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13/09/2015

Conseils Citoyens à Sète

La Ville de Sète a constitué 2 Conseils Citoyens, associés chacun à un périmètre très précisément découpé, imposé par l’Etat, que nous nommerons l’un Quartier de l’Ile de Thau, l’autre “Centre Ville ancien”; étant entendu que le détail exact de chacun de ces découpages, vous sera communiqué plus tard.

Une première réunion d’information a eu lieu ce mercredi 2 septembre en Mairie pour donner un premier jet d’indications sur le rôle que devront jouer ces conseils citoyens et en quoi ils se distinguent des conseils de quartier existants.

Ces Conseils Citoyens sont encadrés par la loi du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine.

Issue des réflexions du Comité interministériel des villes (CIV) qui s’est réuni le 19 février 2013 sous la présidence du Premier ministre, cette loi entend

  1. poursuivre la rénovation urbaine,
  2. concentrer les crédits de la politique de la ville sur un nombre resserré de territoires
  3. et lutter contre les discriminations.

A lire

La loi recentre la politique de la ville sur la réduction des écarts entre les quartiers prioritaires et les autres.

Environ 1 200 quartiers prioritaires de la politique de la ville ont été désignés sur un critère unique, la concentration de la pauvreté calculée à partir du revenu des habitants.

L’observatoire national de la politique de la ville mesurera l’évolution des inégalités et des écarts de développement au sein des unités urbaines. Il élaborera chaque année, à l’attention du Gouvernement, un rapport détaillé sur l’évolution des quartiers prioritaires.

 

  • La loi instaure un contrat de ville unique pour la ville et la cohésion sociale.

La mise en œuvre de la Politique de Ville passe par des Contrats de Ville.

Ce contrat unique permettra la mobilisation de l’ensemble des politiques publiques d’éducation, d’emploi, de justice, de sécurité, de transport, de santé afin de rétablir l’égalité dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Le texte prévoit de prolonger le plan de rénovation urbaine en cours jusqu’à la fin 2015 afin de permettre de finaliser les projets entamés ou déjà prévus.

L’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) se verra allouer un budget de 5 milliards d’euros afin de poursuivre l’objectif d’amélioration du cadre de vie des habitants et de développement de la mixité sociale.

Chapitre II : Des contrats de ville

Le chapitre II définit le nouveau cadre contractuel de la politique de la ville et précise les modalités de participation citoyenne

  • à l’élaboration,
  • au suivi
  • et à l’évaluation de ces contrats.

Il prévoit par ailleurs, en annexe à ces contrats de ville, une convention visant à favoriser la mixité sociale à travers la mise en œuvre d’une politique concertée d’attributions et de parcours résidentiels.

Article 6

I. - La politique de la ville est mise en œuvre par des contrats de ville conclus à l’échelle intercommunale entre, d’une part, l’Etat et ses établissements publics et, d’autre part, les communes et établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre concernés.

Ces contrats sont signés par les départements et les régions. Ces contrats peuvent également être signés par la Caisse des dépôts et consignations, les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, les sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 du même code, les organismes de protection sociale, les chambres consulaires et les autorités organisatrices de la mobilité.

Ils sont signés dans l’année du renouvellement général des conseils municipaux. Ils entrent en vigueur le 1er janvier de l’année suivante pour une durée de six ans. Les contrats qui ne peuvent être signés dans le délai prévu le sont, au plus tard, l’année suivant celle du renouvellement général des conseils municipaux. Dans ce cas, leur entrée en vigueur est décalée d’une année et leur durée est de cinq ans. Ils sont actualisés tous les trois ans si la rapidité des évolutions observées le justifie.

Sur la base d’un projet de territoire coproduit et partagé à l’échelle intercommunale, les signataires du contrat de ville s’engagent, dans le cadre de leurs compétences respectives, à mettre en œuvre les actions de droit commun concourant à la réalisation des objectifs énoncés au I de l’article 1er de la présente loi.

Sur le territoire intercommunal, l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de politique de la ville est chargé du diagnostic du territoire, de la définition des orientations, de l’animation et de la coordination du contrat de ville et, dans le cadre défini par ce dernier, de la mise en œuvre des actions relevant de ses compétences et de celles de portée intercommunale.
Sur le territoire de la commune, le maire est chargé, dans le cadre de ses compétences, de la mise en œuvre du contrat de ville et contribue aux actions des autres signataires selon des modalités définies par le contrat de ville.

Une instance de pilotage est instituée en vue de l’élaboration, de la mise en œuvre et de l’évaluation du contrat de ville. Son organisation et son fonctionnement sont précisés par les signataires du contrat de ville.

Les objectifs des contrats de ville s’inscrivent dans les orientations définies à l’échelle intercommunale par l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre avec les communes ou, à défaut, par la commune, pour le développement de leur territoire.

DECRYPTAGE

Le I. de l’article 6 donne une base légale aux contrats de ville signés entre l’Etat et les collectivités territoriales, qui constituent le cadre local de mise en œuvre de la politique de la ville. Pilotés à l’échelle intercommunale en articulation avec l’ensemble des communes concernées, ces contrats s’inscriront dans la même temporalité que celle des mandats municipaux. Ils s’appuieront sur une large mobilisation des acteurs locaux, incluant l’Etat et ses différents opérateurs, l’ensemble des collectivités territoriales concernées, y compris les départements et les régions, ainsi que les grands partenaires de la politique de la ville, notamment la Caisse des dépôts et consignations, les organismes d’habitations à loyer modéré, les sociétés d’économie mixte mentionnées à l’article L. 481-1 du code de la construction et de l’habitation, les organismes de protection sociale, les chambres consulaires et les autorités organisatrices de transport.

Le contrat de ville est le cadre qui organise, au service d’un projet de territoire, l’articulation des compétences de chacun des signataires, définies par le code général des collectivités territoriales. L’article précise à ce titre la répartition des compétences entre le maire et le président de l’établissement public de coopération intercommunale dans l’élaboration et la mise en œuvre du contrat de ville.

Lorsqu’il exerce la compétence « politique de la ville » selon les modalités définies à l’article 11, l’EPCI remplit, sur le territoire intercommunal, la fonction d’un ensemblier. Sur le territoire de la commune, le maire met en œuvre les actions définies par le contrat de ville qui relèvent de ses compétences propres.
Il est partie prenante à la gouvernance du contrat, via le caractère concerté de l’élaboration et de la mise en œuvre (comité de pilotage, modalités de rendu de compte, etc.).

 
II. - Sur le périmètre des métropoles mentionnées aux chapitres VIII et IX du titre Ier du livre II de la cinquième partie du code général des collectivités territoriales, le représentant de l’Etat dans la région peut proposer des contrats de ville sur des périmètres différents de ceux des établissements publics de coopération intercommunale existant à la date d’entrée en vigueur de la présente loi et, à compter du 1er janvier 2016, de celui des métropoles s’y substituant.

