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09/11/2012

5e Rencontre Clé Montpellier Logement, le 30 novembre 2012 de 18 à 20h

L'approche de la Ville de Montpellier en matière de rénovation des logements, destinée aux propriétaires bailleurs.

Lieu : Salle de rencontres de l'Hôtel de Ville

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30/10/2012

DERNIERES NOUVEAUTES SUR LES BAUX COMMERCIAUX

DERNIERES NOUVEAUTES SUR LES BAUX COMMERCIAUX

30 oct. 2012 A l'occasion des derniers arrêts rendus sur les baux commerciaux nos modèles ont été mis à jour.  Vérifiez vos formulaires et contrôlez vos connaissances.
http://blog.jurimodel.com/index.php?post/2012/10/29/DERNI...

>> Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

La Cour de cassation vient de préciser que le bailleur ne peut pas réclamer au locataire commercial la taxe d'enlèvement des ordures ménagères si le bail ne le prévoit pas expressément.

S'agissant d'un bail commercial, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du preneur qu'en vertu d'une stipulation contractuelle, le tribunal a violé le texte susvisé; Cassation civile 3ème, 13 juin 2012, n° 11-17114

>> Clause résolutoire - délais refusés par le bailleur - résiliation du bail

La Cour de cassation considère que le bailleur peut refuser un paiement en trois fois et se prévaloir de la clause résolutoire si le locataire ne régularise pas dans le délai.

D'un coté, la locataire a sollicité, dans un courrier du 1er juillet 2010 contenant trois chèques à encaisser en juillet, août et septembre, une facilité de règlement du loyer du deuxième trimestre exigible à la même date et, de l'autre, par courrier du 22 juillet 2010, le bailleur a refusé cette modalité de règlement et retourné les trois chèques, en mettant en demeure sa locataire d'exécuter son obligation de paiement dans le délai de huit jours ; que la locataire n'a pas régularisé sa situation dans ce délai, ce qui aurait été possible si l'ensemble des chèques avait été provisionné, ce qui n'a pas été le cas, le règlement n'étant intervenu que le 9 septembre suivant après réception du commandement de quitter les lieux ; que de ces constatations et appréciations, la Cour d'appel, en a exactement déduit l'acquisition de la clause exécutoire dans les termes de l'ordonnance de référé du 18 décembre 2009 ; que le moyen n'est pas fondé. Cassation commerciale, 3 juillet 2012, n° 11-26275

>> Baux dérogatoires successifs

Même si l'activité est différente un même locataire ne peut rester au-delà du délai de 24 mois avec un bail précaire ou signer un nouveau bail précaire même s'il le fait avant l'expiration du premier. Dans ce cas il est automatiquement requalifié de bail commercial 3-6-9.
Dans le cas soumis à la Cour de cassation, il s'agissait des mêmes locaux, des mêmes parties, mais le locataire avait changé d'activité (de vidéo club dans le premier bail à fleuriste dans le deuxième) ; les parties avaient d'abord signé un bail précaire pour l'activité de vidéo club, et avant l'expiration de la durée de ce premier bail, elles avaient signé un deuxième bail pour l'activité de fleuriste, toujours en bail précaire et avec une nouvelle durée de 24 mois.
La Cour suprême considère que dans ce cas le bail n'est plus un bail dérogatoire mais un bail 3-6-9 ; elle considère en outre que les parties ne peuvent renoncer au statut des baux commerciaux.

Mais attendu qu'ayant justement retenu que les dispositions de l'article L.145-5 du Code de commerce n'imposait pas l'exercice de la même activité dans les locaux concernés et constaté, par motifs propres et adoptés, que le nouveau bail du 14 octobre 2005, conclu entre les mêmes parties et pour les mêmes locaux, avait été consenti avant l'expiration du bail dérogatoire précédent à l'issue duquel le locataire avait été laissé en possession, la Cour d'appel en a exactement déduit que ce bail était soumis au statut des baux commerciaux.
Cassation civile, 3ème, 31 mai 2012, n° 11-15580

>> Clause d'échelle mobile et indice fixe

La référence à un indice de base fixe et compatible avec une clause d'échelle mobile à la condition que cette clause n'a pas pour conséquence de créer une distorsion entre la variation indiciaire et la durée s'écoulant entre les deux révisions.
Cour d'appel de Paris, 4 et 11 avril 2012, n° 10-23391 et 10-12623, AJDJ 2012 p.424

15:04 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.2 Baux | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

10/08/2012

Le Revenu.com - La majoration des droits à construire officiellement abrogée

http://www.lerevenu.com/vos-placements/actualites-placeme...

