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28/11/2009

RESTAUREZ, RÉNOVEZ ET RÉHABILITEZ EN HARMONIE

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_definition.html

Définitions

rénovation: rebâtir à neuf

Vérifiez que les règles d’urbanisme l’autorisent. En cas de voisinage proche, un état des lieux préalable par huissier permettra d’évaluer votre part de responsabilité dans d’éventuels dommages constatés postérieurement.

restauration: redonner au bâtiment son caractère

Un bon moyen d’éviter les désordres de tout genre : employer les matériaux d’origine selon les techniques d’époque. La restauration demande un savoir-faire de spécialiste.

réhabilitation: apporter le confort des normes d’aujourd’hui

Employez les techniques et les matériaux actuels : isolation, menuiseries, salle d’eau, électricité...

Les changements d’aspect extérieur et les changements de destination (d’usage) nécessitent des autorisations d’urbanisme (renseignement en mairie).

Certains architectes ou maîtres d’œuvre sont compétents et expérimentés dans le domaine. Leur mission se décompose alors ainsi:
• phase initiale de relevé et de diagnostic: établissement des plans de l’état existant, expertise technique de la construction,
• mission classique de maîtrise d’œuvre: esquisses puis projet selon le programme, les contraintes physiques du bâtiment et les conséquences financières de l’option choisie.

Contrairement au neuf, en réhabilitation, il faut composer avec l’existant et parfois savoir revoir le programme, d’où l’importance d’établir avec son concepteur une relation de confiance.

Il n’est pas toujours possible d’examiner le gros œuvre avant le début des travaux. Prévoyez d’éventuels surcoûts.

 

Grandes lignes pour une réhabilitation de qualités

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_regles.html

Contraintes de constructibilité :

- Les règles d’urbanisme

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_regles.html

- Les autres règles

http://www.caue85.com/conseils85/reglementation_autres.html

02/11/2009

Défiscalisation totale des travaux de sauvegarde du patrimoine – Loi MALRAUX

AUDIT & SOLUTIONS 2009 N°2 :

ACQUISITION D'UN BIEN EXCEPTIONNEL A RESTAURER

4 Août 1962: La loi Malraux est instaurée, afin de sauvegarder le patrimoine architectural et historique français et d’en faciliter sa restauration.

Il est ainsi accordé aux investisseurs voulant acquérir un bien dans un immeuble classé et engendre la possibilité de déduire de leurs revenus le montant total des travaux de restauration réalisés.

Une opportunité à saisir pour tous ceux qui souhaitent se constituer un patrimoine de caractère !

LES LOGEMENTS CONCERNÉS

Pour bénéficier des privilèges accordés par ce régime, encore faut-il participer à la restauration d’un immeuble ancien situé dans les zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP) ou en secteurs sauvegardés.

Précisons : Les ZPPAUP représentent "toutes les zones instituées autour des monuments, des quartiers historiques, des sites ou espaces à protéger à mettre en valeur pour des motifs esthétiques, historiques ou culturels, dans le cadre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur, défini soit par l’administration française, soit par l’Europe".

LES CONDITIONS A REMPLIR

Une fois le logement restauré, le propriétaire doit encore s’engager à respecter certaines conditions :

1. Il doit louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée minimum de 6 ans et dès les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de restauration.

2. Comme dans quasiment toutes les lois relatives à la défiscalisation, le propriétaire doit louer son bien immobilier à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal.

3. L’initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d’une association foncière (AFUL).

AVANTAGES FISCAUX

Il faut savoir qu'il y a une déduction de 100% des dépenses ( travaux de démolition, de rénovation, de reconstruction des parties démolies, de transformation en logement des combles greniers, frais de gestion, d'assurances, taxe foncière), sur le revenu global, sans limitation.

  • Il y a également une déduction des intérêts d'emprunts sur les revenus fonciers.
  • Frais de gérance et de rémunération des concierges
  • Dépenses liées aux travaux d’amélioration ou entretien
  • Frais d’adhésion aux AFUL
  • Travaux de démolition
  • Travaux de reconstitution des toitures ou murs extérieurs
  • Travaux de transformation du logement
  • Charges de propriété de droit commun

NB : Pour les monuments historiques, les intérêts d'emprunts sont déductibles en totalité du revenu global !