DECRYPTAGE

Certaines des nouvelles métropoles créées par la loi n° 2014-58 du 27 janvier 2014 de modernisation de l'action publique territoriale et d'affirmation des métropoles, comprennent des conseils de territoire. A ce titre, elles se voient ouvrir la possibilité de signer des contrats de ville à une échelle différente de celle de l’intercommunalité. Cette dérogation vise la métropole du Grand Paris et la Métropole de Marseille Aix Provence.

III. - Dans les départements et collectivités d’outre-mer, les contrats de ville peuvent être conclus à l’échelle communale.

DECRYPTAGE

Compte tenu des spécificités ultramarines, des adaptations sont également prévues afin de permettre aux départements et collectivités d’outre-mer de signer des contrats de ville à l’échelle communale.


IV. - Les contrats de ville élaborés sur les territoires comprenant un ou plusieurs quartiers prioritaires de la politique de la ville fixent :

Les objectifs, notamment chiffrés, que les signataires s’engagent à poursuivre dans le cadre des domaines mentionnés à l’article 1er de la présente loi ;

2° La nature des actions à conduire et, le cas échéant, les modalités opérationnelles de leur mise en œuvre ;

3° Les moyens humains et financiers mobilisés au titre des politiques de droit commun, d’une part, et des instruments spécifiques de la politique de la ville, d’autre part ;

4° Les moyens d’ingénierie pour l’élaboration, la conduite et l’évaluation du contrat de ville ;

5° Les indicateurs permettant de mesurer les résultats obtenus. Outre les indicateurs disponibles au niveau national pour chaque quartier prioritaire, les contrats de ville incluent des indicateurs et éléments d’appréciation qualitative issus de l’observation locale ;

6° La structure locale d’évaluation chargée de mesurer et d’évaluer ces résultats selon la méthodologie nationale élaborée par l’Observatoire national de la politique de la ville, à laquelle tous les signataires du contrat communiquent leurs données.

Ils fixent les orientations et le cadre de référence pour la passation des conventions mentionnées au I de l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine.

Ces contrats intègrent les actions prévues par l’ensemble des plans, schémas ou contrats visant les quartiers prioritaires ainsi que les politiques thématiques concernées par la politique de la ville, de manière à en garantir la cohérence.

Les objectifs spécifiques de la politique de la ville visant les quartiers prioritaires sont pris en considération par les plans et schémas de planification en matière d’aménagement, d’habitat, de cohésion sociale et de transports ainsi que par les contrats conclus par les collectivités territoriales et leurs groupements, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat, lorsque ces plans, schémas et contrats incluent, en tout ou partie, un ou plusieurs quartier prioritaires de la politique de la ville et lorsque leur élaboration ou leur révision est postérieure à la  promulgation de la présente loi.

Les contrats de ville constituent une des dimensions territoriales des contrats conclus entre l’Etat et les régions en application du chapitre III du titre Ier de la loi n° 82-653 du 29 juillet 1982 portant réforme de la planification.

DECRYPTAGE

Le IV. de l’article 6 définit plus précisément le contenu des contrats de ville appelés à être signés pour les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville.
S’ils bénéficieront de crédits spécifiques, ces contrats devront reposer sur l’engagement prioritaire des politiques de droit commun.
Par ailleurs, ils devront mettre en œuvre une bonne articulation entre le volet social et le volet urbain de la politique de la ville. Ainsi, pour les quartiers concernés par les nouveaux projets de renouvellement urbain, les contrats de ville devront fixer les orientations et le cadre de référence (éléments de diagnostics, objectifs, grands principes) dans lequel s’inscriront les conventions passées par l’ANRU en vue de la réalisation de ces projets.
Les contrats de ville devront en outre, dès leur élaboration, prévoir le dispositif d’évaluation permettant de mesurer l’atteinte des objectifs fixés. 
La cohérence des contrats de ville avec les actions relevant de l’ensemble des plans, schémas et contrats visant les quartiers prioritaires devra être recherchée. A cette fin, ces plans, schémas et contrats devront retenir des orientations s’inscrivant dans les objectifs de la politique de la ville.
Enfin, les contrats de ville seront étroitement articulés avec les contrats de plan Etat-région, dont ils alimenteront le volet territorial.

 

  • La loi inscrit le principe d’une co-construction de la politique de la ville avec les habitants, ils participeront notamment à la réflexion autour des projets de renouvellement urbain. Les Conseils Citoyens seront ainsi amenés à donner leurs avis sur le Programme de Rénovation Urbaine (PRU) le développement social, économique culturel éducatif…


Article 7

I. - Un conseil citoyen est mis en place dans chaque quartier prioritaire de la politique de la ville, sur la base d’un diagnostic des pratiques et des initiatives participatives.
Le conseil citoyen est composé, d’une part, d’habitants tirés au sort dans le respect de la parité entre les femmes et les hommes et, d’autre part, de représentants des associations et acteurs locaux.
Ces conseils citoyens sont associés à l’élaboration, à la mise en œuvre et à l’évaluation des contrats de ville.
Des représentants du conseil citoyen participent à toutes les instances de pilotage du contrat de ville, y compris celles relatives aux projets de renouvellement urbain.

Les conseils citoyens exercent leur action en toute indépendance vis-à-vis des pouvoirs publics et inscrivent leur action dans le respect des valeurs de liberté, d’égalité, de fraternité, de laïcité et de neutralité.

Dans ce cadre, l’Etat apporte son concours à leur fonctionnement. Le représentant de l’Etat dans le département, après consultation du maire et du président de l’établissement public de coopération intercommunale concernés, reconnaît la composition du conseil citoyen et accorde, si besoin est, la qualité de structure porteuse du conseil citoyen à une personne morale chargée d’assurer le fonctionnement du conseil citoyen.

Les contrats de ville définissent un lieu et des moyens dédiés pour le fonctionnement des conseils citoyens ainsi que des actions de formation.

Le conseil citoyen peut faire appel à des personnalités extérieures en raison de leur expertise dans les domaines relevant de leur compétence.

Les modalités d’application du présent article sont précisées par un arrêté du ministre chargé de la ville. Cet arrêté détermine, en particulier, les garanties de représentativité et d’autonomie des conseils citoyens.

II. - L’article L. 2143-1 du code général des collectivités territoriales est complété par un alinéa ainsi rédigé : « Dans chaque commune soumise à l’obligation de création d’un conseil de quartier, le maire peut décider que le conseil citoyen prévu à l’article 7 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine se substitue au conseil de quartier. »

DECRYPTAGE

Le principe de co-construction avec les habitants, posé à l’article 1, est décliné de façon opérationnelle dans l’article 7. Il prévoit la mise en place de conseils de citoyens dans chacun des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
La création de ces conseils, composés à parité d’habitants et d’acteurs locaux, s’appuie sur les propositions du rapport « Citoyenneté et pouvoir d’agir dans les quartiers populaires » remis par Marie-Hélène BACQUE et Mohammed MECHMACHE au ministre délégué à la ville le 8 juillet 2013.
Les conseils citoyens doivent favoriser l’expression de la parole des habitants des quartiers, notamment ceux qui sont éloignés des processus traditionnels de participation, ainsi que la prise en compte de leur expertise d’usage dans le cadre de la politique de la ville.