Dernière mise à jour : le 07/08/2012 à 15:49

La loi du 6 août 2012 visant à abroger celle du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire est parue aujourd’hui au Journal Officiel.

La loi du 20 mars 2012 ayant pour objet de majorer de 30% les droits à construire est officiellement abrogée. Aux 2eet 3e phrases du sixième alinéa de l’article L.123-1-11 du Code de l’urbanisme, le taux de 30% est remplacé par celui de 20%, taux en vigueur avant l’adoption du nouveau dispositif voulu par l’ancien président de la République.

22:14 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes, 2.4 Urbanisme | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

03/06/2012

Consignation et préemption

Christophe BUFFET : http://www.bdidu.fr/archive/2012/06/01/consignation-et-pr...

Pour rendre effectif son droit de préemption, la commune doit consigner tout ou partie de l’évaluation du bien préempter et notifier le juge de l’expropriation et le propriétaire dans les 3 mois suivant la délivrance du récépissé de cette consignation.

Un arrêt sur cette question :

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 4 octobre 2010), que dans le cadre d'un projet d'aménagement d'un nouveau quartier, la commune de Quetigny a, aux fins d'exercer son droit de préemption sur une parcelle appartenant à Mme X..., consigné une somme correspondant à 15 % de l'évaluation faite par le directeur des services fiscaux, qu'elle a procédé à la notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, et qu'elle a effectué cette notification aux propriétaires, et notamment à Mme X..., postérieurement à l'expiration de ce délai de trois mois ;


Attendu que la commune de Quetigny fait grief à l'arrêt de dire qu'elle est réputée avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption, alors, selon le moyen :

1° / que l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme énonce une présomption selon laquelle, à défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois suivant la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice de son droit ; que cette présomption est susceptible d'être renversée par la preuve contraire ; qu'en refusant de rechercher si la commune n'établissait pas avoir renversé cette présomption en consignant une somme suffisante dans le délai de trois mois, et en notifiant le récépissé de cette consignation au juge de l'expropriation et aux propriétaires, fût-ce, pour ces derniers, postérieurement au délai de trois mois, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2° / que le moyen tiré du défaut de notification aux propriétaires du récépissé de consignation constitue une fin de non-recevoir susceptible d'être régularisée ; que l'irrecevabilité doit être écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; que la cour d'appel a constaté que le récépissé de la consignation effectuée par la commune de Quetigny a été notifié aux propriétaires le 8 juin 2009, soit bien avant qu'elle ne statue par arrêt en date du 4 octobre 2010 ; qu'en refusant néanmoins d'écarter la fin de non-recevoir soulevée par les propriétaires et tirée de l'absence de notification de ce récépissé, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 126 du code de procédure civile ;


Mais attendu qu'ayant constaté que si le juge de l'expropriation saisi le 19 décembre 2008 avait reçu copie du récépissé de consignation le 2 mars 2009 soit dans le délai légalement imparti, les propriétaires n'en avaient reçu copie que le 8 juin 2009 soit postérieurement à l'expiration de ce délai, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations rendaient inopérante, afférente à la preuve qu'aurait rapportée la commune, de son intention de ne pas renoncer à l'exercice de son droit de préemption, en a exactement déduit que la commune de Quetigny était réputée avoir renoncé à exercer son droit de préemption ;


