superficie seront réalisés entre les parties par acte notarié.
La surface de voirie sera répartie entre chacune des parties proportionnellement à la surface d’apport.

Article 15 : Travaux

Le maître d’œuvre sera choisi à la majorité simple.
Le choix de l’entreprise de travaux publics qui réalisera l’ensemble des travaux d’intérêt collectif se fera à la majorité simple, après consultation d’au moins trois entreprises sélectionnées par le maître d’œuvre. Les critères de choix seront le prix et les compétences des postulants.
La réception des travaux devra se faire en présence de toutes les parties à la présente convention.

XI. Modification de la convention – Résiliation

Article 16 : Modification et résiliation

La modification ou la résiliation de la présente convention pourra se faire avec l’accord unanime des parties.

Article 17 : Décès

Dans l’éventualité du décès d’une des parties avant la fin de l’opération, les successeurs du défunts sont tenus de respecter les engagements énoncés dans la présente convention.
En attente de la conclusion de la succession, les autres parties avanceront la participation due par le défunt, afin d’éviter que l’opération ne prenne trop de retard.

Document de XXpages contenant 17 articles, rédigé en quatre exemplaires par Monsieur W, Géomètre-Expert à ………..
Faire précéder la signature de la mention « lu et approuvé » et de la date de signature.


Monsieur X
Madame Y Monsieur Z En tant que témoin
Monsieur W

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28/11/2009

RESTAUREZ, RÉNOVEZ ET RÉHABILITEZ EN HARMONIE

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_definition.html

Définitions

rénovation: rebâtir à neuf

Vérifiez que les règles d’urbanisme l’autorisent. En cas de voisinage proche, un état des lieux préalable par huissier permettra d’évaluer votre part de responsabilité dans d’éventuels dommages constatés postérieurement.

restauration: redonner au bâtiment son caractère

Un bon moyen d’éviter les désordres de tout genre : employer les matériaux d’origine selon les techniques d’époque. La restauration demande un savoir-faire de spécialiste.

réhabilitation: apporter le confort des normes d’aujourd’hui

Employez les techniques et les matériaux actuels : isolation, menuiseries, salle d’eau, électricité...

Les changements d’aspect extérieur et les changements de destination (d’usage) nécessitent des autorisations d’urbanisme (renseignement en mairie).

Certains architectes ou maîtres d’œuvre sont compétents et expérimentés dans le domaine. Leur mission se décompose alors ainsi:
• phase initiale de relevé et de diagnostic: établissement des plans de l’état existant, expertise technique de la construction,
• mission classique de maîtrise d’œuvre: esquisses puis projet selon le programme, les contraintes physiques du bâtiment et les conséquences financières de l’option choisie.

Contrairement au neuf, en réhabilitation, il faut composer avec l’existant et parfois savoir revoir le programme, d’où l’importance d’établir avec son concepteur une relation de confiance.

Il n’est pas toujours possible d’examiner le gros œuvre avant le début des travaux. Prévoyez d’éventuels surcoûts.

 

Grandes lignes pour une réhabilitation de qualités

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_regles.html

Contraintes de constructibilité :

- Les règles d’urbanisme

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_regles.html

- Les autres règles

http://www.caue85.com/conseils85/reglementation_autres.html

02/11/2009

Défiscalisation totale des travaux de sauvegarde du patrimoine – Loi MALRAUX

AUDIT & SOLUTIONS 2009 N°2 :

ACQUISITION D'UN BIEN EXCEPTIONNEL A RESTAURER

4 Août 1962: La loi Malraux est instaurée, afin de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français et d’en faciliter sa restauration.

Il est ainsi accordé aux investisseurs voulant acquérir un bien dans un immeuble classé et engendre la possibilité de déduire de leurs revenus le montant total des travaux de restauration réalisés.

Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine de caractère !

LES LOGEMENTS CONCERNÉS

Pour bénéficier des privilèges accordés par ce régime, encore faut-il participer à la restauration d’un immeuble ancien situé dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteurs sauvegardés.

Précisons : Les ZPPAUP représentent "toutes les zones instituées autour des monuments, des quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels, dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, défini soit par l’administration française, soit par l’Europe".

LES CONDITIONS A REMPLIR

Une fois le logement restauré, le propriétaire doit encore s’engager à respecter certaines conditions :

1. Il doit louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimum de 6 ans et dès les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.