Ils ont vocation à participer pleinement à la gouvernance des contrats de ville en étant partie prenante de la démarche contractuelle, à chacune de ses étapes (élaboration, mise en œuvre, suivi, puis évaluation), et sur l’ensemble de ses volets, y compris en matière de renouvellement urbain.

  • NOTA une distinction est faite entre le contrat de ville global , déjà élaboré, que THAU Agglo et la Ville ont signé en Juillet 2015 et les projets de territoire, déclinés pour chaque quartier, qui, eux, seront adoptés plus tard dans l’année et élaborés avec les Conseils Citoyens.

Un arrêté du ministre délégué chargé de la ville fixera prochainement le cadre de référence des conseils citoyens. Ce cadre déclinera, notamment, les principes devant guider l’action et l’organisation des conseils citoyens. Une souplesse sera laissée aux acteurs locaux pour garantir l’adaptation de ce cadre aux différentes configurations territoriales. La loi entend par ailleurs créer toutes les conditions favorables au bon exercice des missions des conseils de citoyens et rendre ainsi effective la participation citoyenne.
Aussi, l’article 7 précise que les contrats de ville devront prévoir : - la mise à disposition d’un lieu, qui pourra, pour les sites concernés par un projet de renouvellement urbain, être constitué par « la maison du projet » ; - l’allocation de moyens de fonctionnement dédiés ; - la programmation des actions de formation nécessaires. L’article envisage enfin l’articulation entre ces conseils citoyens et les conseils de quartier d’ores et déjà mis en place sur certains territoires. Il prévoit que l’obligation d’installer un conseil de quartier à laquelle sont soumis les communes comptant plus de 80 000 habitants est suspendue lorsque sur le territoire concerné, un conseil citoyen est mis en place.

  • Un amendement déposé par le Gouvernement crée une aide à la réinsertion familiale et sociale des anciens migrants dans leur pays d’origine. Elle a pour objet de permettre aux ressortissants étrangers âgés disposant de faibles ressources et résidant en foyers de travailleurs migrants ou en résidences sociales d’effectuer des séjours de longue durée dans leur pays d’origine et de réaliser un rapprochement familial.

 


Documents

1) Politique de la Ville et Contrat de Ville

https://fr.wikipedia.org/wiki/Politique_de_la_ville

http://www.ville.gouv.fr/?tout-sur-la-politique-de-la-ville

http://www.ladocumentationfrancaise.fr/dossiers/politique...

Chiffres clé 2014 Politique de la Ville http://www.ville.gouv.fr/IMG/pdf/onzus_rapport_2014.pdf

Contrat de Ville de THAU Agglo http://www.thau-agglo.fr/wp-content/uploads/2015/07/Contr...

Pour une réforme radicale de la politique de la Ville

Convaincu que l’intervention citoyenne et le rétablissement de l’égalité républicaine sont des moyens efficaces de lutte contre la montée de l’abstentionnisme, des extrémismes, ou du communautarisme dans les quartiers populaires, François Lamy avait missionné Marie-Hélène Bacqué et Mohamed Mechmache en janvier 2013 afin qu’ils lui fassent des propositions sur la participation des citoyens. Ces derniers ont remis leur rapport, le 8 juillet 2013, après avoir auditionné plus de 300 personnes, puis organisé une conférence citoyenne avec plus de 100 personnes pour discuter de leurs propositions.
http://www.ville.gouv.fr/?pour-une-reforme-radicale-de-la (politique de la ville)

Sommaire & Synthèse

- A / Introduction

- B / La participation dans la politique de la ville

La participation : un enjeu majeur du renouvellement des pratiques politiques
. Qu’entendons-nous par participation ?

Le rendez-vous manqué de la politique de la ville
. La politique de la ville face à la crise sociale et économique
. La modernisation de l’action publique
. Les quartiers populaires vus à travers la lunette de l’exclusion
. Un resserrement sur la sécurité et la rénovation urbaine
. Les enjeux de la reconnaissance
. Des acteurs de la politique de la ville en attente de sens

- C / Quelle stratégie ?

Une politique d’empowerment à la française

S’appuyer sur les acteurs
. Un tissu associatif inventif mais fragilisé
. Des professionnels en quête de sens
. Des élus confrontés à la désaffiliation politique

Cinq enjeux majeurs
. Appuyer le développement du pouvoir d’agir ou une démarche d’empowerment
. Mettre les citoyens au cœur des services publics
. Démocratiser la politique de la ville
. Changer l’image des quartiers
. Accompagner un renversement de démarche par la formation et la co-formation

- D / Propositions

→ Donner les moyens de l’interpellation citoyenne

→ Soutenir la création d’espaces citoyens et les reconnaître

→ Créer une fondation pour la solidarite sociale et favoriser le developpement associatif

→ Faire des instances de la politique de la ville des lieux de co-élaboration et de co-décision

→ Un enjeu transversal : changer le regard sur les quartiers populaires

→ Une méthode : co-production, co-formation, évaluation

- E / Annexes :

http://www.ville.gouv.fr/IMG/pdf/synthese_presse_rapport.... (participation habitants)
http://www.ville.gouv.fr/IMG/pdf/rapport-participation-ha... (97 pages)

2) Conseils Citoyens

La participation des habitants aux contrats de ville, a trois objectifs dictés par les difficultés accentuées qui se posent dans ces quartiers prioritaires :

  1. Y améliorer la compréhension des enjeux et des freins, en intégrant la perception de
    « l’usager »,
  2. Stimuler l’action publique en ouvrant le choix des priorités et des méthodes d’intervention aux propositions des habitants,
  3. Restaurer l’appartenance républicaine et ses valeurs en donnant aux citoyens de ces quartiers un rôle actif aux côtés des acteurs institutionnels.
  4. Deux autres démarches devront trouver leur expression dans les Conseils citoyens, la place donnée à la parole :
    - des jeunes et leurs vécus, affirmée à travers le « Plan priorité jeunesse»
    - et celle donnée aux femmes, conformément à la loi 2014-873 du 4 août 2014.

http://www.ville.gouv.fr/IMG/pdf/cadre-de-reference-conse...

http://www.reunion.drjscs.gouv.fr/IMG/pdf/Fiche_methode_C...
(p3 à 5 différences entre Conseils Citoyens et Conseils ou Comité de Quartier -
p7 Enjeux et perceptions d’habitants - p8 Modèle de Statuts)

http://www.sete.fr/index.php/Voirtouteslesactualit%C3%A9s...