D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Quetigny aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Quetigny ; la condamne à payer à Mme X... la somme de 400 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mai deux mille douze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour la commune de Quetigny
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir infirmé le jugement de première instance et dit que la commune de Quetigny est réputée avoir renoncé à l'exercice du droit de préemption, faute d'avoir notifié au propriétaire le récépissé de consignation dans le délai de trois mois de la saisine du juge de l'expropriation,
AUX MOTIFS QUE l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme dispose en son dernier alinéa : « à défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois à compter de la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice du droit de préemption » ; qu'il n'est pas contesté en l'espèce que si le juge de l'expropriation qui a été saisi le 19 décembre 2008 a reçu copie du récépissé de consignation le 2 mars 2009, soit dans le délai légalement imparti, les propriétaires n'en ont reçu copie que le 8 juin 2009, soit postérieurement à l'expiration de ce délai ; qu'en retenant que la commune de Quetigny ayant apporté la preuve qu'elle a effectué la consignation dans le délai légal et que le défaut de notification au propriétaire dans les mêmes conditions de délai est sans incidence sur la régularité de la procédure, le premier juge a méconnu les dispositions précitées de l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme, lesquelles exigent la notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois à compter de la saisine de la juridiction ; qu'affirmer que le défaut de notification au propriétaire dans les mêmes conditions de délai est sans incidence sur la régularité de la procédure ou que rechercher si le demandeur à la nullité allègue ou non un grief revient à ajouter à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas ;

1° ALORS QUE l'article L. 213-4-1 du code de l'urbanisme énonce une présomption selon laquelle, à défaut de notification d'une copie du récépissé de consignation à la juridiction et aux propriétaires dans le délai de trois mois suivant la saisine de cette juridiction, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'acquisition ou à l'exercice de son droit ; que cette présomption est susceptible d'être renversée par la preuve contraire ; qu'en refusant de rechercher si la commune n'établissait pas avoir renversé cette présomption en consignant une somme suffisante dans le délai de trois mois, et en notifiant le récépissé de cette consignation au juge de l'expropriation et aux propriétaires, fût-ce, pour ces derniers, postérieurement au délai de trois mois, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

2° ALORS QUE le moyen tiré du défaut de notification aux propriétaires du récépissé de consignation constitue une fin de non recevoir susceptible d'être régularisée ; que l'irrecevabilité doit être écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; que la cour d'appel a constaté que le récépissé de la consignation effectuée par la commune de Quetigny a été notifié aux propriétaires le 8 juin 2009, soit bien avant qu'elle ne statue par arrêt en date du 4 octobre 2010 ; qu'en refusant néanmoins d'écarter la fin de non recevoir soulevée par les propriétaires et tirée de l'absence de notification de ce récépissé, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 126 du code de procédure civile."

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Rétrocommissions et Syndic de copropriété

Blog Christophe BUFFET http://www.bdidu.fr/archive/2012/06/02/retrocommission-et...

La question d'un parlementaire :

M. Robert Navarro attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du logement sur les rétrocommissions perçues par des syndics de copropriétaires.

Il a été interpelé par l'association des responsables de copropriété du Languedoc (ARC) concernant des faits très graves en matière de copropriété qui consisteraient,pour un syndic de copropriétaires sétois, à percevoir des commissionnements d'entreprise.

Ce type de système pose problème dans la mesure où les copropriétaires font confiance à leur syndic pour faire jouer la concurrence et identifier le meilleur prestataire sur des critères objectifs.

À l'heure des restrictions du pouvoir d'achat et de la nécessité de réaliser des économies de charges, de telles pratiques ne sont-elles pas une entorse grave aux textes juridiques en vigueur notamment à l'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ?

Face à cette situation, il lui demande quel dispositif il compte mettre en place face à ces pratiques.

La réponse

L'article 66 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, pris pour l'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 fixant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, dite loi Hoguet dispose : « le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».

Il résulte de cet article que le syndic de copropriété ne peut légalement percevoir de rétrocommissions de la part d'entreprises en contrepartie de la passation de contrats avec ces entreprises pour le compte des syndicats de copropriétaires dont il est le mandataire. Un syndic percevant de telles rétrocommissions peut voir sa responsabilité civile professionnelle engagée vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, dès lors que le syndicat est en mesure de démontrer l'existence non seulement d'une faute, tenant en la violation de l'article 66 du décret précité, mais aussi d'un préjudice en résultant pour les copropriétaires.

01:06 Publié dans 2 Lois & Règlements, 2.0 Synthèse de Textes, 2.1.5 COPROPRIÉTÉ | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

26/05/2012

Un train peut en cacher un autre …

http://www.encabine.com/category/141r/

http://www.trainvapeur-toulouse.com/

La Lettre de Sète avait pris l’excellente initiative d’annoncer l’arrivée de ce train d’un autre âge :

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15:17 Publié dans Traditions, Voyage/Tourisme | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |