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01/10/2011

PRI Ile Sud - Plan de restauration immobilière : l’inquiétude grandit rue Carnot

Le dossier de restauration immobilière du “35 r Lazare CARNOT”  est un des plus complexes, que la Ville de Sète devra traiter sur le plan humain.

En ayant pleinement le droit de préempter, exproprier ou procéder à des évictions, et expulser, la Ville a tous les outils en main pour arriver à ses fins. Tout un éventail de choix s’offrent à elle :
- permettre une restauration à la papa, en offrant beaucoup de facilités aux propriétaires de bonne foi (nous insistons sur la bonne foi) pour conserver leur bien, l’améliorer, ou le céder dans de bonnes conditions 
- ou à l’autre extrême, aller vers une restauration plus musclée que tout le monde appréhende et qui va permettre à un promoteur de  récupérer à un prix attractif l’essentiel des 800 m² de restauration et de réaliser une bonne opération en revendant les lots totalement restructurés à de petits investisseurs attirés par la pression démographique qui s’exerce sur Sète et la région.

De l’autre côté de la barrière, les copropriétaires “historiques” (hors SA ELIT) sont des personnes fragiles. La plupart d’entre eux ont toujours vécu dans cet immeuble. Ils ont contribué en dépit de l’exode massif vers le “Château Vert” qui a attiré tous ceux qui soufraient déjà de la vétusté de leur logement - à faire que cette rue ne soit pas totalement abandonné, par sa population d’origine.
Peu rompus à l’accélération du monde moderne, ils s'éternisent sur les difficultés passées imputables à l'aménageur, la SA ELIT, et à leur syndic; ils anticipent plus facilement sur les difficultés à venir possibles que sur les solutions qui pourraient les aider à mieux s'en sortir, c'est à dire estimer leur patrimoine de façon réaliste - en vue d’investir ou d’en tirer une valeur - au plus juste juste, qu’ils aient ou non les moyens suffisants pour faire les travaux imposés, en restant dans le cadre strict de la loi.
A leur décharge, ils ont chacun à affronter des situations  délicates autant que différentes. Comme on est loin du concept de copropriété à problème où les gens se chamaillent ou sont bloqués par l’attitude d’un copropriétaire, on est en droit d’attendre que la Ville les aident à franchir les étapes difficiles de façon plus évidente que cela n’a été fait jusqu’à présent.

En effet, la SA ELIT dans son rôle d’aménageur, qui peut rafler un maximum à la fin en faisant porter le chapeau aux copropriétaires, a du mal à imaginer qu’elle peut apporter un concours suffisant pour que ces personnes sortent des fausses solutions qu’elles espèrent sans les nommer. La Ville serait bien inspirée d’exhorter son aménageur à être plus didactique et serviable sur ce point.

En ce qui nous concerne, CETTE Evolution recommande à toutes les copropriétés touchés par une DUP de travaux obligatoires et à leur Conseil Syndical , de jouer pleinement leur rôle de décideur et de ne pas laisser la SA ELIT, leur Syndic, ou leur Architecte, les embarquer sur des solutions qui dépassent leur agrément ou les exigences de la DUP, qui conduirait ces derniers, de fait, à décider à leur place  :

  1. de s’assurer qu’il n’existe aucune divergence de vue entre copropriétaires sur leur règlement de copropriété. En cas de désaccord important notamment sur le financement des travaux des communs, les copropriétaires les plus diligents doivent exiger le recours à un expert ou un juge pour régler les points de litiges
  2. de choisir un syndic – si ce n’est déjà le cas - dont ils pourront mesurer la capacité à les guider dans leurs droits et leurs démarches pendant la DUP, et à permette aussi bien à la copropriété qu’à chacun des copropriétaires, de prendre des décisions réalistes en leur présentant à chaque étape, un lot complet d’alternatives répondant à leurs besoins 
  3. de rechercher et sélectionner, le plus rapidement possible, un homme de l’art, architecte ou un bureau d’étude, en demandant des devis sur une pré-étude et une estimation des travaux correspondant strictement aux exigences de la DUP telle qu’elle a été voté par le Conseil Municipal. Le coût de cette pré-étude, relativement modeste et accessible à toute Copropriété, permettra d’estimer sérieusement le coût des travaux réels, chose que ne permet pas de faire le barème standard appliqué par la SA ELIT évoqué en fin d’article.
  4. de s’imposer et d’exiger des échanges écrits, rédigés dans un langage compréhensible par tous, et totalement explicites de façon à éliminer tout non dits

Si ces pré-requis ne sont pas réalisés, la Copropriété et les copropriétaires, ne se donnent aucune chance  pour pouvoir

  • négocier correctement les cessions de bien qu’ils envisageraient
  • ou piloter convenablement leur projet de rénovation, en particulier pouvoir rechercher puis rentrer dans le détail des aides réelles consenties par les pouvoir public, et voir parallèlement comment étaler les travaux sur une période de temps la plus large possible pour lisser les efforts de financement.

Les Copropriétés qui s'avèreraient incapables de prendre leurs responsabilités  en suivant ces recommandations, ne pourront se plaindre par la suite que la SA ELIT prenne par défaut la responsabilité complète de la restauration et de son pilotage.

MIDI LIBRE  29/09/2011, 16 h 35 | Mis à jour le 29/09/2011, 16 h 58

2 réactions

Claude Jouelle est l'une des habitantes d'un immeuble insalubre rue Lazare-Carnot.