3) Ce qu’on en dit à :

  1. BORDEAUX : http://www.resovilles.com/media/downloads/docs/conseils_c...
    (p7 Missions & Exemples de démarches attendues des Conseils Citoyens
    p8 Outils d’animation http://www.comedie.org/pdf/fiche_creativite.pdf et http://www.recit.net/?Le-World-Cafe)
  2. VIERZON : http://www.vierzonitude.fr/2015/08/citoyen-ne-s-de-vierzo...
  3. ST PIERRE : http://www.zinfos974.com/Saint-Pierre-Creation-des-consei...
  4. WATTRELOS : http://www.lavoixdunord.fr/region/wattrelos-aux-villas-et...
  5. MARSEILLE : http://www.laprovence.com/article/economie/3499855/marsei...
  6. ST GIRONS : http://www.ladepeche.fr/article/2015/07/17/2145157-phase-...
    http://www.ladepeche.fr/article/2015/07/11/2142004-les-ci...
  7. SAVIGNY le TEMPLE : http://www.leparisien.fr/savigny-le-temple-77176/savigny-...
  8. CAUDRY : http://www.lavoixdunord.fr/region/caudry-force-d-ecoute-e...

4) Le conseil citoyen est-il légitime pour faire des propositions ?

(Réflexion de Jacques HOUDREMONT dans le cadre d’une animation  pour la mise en place d’un Conseil Citoyen)

En effet celui-ci est constitué d’un collège d’habitants volontaires et de personnes tirées au sort et non de membres élus, d’un collège d’acteurs locaux.

Certes la loi lui donne cette légitimité en fonction du rôle qui lui sera défini dans le cadre du contrat de ville.

Cependant nos travaux nous ont amené à considérer que la véritable légitimité était celle que le conseil citoyen pouvait aller chercher auprès de la population du quartier. Il nous est apparu important de considérer que le conseil citoyen était un élément , un outil de la participation des habitants. Il doit donc se donner les moyens de construire, co-construire des propositions dans un dialogue permanent avec les habitants et ce part des moyens divers:

  • porte à porte, réunion en appartement,
  • organisation de rencontres conviviales en pieds d’immeuble, dans les locaux associatif,
  • usage des outils collaboratif numérique,
  • ateliers de dialogue public thématique, de construction de projet,
  • ….
  • Cette approche a poussé les participants du séminaire de doter le futur conseil citoyen de moyens et notamment par la création d’un emploi qui permette d’assister le conseil  dans la mise en œuvre de cette orientation.

    Le fonctionnement du conseil citoyen sur ce principe à Joué lès Tours nous permettra d’affiner cette question qui pose plus globalement celle du développement de la participation des habitants dans les futurs contrats de ville. De ce point du vue il ne faut brider aucune initiative et piste de réflexion.

5) Questions pour la conception d’un Conseil Citoyen

Selon Pierre ROSANVALLON :
VEILLER – NOTER – DÉNONCER – LÉGITIMER – EMPÊCHER – METTRE À L’ÉPREUVE d’UN JUGEMENT

  • quels sont les enjeux de la participation ? par domaine :
    - cadre de vie
    - cohésion sociale
    - développement de l’activité économique et de l’emploi
    et par angle de vue :
    - enjeux de pouvoir
    - inégalités
    - conflits dans le débat démocratique
    - perspectives de transformation sociale
  • quelles démarches adopter et qui permettent l’implication du plus grand nombre?
  • quelles sont les évolutions de la posture des différents intervenants professionnels ou bénévoles?
  • quel cadre de gouvernance et quel accompagnement faut-il mettre en œuvre ?
  • comment assurer une démarche en cohérence avec tout le territoire et engendrer une dynamique qui rayonne au delà des quartiers vers l’ensemble du territoire ?

Les collectivités territoriales et la démocratie participative (budget participatif) : http://www.courrierdesmaires.fr/dossiers/les-collectivite...

« Fixer les règles du jeu et s’y tenir » pour réussir son budget participatif :
http://www.courrierdesmaires.fr/40548/alice-mazeaud-fixer...

6) Politique de la ville: faire monter la mobilisation sur les enjeux du numérique !

http://www.lefildesidees.fr/?p=699

7) Différence entre Conseil de Quartier et Conseil Citoyen

http://www.angers.fr/fileadmin/plugin/tx_dcddownloads/faq...

p3 à p5 de http://www.reunion.drjscs.gouv.fr/IMG/pdf/Fiche_methode_C...

Conseil de Quartier à Sète : http://www.sete.fr/index.php/Conseils-de-Quartier?idpage=...

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11/05/2014

Loi ALUR

http://www.mon-immeuble.com/actualite/loi-alur-abaissemen...


Loi ALUR : abaissement des règles de majorités en copropriété

La loi ALUR procède à un abaissement des règles de majorités afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale de copropriété et la réalisation de travaux. Ainsi, les opérations relevant jusqu’ici de la majorité absolue relèvent désormais de la majorité simple.

Pour rappel, la loi du 10 juillet 1965 définit quatre majorités selon la nature du projet envisagé et les décisions prises en assemblée générale :

  • la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés (dite « majorité simple » de l’article 24),
  • la majorité des voix de tous les copropriétaires (dite « majorité absolue » de l’article 25),
  • la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (dite « double majorité ou majorité renforcée » de l’article 26)
  • et l’unanimité.

Les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 24

(ALUR : art. 59 I 4° et 7° / loi du 10.7.65 : art. 24)

- Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat ;

- Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic ;

- Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné ;

- Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

- L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, des travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels ;

- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe ;

- La décision d’engager le diagnostic technique global ainsi que ses modalités de réalisation.

Les décisions qui relèvent désormais de la majorité de l’article 25

- Toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges, dans les copropriétés de quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

- L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration (ALUR : art. 59 I 7° / loi du 10.7.65 : art. 25) ;

- La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation (ALUR : art. 59 I 9° et 13 / loi du 10.7.65 : art. 25)

- La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Précisons que la décision de confier tout ou partie des archives à un prestataire incombe uniquement au syndicat et non plus au syndic. En cas de changement de syndic, il appartient au syndicat de transmettre au prestataire les coordonnées du nouveau syndic. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic.

La passerelle de majorité qui permet de passer d'une majorité absolue à une majorité simple (ALUR : art. 59 I 8° / loi du 10.7.65 : art. 25-1) est réservée aux opérations relevant de la majorité absolue à l’exception de travaux comportant transformation, addition, amélioration et aux travaux réalisés en vue de l'individualisation de contrats de fournitures d'eau.

Les décisions qui relèvent de la majorité de l’article 26

- La double majorité demeure requise pour la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation de leur logement. Toutefois, lorsqu’en application du règlement de copropriété, cette suppression porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, l’unanimité est nécessaire.

Les deux questions relatives à la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat devront être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

L’uninanité

- L’unanimité n’est plus requise pour les opérations de surélévation ou de construction de bâtiments en vue de créer de nouveaux locaux à usage privatifs. Désormais, la double majorité suffit (article 35 de la loi du 10 juillet 1965). Il était quasiment impossible jusqu’à présent de surélever une copropriété d’un étage, ceci pour une bonne raison car les copropriétaires du dernier étage avaient un droit de véto. Ils conservent un droit de préférence pour acquérir le nouveau logement, par exemple, en vendant leur ancien logement, ou même le droit de construire, tout en percevant éventuellement une indemnité pour trouble de jouissance.