Aujourd’hui en attente de la loi de finances 2009, la réduction d’impôt sur le revenue prévue est de

  • 30% en ZPPAUP
  • 40% en secteur sauvegardé
  • Le montant maximum des travaux pris en compte est de 100.000€ avec lequel on obtient une réduction d’impôt maximale de 30.000 à 40.000€ / an.

QUI EN BÉNÉFICIE ?

Seules des personnes physiques sont en droit de réaliser des investissements dans le locatif ancien de prestige.
Ils le peuvent en direct ou par l’intermédiaire de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, pour que la réduction d’impôt soit avantageuse, il est nécessaire que les futurs propriétaires soient dans la tranche maximale d’imposition.  En clair ils doivent payer plus de 20.000€ d’impôts annuel .

21:20 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes | Lien permanent | | Tags : fiscalité, malraux, scellier, zppaup | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

12/10/2009

Le Maire et les inondations du blog Droit immobilier et droit de l'urbanisme

mercredi 07 octobre 2009

Le Maire et les inondations

M. Jean-Claude Flory attire l'attention de Mme la ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur les implications en matière de responsabilité concernant les inondations. Il désire disposer de précisions sur les responsabilités des maires en la matière.

La  réponse du Ministre :

Au titre de ses pouvoirs de police générale visés aux articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du code général des collectivités territoriales, le maire doit assurer la sûreté et la sécurité publiques.

Il s'agit, pour le maire de prévenir par des précautions convenables et faire cesser par la distribution des secours nécessaires les accidents, fléaux calamiteux et pollutions de toute nature tels que les inondations et les ruptures de digues protégeant le territoire de sa commune.

En cas de danger grave et imminent, le maire prescrit l'exécution de mesures de sûreté exigée par les circonstances, tels que des travaux ou l'évacuation de personnes.

Il informe d'urgence le représentant de l'État dans le département et lui fait connaître les mesures qu'il a prescrites. Ainsi, selon la jurisprudence, il entre dans le champ de compétence du maire de faire cesser les risques d'inondation, notamment,

  • d'interdire des travaux engagés si cette interdiction est seule de nature à prévenir les inondations (CAA Douai, 9 novembre 2000, préfet région Nord - Pas-de-Calais),
  • de faire cesser toute stagnation d'eau du fait de l'obstruction de ravine (Conseil d'État, 22 février 1980, ministère de l'environnement),
  • de prendre des mesures pour empêcher des enfants de rejoindre par leurs propres moyens leur domicile alors que le service de ramassage était interrompu du fait de très forte pluie (Conseil d'État, 14 mai 1986, commune de Cilaos).

La responsabilité administrative du maire, du fait de dommages causés par une inondation, peut être engagée.

Toutefois, les dommages résultant de phénomènes naturels ne sauraient engager, à eux seuls, la responsabilité de la commune, si aucune obligation n'a été méconnue (Conseil d'État, 26 juin 1963, Sieur Calkus).

Plus précisément, une telle responsabilité ne peut être engagée que pour faute lourde, telle que le non-déclenchement de l'état d'alerte et l'absence d'avertissement des riverains des maisons exposées aux inondations malgré l'imminence du débordement d'une rivière au regard du constat de la côte d'alerte la veille des inondations (Conseil d'État, 22 juin 1987, ville de Rennes).

En outre, en matière pénale, l'article 1er de la loi du 10 juillet 2000 tendant à préciser la définition des délits non intentionnels, qui a complété l'article L. 121-3 du code pénal, exige une « faute caractérisée » en cas de lien de causalité indirecte entre la faute et le dommage.

Ainsi, la responsabilité pénale du maire ne pourra être engagée que s'il a commis une « violation manifestement délibérée d'une obligation particulière de prudence ou de sécurité prévue par la loi ou le règlement », ou commis une « faute caractérisée et qui exposait autrui à un risque d'une particulière gravité » qu'il ne pouvait ignorer.