2. Comme dans quasiment toutes les lois relatives à la défiscalisation, le propriétaire doit louer son bien immobilier à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

3. L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une association foncière (AFUL).

AVANTAGES FISCAUX

Il faut savoir qu'il y a une déduction de 100% des dépenses ( travaux de démolition, de rénovation, de reconstruction des parties démolies, de transformation en logement des combles greniers, frais de gestion, d'assurances, taxe foncière), sur le revenu global, sans limitation.

  • Il y a également une déduction des intérêts d'emprunts sur les revenus fonciers.
  • Frais de gérance et de rémunération des concierges
  • Dépenses liées aux travaux d’amélioration ou entretien
  • Frais d’adhésion aux AFUL
  • Travaux de démolition
  • Travaux de reconstitution des toitures ou murs extérieurs
  • Travaux de transformation du logement
  • Charges de propriété de droit commun

NB : Pour les monuments historiques, les intérêts d'emprunts sont déductibles en totalité du revenu global !

Aujourd’hui en attente de la loi de finances 2009, la réduction d’impôt sur le revenue prévue est de

  • 30% en ZPPAUP
  • 40% en secteur sauvegardé
  • Le montant maximum des travaux pris en compte est de 100.000€ avec lequel on obtient une réduction d’impôt maximale de 30.000 à 40.000€ / an.

QUI EN BÉNÉFICIE ?

Seules des personnes physiques sont en droit de réaliser des investissements dans le locatif ancien de prestige.
Ils le peuvent en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, pour que la réduction d’impôt soit avantageuse, il est nécessaire que les futurs propriétaires soient dans la tranche maximale d’imposition.  En clair ils doivent payer plus de 20.000€ d’impôts annuel .

21:20 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes | Lien permanent | | Tags : fiscalité, malraux, scellier, zppaup | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

12/10/2009

Le Maire et les inondations du blog Droit immobilier et droit de l'urbanisme

mercredi 07 octobre 2009

Le Maire et les inondations

M. Jean-Claude Flory attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur les implications en matière de responsabilité concernant les inondations. Il désire disposer de précisions sur les responsabilités des maires en la matière.

La  réponse du Ministre :

Au titre de ses pouvoirs de police générale visés aux articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, le maire doit assurer la sûreté et la sécurité publiques.

Il s'agit, pour le maire de prévenir par des précautions convenables et faire cesser par la distribution des secours nécessaires les accidents, fléaux calamiteux et pollutions de toute nature tels que les inondations et les ruptures de digues protégeant le territoire de sa commune.

En cas de danger grave et imminent, le maire prescrit l'exécution de mesures de sûreté exigée par les circonstances, tels que des travaux ou l'évacuation de personnes.

Il informe d'urgence le représentant de l'État dans le département et lui fait connaître les mesures qu'il a prescrites. Ainsi, selon la jurisprudence, il entre dans le champ de compétence du maire de faire cesser les risques d'inondation, notamment,

  • d'interdire des travaux engagés si cette interdiction est seule de nature à prévenir les inondations (CAA Douai, 9 novembre 2000, préfet région Nord - Pas-de-Calais),
  • de faire cesser toute stagnation d'eau du fait de l'obstruction de ravine (Conseil d'État, 22 février 1980, ministère de l'environnement),
  • de prendre des mesures pour empêcher des enfants de rejoindre par leurs propres moyens leur domicile alors que le service de ramassage était interrompu du fait de très forte pluie (Conseil d'État, 14 mai 1986, commune de Cilaos).

La responsabilité administrative du maire, du fait de dommages causés par une inondation, peut être engagée.

Toutefois, les dommages résultant de phénomènes naturels ne sauraient engager, à eux seuls, la responsabilité de la commune, si aucune obligation n'a été méconnue (Conseil d'État, 26 juin 1963, Sieur Calkus).

Plus précisément, une telle responsabilité ne peut être engagée que pour faute lourde, telle que le non-déclenchement de l'état d'alerte et l'absence d'avertissement des riverains des maisons exposées aux inondations malgré l'imminence du débordement d'une rivière au regard du constat de la côte d'alerte la veille des inondations (Conseil d'État, 22 juin 1987, ville de Rennes).

En outre, en matière pénale, l'article 1er de la loi du 10 juillet 2000 tendant à préciser la définition des délits non intentionnels, qui a complété l'article L. 121-3 du code pénal, exige une « faute caractérisée » en cas de lien de causalité indirecte entre la faute et le dommage.

Ainsi, la responsabilité pénale du maire ne pourra être engagée que s'il a commis une « violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement », ou commis une « faute caractérisée et qui exposait autrui à un risque d'une particulière gravité » qu'il ne pouvait ignorer.