Lorsque l’immeuble se situe dans un périmètre de DPU et comprend plusieurs bâtiments, une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever doit confirmer à la majorité des voix des copropriétaires concernés la décision d’aliéner le droit de surélever le bâtiment.

Source : Loi ALUR : article 59 I 3° et 4°, article 59 7°, 8°, 9° et 13, article 61

Loi du 10 juillet 1965 : articles 24, 25, 25-1, 26 et 35.

Loi ALUR : diagnostic technique global et plan pluriannuel de travaux des copropriétés

La loi ALUR a instauré en complément du fonds travaux l’obligation de mettre à l’ordre du jour des assemblées générales de copropriété, le vote d’un audit global (DTG) permettant de connaître l’état du bâti et des équipements, et de définir un plan pluriannuel de travaux.

Un nouveau diagnostic sur le bâti de la copropriété est créé par la loi Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR). Ce diagnostic comporte l’examen de la situation patrimoniale de l’immeuble et une projection sur les dix années à venir des éventuels travaux nécessaires. Le diagnostic doit permettre aux copropriétaires de connaître la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux.

A compter du 1er janvier 2017, tout immeuble de plus de dix ans mis en copropriété (CCH : L.731-4) ou tout immeuble en copropriété, à destination partielle ou totale d’habitation (CCH : L.731-1), fait l’objet d’un Diagnostic technique global (DTG). Les copropriétaires réunis en assemblée générale (avant le 31 décembre 2016) vont devoir se prononcer sur la réalisation du DTG et ses modalités.


La décision est prise à la majorité simple de l’article 24,
les copropriétaires peuvent ainsi décider ne pas faire réaliser de diagnostic. Ce n’est pas l’audit qui est obligatoire, mais bien le fait de mettre la question à l’ordre du jour ; les copropriétaires pourront refuser un audit global si celui-ci ne présente pas les caractéristiques requises et n’a pas été négocié par le conseil syndical.

Le DTG est réalisé par un tiers disposant de compétences spécifiques qui seront définies dans un décret à venir.

Le DTG contient les informations essentielles relatives au bâti de la copropriété :

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
  • Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
  • Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du présent code. L’audit énergétique prévu au même article L. 134-4-1 satisfait cette obligation. Ainsi, l’audit global intégrera l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 49 lots.

Le diagnostic technique global devra faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Le contenu du diagnostic devra être présenté à la prochaine assemblée qui suit sa réalisation ou sa révision accompagné de préconisations de travaux et mesures liées aux économies d’énergie. Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de cette même assemblée, la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités de son éventuelle mise en œuvre. Si les travaux ne sont pas votés, ils devront être remis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale pour une réalisation de travaux avant le 31 décembre 2016.

Lorsque la réalisation de travaux apparaîtra nécessaire selon les délibérations de l’assemblée générale notamment aux termes du diagnostic technique global le cas échéant complété par des études complémentaires, ils seront intégrés au carnet d’entretien selon des modalités précisées par décret.

La mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans devra être précédée du diagnostic technique global prévu à l’article L. 731-1 du CCH. En effet, le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé). Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

En cas de danger imminent pour la santé ou la sécurité des occupants(CSP : L.1331-26), de risque sérieux pour la sécurité des occupants (CCH : L.129-1) ou de péril (CCH : L.511-1), l’autorité administrative peut demander au syndicat de lui produire le DTG afin de vérifier l’état des parties communes (CCH : L.731-5 I). À défaut de production de ce diagnostic dans le délai d’un mois à compter de la notification de la demande, l’autorité administrative compétente peut faire réaliser d’office le DTG en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais (CCH : L.731-5 II).

Source : (ALUR : art. 58 II 1° et 2° / CCH : L.731-1 à L.731-5 nouveaux)

Loi ALUR : instauration d’un fonds de travaux attaché au lot

A compter du 1er janvier 2017, la loi introduit l’obligation pour tout copropriétaire d’immeuble à destination partielle ou totale d’habitation de participer à un fonds de travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir. Mais les copropriétés peuvent instituer ce fonds avant les délais légaux.

Les copropriétaires décident à la majorité absolue et le cas échéant à la majorité simple, en assemblée générale, des modalités d’affectation du fonds de travaux mis en place à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux.

Ce fonds pourra être utilisé pour financer des dépenses de travaux obligatoires, hors budget prévisionnel, votés en assemblée générale ou de travaux urgents :

- des travaux prescrits par les lois et règlements ;

- des travaux décidés par l'assemblée générale et dont la liste est fixée par décret ;

- par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5% du budget prévisionnel.

Le fonds de travaux reste attaché au(x) lot(s) et est définitivement acquis au syndicat de copropriétaires. Aucun remboursement n’aura lieu aux copropriétaires en cas de vente. Toutefois, il est possible dans les faits qu’un accord entre vendeur et acquéreur sur le remboursement du fonds de travaux soit formalisé.

Lorsque le fonds de travaux est supérieur au budget prévisionnel, le syndic inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question d’un plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article L. 731-2 du code de la construction et de l'habitation ainsi que celle de l’éventuelle suspension des cotisations. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 relatif à l’exigibilité des charges est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

Les cotisations au fonds de travaux sont déposées sur un compte bancaire séparé « rémunéré » distinct du compte courant (article 18 alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965), mais dans le même établissement bancaire. Les fonds ne peuvent pas faire l’objet d’une convention de fusion, d’une compensation avec un autre compte. Les virements en provenance du compte bancaire principal du syndicat sont toutefois autorisés. Dès réception des relevés de comptes, le syndic met à disposition du conseil syndical une copie.Les intérêts produits par le compte sont acquis par le syndicat.

Cas de dispense de l’instauration d’un fonds de travaux

- Pour les immeubles neufs en copropriété pendant 5 ans,

- Lorsque l'immeuble comporte moins de dix lots, le syndicat peut décider de ne pas constituer de fonds de travaux par une décision unanime de l'assemblée générale,

- Lorsque le diagnostic technique global ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Source : Loi ALUR : art. 58 I 2° et 3° / Loi du 10 juillet 1965 : articles 10, 14-2 et 18

 

Loi ALUR : désignation et mandat de gestion du syndic

Lors de la désignation du syndic, la mise en concurrence des contrats et la participation du conseil syndical sont renforcées, y compris lors de la mise en copropriété. Il est néanmoins possible, pour les petites copropriétés, de déroger à ces règles.

Mise en concurrence obligatoire du syndic

(ALUR : art. 55 I 10° / loi du 10.7.65 : art. 21)

À chaque fin de mandat d’un syndic, il y a une obligation de mise en concurrence du syndic en place via le conseil syndical, sauf renonciation explicite et motivée du conseil syndical à faire bénéficier la copropriété de cette disposition.

En effet, lorsque l'assemblée générale doit désigner un syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic doit être réalisée par le conseil syndical, faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé.

Le conseil syndical peut se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. L’avis du conseil syndical est alors joint à la convocation de l'assemblée générale, avec les projets de contrat concernés. Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire.

Tout copropriétaire peut néanmoins demander au syndic d’inscrire à l’ordre du jour l’examen d’autres projets de contrats de syndic. Dans ce cas, ils seront joints à la convocation de l’assemblée générale pour information des copropriétaires.

Toutefois, lorsque le marché local des syndics ne permet pas de mise en concurrence, la loi prévoit une alternative. Le conseil syndical peut alors proposer, sans avoir à inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, de ne pas mettre en concurrence les contrats de syndic. Dans ce cas, le conseil syndical doit en informer les copropriétaires en leur notifiant la proposition de non mise en concurrence.

Modalités de désignation lors de la mise en copropriété

(ALUR : art. 55 I 1° / loi du 10.7.65 : art. 17)

Lors de la création d’une copropriété, le syndic du promoteur ne pourra pas imposer un contrat unique, il devra assurer une mise en concurrence. Le syndic provisoire désigné lors de la mise en copropriété de l’immeuble sera maintenu uniquement suite à une décision de l’assemblée générale et après mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic effectuée par le conseil syndical, ou à défaut de conseil syndical par les copropriétaires.

A défaut de nomination, le syndic sera désigné par le Président du Tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’Établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.

Modalités de désignation pour les syndicats de copropriétaires de moins de dix lots

(ALUR : art. 56 / loi du 10.7.65 : art. 17-1-1 nouveau)

Les petites copropriétés de logements, de bureaux ou de commerces (moins de dix lots avec un budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs inférieur à 15.000 €) bénéficient d’assouplissements des règles de désignation du syndic lorsqu’elles adoptent la forme coopérative.

L'assemblée générale peut décider à la majorité absolue (article 25), de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. L’article 17-2 précise d’ailleurs que « tout syndic non professionnel, bénévole ou coopératif, doit être copropriétaire d'un ou plusieurs lots ou fractions de lots dans la copropriété qu'il est amené à gérer ».

Changement de syndic

(ALUR : art. 55 I 3° / loi du 10.7.65 : art. 18 V)

Une série de mesures sont prises afin d’éviter les blocages en cas de démission, d’empêchement ou de carence du syndic et les règles de passation d’un syndic à un autre sont définies.

Empêchement et carence du syndic

En cas d'empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical pourra convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic.

En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur provisoire peut être désigné par décision de justice.

Dénonciation et révocation du mandat

La loi impose désormais aux syndics un préavis obligatoire de trois mois minimum. Un syndic ne pourra donc plus menacer de démissionner en cours d’assemblée générale. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic souhaitant renoncer à son mandat sera tenu de respecter un délai de préavis de trois mois.

Par ailleurs, lorsqu’un nouveau syndic est désigné, le syndic en place est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

Source : Loi ALUR : articles 55 et 56

Loi ALUR : rémunération et contrat du syndic

Avec la loi ALUR, c’est la fin des contrats de base des syndics à géométrie variable. Il intègre désormais l’ensemble des tâches de gestion, sauf certaines prestations qui feront l’objet d’une liste limitative de prestations. Cette liste sera fixée par décret et revue éventuellement tous les deux ans.

Les syndics seront tenus d’établir un contrat conforme à un modèle type défini par décret en Conseil d’Etat. Celui-ci comporte les modalités de sa rémunération afin d’améliorer la lisibilité des honoraires et empêcher ainsi d’éventuelles dérives. Jusqu’alors le syndic pouvait percevoir deux types de rémunérations dont le montant était librement déterminé : des honoraires pour la gestion courante et des honoraires spécifiques pour les prestations particulières dont la liste était fixée par l’arrêté Novelli du 19 mars 2010.

La rémunération des syndics est désormais déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique complémentaire pourra toutefois être perçue dans des conditions déterminées par décret en conseil d’Etat à l’occasion de prestations particulières. Ce décret fera l’objet d’une concertation, organisée tous les deux ans par le ministre en charge du Logement associant le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, en vue de son éventuelle révision.

Par ailleurs, la loi a introduit une disposition qui prévoit un plafonnement des honoraires « privatifs ». Ainsi les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement de charges et de l’établissement de l’état daté ne peuvent dépasser un montant fixé également par décret (ALUR : art. 59 I 2° / loi du 10.7.65 : art. 10-1).

Le syndic peut également prétendre à des honoraires spécifiques au titre de la réalisation de travaux. Dans ce cas, sa rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux et à un taux dégressif selon leur importance. La loi ALUR a définitivement interdit aux syndics d’indiquer dans leur contrat le barème des honoraires éventuels qu’ils appliqueraient en cas de gros travaux (article 14-2 de la loi de 1965). Le syndic devra donc indiquer, dans une résolution spéciale d’assemblée générale, les honoraires qu’il sollicite pour chaque type de travaux votés et les justifier. Le montant des honoraires est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux seront décidés.

Ces mesures s’appliqueront dès publication des décrets relatifs au contrat-type et à la liste des prestations particulières. Pour les contrats en cours, les modalités d’application de ces nouvelles dispositions devraient être précisées par décret.

Source : Loi ALUR : articles 55 I 5° et 59 I 3° et Loi du 10 juillet 1965 : articles 10-1 et 18-1 A

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09/03/2014

Loi ALUR–Création d’un registre des copropriétés

La loi ALUR prévoit la création d'un registre d'immatriculation des copropriétés, qui comportera en particulier des données financières sur les syndicats des copropriétaires. Son instauration se fera progressivement, jusqu'en 2018.

 

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21/05/2013

Christophe BUFFET - Un nouveau site : Le droit de préemption urbain : conseils et défense

A Sète, de nombreuses zones sont sous “droit de préemption étendu”. Fonds de commerce, Fonds artisanal, Bail Commercial sont soumis au droit de préemption, tout comme les habitations :

http://www.sete.fr/download/Services/urbanisme/prof/decla...

Le droit de préemption urbain : conseils et défense


Extrait :

Le droit de préemption urbain est le plus souvent mal supporté par les vendeurs qui en sont victimes qui ont cependant une tendance naturelle à ne pas le contester, considérant que la puissance publique ne peut se tromper ni commettre d’illégalité.

Cette impression est trompeuse et la réalité est que très souvent, les décisions des communes faisant application du droit de préemption urbain sont illégales.

On considère généralement qu’environ la moitié des décisions de préemption faite au titre du droit de préemption urbain est illégale.

Cependant, ces décisions de préemption deviennent définitives à défaut d’être contestées par les propriétaires, vendeur ou acheteur qui ne s’y opposent pas.

L’objet de ce site est de décrire quelques-unes des règles qui sont le plus souvent violées par les communes à l’occasion de l’exercice du droit de préemption urbain.

https://sites.google.com/site/ledroitdepreemptionurbain/

14:25 Publié dans 2.0 Synthèse de Textes, 2.4 Urbanisme | Lien permanent | | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

08/02/2013

Droit de Préemption Urbain

http://www.maires17.asso.fr/?Droit-de-Preemption-Urbain-l...

http://www.maires17.asso.fr/?Droit-de-Preemption-Urbain-Q...

 

Mise en œuvre du DPU

Page modifiée le 17/11/2010

Au-delà des aspects purement procéduraux qui seront exposés afin que vous ayez connaissance des différentes étapes, nous insisterons sur les motifs pouvant justifier le recours au droit de préemption urbain (DPU). Ce dernier aspect est en effet très important car étroitement surveillé par le contrôle de la légalité.

Procédure du DPU

La nécessité d’un avis préalable du service des domaines

Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l’avis du service des domaines sur le prix de l’immeuble dont il envisage de faire l’acquisition dés lors que le prix ou l’estimation figurant sur la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) ou que le prix que le titulaire envisage de proposer dépasse une valeur totale égale ou supérieure à 75 000 euros (fixée par l’arrêté du 17 décembre 2001) (Article R. 213-21 du Code de l’urbanisme).

L’avis du service des domaines doit être formulé dans le délai d’un mois à compter de la date de réception de la demande d’avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l’acquisition.

Il convient de noter en la matière que la commune n’est pas tenue de se rallier au prix proposé par le service des domaines. Cependant, si elle décide d’un prix d’achat supérieur, la délibération devra être motivée.

La décision de préemption

La décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel le droit est exercé en visant une des actions ou opérations d’aménagement mentionnées dans le Code de l’urbanisme et en détaillant le projet poursuivi.

Le bénéficiaire du droit de préemption dispose d’un délai de deux mois pour prendre sa décision à compter de la réception de la DIA (Articles L. 213-2, R. 213-8 et R. 213-9 du Code de l’urbanisme). Pour que la décision de préemption soit valable, il faut qu’elle soit prise avant expiration du délai mais également qu’elle soit reçue avant cette expiration.

De plus, cette décision doit être transmise en préfecture pour devenir exécutoire avant l’expiration du délai.

L’article R. 213-8 du Code de l’urbanisme prévoit qu’en cas de vente de gré à gré, trois cas sont possibles :

-  la commune renonce expressément ou tacitement à l’exercice de son droit de préemption.

-  la commune décide d’acquérir le bien aux conditions et prix fixés dans la DIA. La vente est alors considérée comme définitive et le paiement du prix doit intervenir dans les six mois (article L. 213-14 du Code de l’urbanisme).

-  la commune offre d’acquérir le bien à un prix qu’elle a fixé. La notification de cette offre doit intervenir dans un délai de deux mois à compter de la réception de la DIA en mairie. Le propriétaire a alors deux mois pour faire connaître sa réponse (Article R. 213-10 du Code de l’urbanisme) Le propriétaire a plusieurs possibilités : soit renoncer à l’aliénation, soit accepter l’offre de la commune, soit maintenir le prix qu’il avait fixé dans la DIA.

En cas de maintien du prix, la commune peut soit renoncer soit saisir le juge de l’expropriation. La commune dispose d’un délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire pour saisir le juge de l’expropriation. A défaut, la commune sera réputé avoir renoncé à exercer son droit de préemption (Article R. 213-11 du Code de l’urbanisme).

Il convient de préciser que le titulaire d’une promesse de vente concernant le terrain préempté a un intérêt à contester une décision de préemption (Conseil d’Etat, 16 décembre 1994, Commune de Sparsbach).

Motifs justifiant le DPU

Aux vues des articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme, les différents objets possibles du droit de préemption sont les suivants :
- mettre en œuvre un projet urbain,
- mettre en œuvre une politique locale de l’habitat,
- organiser le maintien, l’extension ou l’accueil des activités économiques,
- favoriser le développement des loisirs et du tourisme,
- réaliser des équipements collectifs,
- lutter contre l’insalubrité,
- permettre le renouvèlement urbain,
- sauvegarder ou mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels,
- constituer des réserves foncières pour permettre la réalisation des opérations et actions ci-dessus définies.

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement les faits notamment la motivation de l’utilisation du droit de préemption et la précision du projet envisagé (voir à ce sujet l’article "attention à l’imprécision des décisions de préemption", IBM n°179, mai 2005, page 6).

Conditions de fond et de forme à respecter dans la délibération de la commune décidant la mise en œuvre du DPU

Ainsi que cela a été précisément rappelé ci-dessus, il importe de mentionner précisément les projets justifiant la préemption. Ainsi, tout élément de nature à attester de la réalité du projet : études réalisées, précédentes délibérations du conseil (mentionnant par exemple l’intérêt de créer un logement social etc) mériterait d’être intégré à la décision.

L’existence de tels éléments matériels attestant du sérieux des projets n’est pas indispensable, toutefois si vous en disposez, citez les en visa de la délibération et intégrez-les en pièces jointes qui seront également transmises au contrôle de la légalité. En outre, il serait souhaitable de préciser sous quelle échéance la commune souhaite réaliser ses projets.

S’agissant de la forme de la délibération celle-ci devra :

- Mentionner le numéro de parcelle objet de la préemption ainsi que le zonage auquel elle appartient dans vos documents d’urbanisme
- Faire expressément référence à la délibération du conseil municipal ayant institué le DPU sur la zone concernée (en rappelant la date, la référence etc)
- Mentionner les articles du Code de l’urbanisme applicables (Article L.210-1 et suivants, L. 300.1 et R. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

Pour plus de précisions sur l’institution du DPU, la DIA,..., l’Association des Maires a consacré également une double page sur ce thème dans l’IBM n°169 de mai 2004.

La possibilité pour le conseil municipal de déléguer l’exercice du DPU au maire

Le conseil municipal peut déléguer sa compétence au maire, en application du 15° de l’article L 2122-22 du Code général des collectivités territoriales. Il revient donc au conseil municipal de décider du contenu de la délégation qu’il consent au maire.

Le conseil municipal peut y mettre fin à tout moment. Enfin, la délibération du conseil municipal, doit définir avec une précision suffisante la délégation donnée au maire (Conseil d’Etat, 2 février 2000, commune de Saint-Joseph).

Le droit de préemption pour le commerce de proximité

La loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a institué un droit de préemption spécifique en faveur des communes leur permettant de préempter des fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux.

Un décret d’application, nécessaire pour que les communes puissent exercer ce droit, vient d’être publié au Journal Officiel du 28 décembre 2007.

Cette nouveauté fera l’objet d’un article spécifique dans les Brèves juridiques de notre site.

 

Quelle est la procédure applicable en cas de désaccord sur le prix ?

Page modifiée le 17/11/2010

Il arrive souvent qu’une commune, recevant une déclaration d’intention d’aliéner (DIA), trouve le prix demandé exagérément élevé et souhaite formuler une contre-proposition au vendeur. De cette offre va alors découler une procédure qui diffère en fonction des scénarios possibles.

NB : tous les textes cités ci-après figurent dans le Code de l’urbanisme.

FORME ET DELAIS DE LA CONTRE-PROPOSITION

Pour mémoire, une copie de la DIA doit être transmise au directeur des services fiscaux dès réception en mairie. Il convient alors de préciser si cette transmission vaut ou non demande d’avis. (Art. L. 213-2 et R. 213-6).

Si la commune juge le prix trop élevé elle doit notifier sa contre-proposition au propriétaire et l’informer qu’à défaut d’acceptation, il sera demandé une fixation judiciaire du prix au juge de l’expropriation. (Art. R. 213-8)

Le vendeur dispose à son tour d’un délai de deux mois suivant réception de l’offre pour notifier à la commune :
- Son acceptation de l’offre et sa décision de vendre au prix proposé par la commune
- Sa renonciation à vendre son bien
- Son intention de maintenir le prix et son accord sur le saisine du juge (Art. R. 213-10)

NB : le silence du propriétaire dans les deux mois vaut renonciation à la vente.

A ce point de la procédure, trois scénarios se dessinent.

1) LE VENDEUR ACCEPTE LA CONTRE-PROPOSITION.

C’est bien sûr l’hypothèse la plus simple, suivie de quelques formalités :
- Un acte authentique est établi dans les 3 mois suivant l’acceptation du vendeur. (Art. R. 213-12 alinéa 1)
- Le prix de la transaction doit être payé dans les 6 mois suivant acception par le vendeur de la contre-proposition. (Art. L. 213-14)

2) LE VENDEUR RENONCE A LA VENTE

Dans ce cas, la procédure s’interrompt tant que le bien est retiré de la vente. Pour autant, celui-ci reste soumis au droit de préemption. Aussi, lorsque le propriétaire souhaitera à nouveau le mettre en vente, il devra se soumettre à la procédure en envoyant une nouvelle DIA.

3) LE VENDEUR MAINTIENT SON OFFRE INITIALE ET OPTE POUR UNE FIXATION JUDICAIRE DU PRIX.

C’est bien sûr le cas de figure le plus défavorable aux deux parties car toute intervention judiciaire est susceptible d’allonger considérablement la durée de la procédure. En outre, il y a lieu de mettre en place un outil type « tableau de bord de suivi » car les délais à respecter son nombreux, variables dans leurs effets car le silence de la commune signifie tantôt une renonciation à préempter, tantôt une acceptation.

a) Saisine du tribunal

En cas de désaccord sur le prix, la compétence revient au juge de l’expropriation qui intervient pour fixer le montant de la transaction en vertu de l’article L. 213-4.

La commune saisi le juge de l’expropriation dans les 15 jours suivant réception de la réponse du vendeur. (Art. R. 213-11) Cette saisine doit se faire par lettre recommandée adressée au secrétariat du tribunal accompagnée du mémoire introductif d’instance en double exemplaire. Bien que le texte ne l’exige pas, il est préférable d’adresser un courrier avec accusé de réception afin que la commune dispose d’une preuve du respect du délai. Si le délai de 15 jours n’est pas respecté, la commune est réputée renoncer à exercer son droit.

b)Consignation d’une partie du prix

Une somme correspondant à 15 % de l’évaluation faite par le directeur des services fiscaux doit être consignée. L’acte de saisine du juge et l’évaluation du bien constituent les pièces justifiant la consignation.

Une copie du récépissé de consignation doit être notifié à la juridiction compétente et au vendeur dans un délai de 3 mois suivant la saisine du juge. Le non respect de cette formalité vaut renonciation à l’exercice du droit de préemption. (Art. L. 213-4-1)

NB : les fonds ainsi consignés ne seront libérés qu’après renonciation à l’exercice de son droit par la commune ou après le transfert de propriété si la procédure est menée à terme. (Art. L. 213-4-2)

- Cas où le transfert de propriété est réalisé suite à la décision du juge Une fois le prix définitivement fixé par le juge, les parties disposent d’un délai de deux mois pour accepter le prix ou renoncer à la transaction. (Art. L. 213-7)

ATTENTION !!! Le silence gardé par les parties dans ce délai vaut acceptation du prix et transfert de propriété au profit de la commune.

Quelques formalités doivent encore être respectées pour parfaire la vente :
- Une fois la décision judiciaire devenue définitive, un acte authentique constatant la vente doit être établi dans les 3 mois. (Art. R 213-12)
- Le prix doit être payé dans les 6 mois suivant le jour où la décision de juge est devenue définitive.
- Cas où le vendeur renonce à la transaction

En cas de désaccord sur le prix, tout propriétaire d’un bien peut retirer celui-ci de la vente en cours de procédure. (Art. L. 213-7)

La jurisprudence a en effet précisé que tant que le titulaire du droit de préemption n’a pas accepté le prix proposé, le propriétaire peut renoncer à son intention d’aliéner. (CAA Paris, 28 juin 1994, Commune de Meudon, req. n° 93PA00388)

- Cas où la commune renonce à préempter avant la décision du juge

Si la commune renonce à l’exercice de son droit de préemption avant que la fixation judicaire du prix, le propriétaire peut alors vendre son bien à un tiers, au prix qu’il avait indiqué dans la DIA. (Art. L. 213-8 alinéa 1)

- Cas où la commune renonce à préempter après la décision du juge La commune ne pourra plus exercer son droit de préemption sur ce bien dans les 5 ans suivant la décision judicaire devenue définitive. (Art. L. 213-8)

Toutefois, le texte précise que ce droit ne peut être à nouveau exercé à « l’égard du même propriétaire ». Implicitement, la commune semble autorisée à exercer à nouveau son droit de préemption si une nouvelle DIA adressée par un nouveau propriétaire portant sur le même bien lui était adressé dans le délai de 5 ans.

Le propriétaire peut en revanche vendre son bien à un tiers acquéreur dans le délai de 5 ans. La vente devra être conclue selon le prix judiciairement fixé, révisé en fonction de l’indice du coût à la construction. Art. L. 213-8)

Dans ce cas, la commune devra être informée du montant de la transaction (Art. R. 213-13)

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10/08/2012

Le Revenu.com - La majoration des droits à construire officiellement abrogée

http://www.lerevenu.com/vos-placements/actualites-placeme...

Dernière mise à jour : le 07/08/2012 à 15:49

La loi du 6 août 2012 visant à abroger celle du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire est parue aujourd’hui au Journal Officiel.

La loi du 20 mars 2012 ayant pour objet de majorer de 30% les droits à construire est officiellement abrogée. Aux 2eet 3e phrases du sixième alinéa de l’article L.123-1-11 du Code de l’urbanisme, le taux de 30% est remplacé par celui de 20%, taux en vigueur avant l’adoption du nouveau dispositif voulu par l’ancien président de la République.

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