Claude Jouenne est l'une des habitantes d'un immeuble insalubre rue Lazare-Carnot.
(PATRICE CASTAN)

Frappé par une Déclaration d’utilité publique depuis 2005, le n°35 de la rue Lazare-Carnot devra impérativement être rénové. Dans le cadre du Plan de restauration immobilière, la SA Elit  (Société d'équipement du littoral de Thau) doit orchestrer cette rénovation, et veiller notamment à ce que chaque co propriétaire verse sa quote-part de travaux qui seront très lourds.

Or, la majorité des résidents du “35” n’ont pas des revenus leur permettant de faire face à un investissement pouvant se monter, pour chacun, à plusieurs dizaines de milliers d’euro. Et pour autant, aucun des propriétaires occupants, parfois très âgés, n’envisage de quitter l’immeuble un jour.

La SA Elit assure que des aides seront accordées, que les travaux sont incontournables et qu’elle n’a pas l’intention de tyraniser les résidents.

Il faudra bien, pourtant, avancer... Plus d’informations demain dans votre édition locale.

Glossaire :

Déclaration d’utilité publique de travaux (DUP) :
Une procédure administrative qui dans le cadre d’une opération d’aménagement permet à la Ville d’obliger les propriétaires privés à entreprendre des travaux fixées par elle, en les expropriant au besoin.
En outre, de façon à attirer des investisseurs en leur permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse,  la loi Malraux par exemple, l’essentiel de la Ville de Sète a été classé en
ZPPAUP. Il en en résulte que tous les travaux dans cette ZPPAUP passent par l’accord de l’Architecte des Bâtiments de France, alourdissant ainsi la facture pour tout les propriétaires alors que l’intérêt fiscal pour les gros investisseurs n’est plus que virtuel.

 

Au 35 rue Carnot, le PRI hante les nuits des résidents

MIDI LIBRE 30/09/2011, 06 h 00 | Mis à jour le 30/09/2011, 11 h 36
PATRICE CASTAN

8 réactions

Au 35 : 2 logements à la SA Elit, 3 locataires, 5 proprios occupants, dont C. Jouenne.

Au 35 : 2 logements à la SA Elit, 3 locataires, 5 proprios occupants, dont C. Jouenne. (© D.R)

Claude Jouenne a 66 ans. Et, en 2004, elle a investi 83 000 € dans un petit appartement de la rue Carnot, au cœur du quartier Quatre-ponts à Sète.
45 m2 en bon état, avec climatisation, mezzanine et terrasse. Tranquille. D’autant plus tranquille qu’autour, "la SA Elit grignote, rachète des logements pour rénovation dans le cadre du PRI. Du coup, il y a beaucoup moins de voisins." Sauf que le Plan de restauration immobilière qui avance dans l’objectif de "lutter contre l’habitat indigne" a, aussi, “frappé” à sa porte. Dès 2005, avec une première Déclaration d’utilité publique, renouvelée dernièrement, pour 5 ans, le temps que le projet de rénovation aboutisse.

Il faut dire que si l’appartement de Claude Jouenne est plus que décent, ce n’est pas le cas des parties communes du 35, rue Carnot, ainsi que de certains logements qui n’ont pas connu de rénovation en bonne et due forme depuis un demi-siècle. C’est de cela que l’on a parlé en juin, en réunion de copropriété, avec, à la table, des représentants de la SA Elit, qui s’est rendue propriétaire de deux logements.

Car pour mettre en musique la rénovation des lieux, la société d’économie mixte doit s’assurer que chaque copropriétaire (ils sont une dizaine) paiera sa quote-part. Et c’est bien là que le bât blesse. Car si Claude Jouenne est disposée à investir dans la rénovation d’un immeuble qu’elle ne compte pas quitter, d’autres copropriétaires, "âgés de plus 80 ans et qui ont de petites retraites", se voient mal engager de lourdes sommes. Et encore moins quitter une adresse où ils résident depuis parfois 50 ans.

Mais de quelles sommes est-il question, justement, pour chaque copropriétaire ? Difficile de savoir. Claude Jouenne pense que "ce sera certainement plus de 15 000 €".

Isabelle Giordano dont la mère, Manuela Mirales, 88 ans et 320 € de retraite, est propriétaire au 35, estime que ce sera bien au-delà. Et s’inquiète de la "vision globale" de la SA Elit : "Nous avions déposé un projet de rénovation de la terrasse. Il y a 3 ans, nous avions même trouvé une entreprise et provisionné l’argent. Mais là où lui nous demandait 15 000 €, la refaire “à l’ancienne” comme le veut l’architecte des Bâtiments de France et la SA Elit, revient à 37 000 € ! Pour le tout, à mon avis, ce sera 70 000 €... chacun !"

Sera-t-il possible d’envisager une rénovation a minima puis de progresser par palier, de façon à ce que chaque copropriétaire puisse suivre ? Rien n’est moins sûr. Pour autant, la SA Elit devra mener à bien la rénovation du “35”.

Quant à la perspective de vendre à l’aménageur à défaut de pouvoir financer, il faudrait apparemment le faire "à un prix ridicule : on nous parle de 700 € le mètre, assure Isabelle Giordano.

C’est vrai, l’immeuble est en mauvais état. Mais vous savez, ici, ce n’étaient que des pêcheurs et des ouvriers. Ils n’avaient pas de moyens et un syndic laxiste. Ce sont des gens qui ne sont jamais allés au resto, ou en vacances. Ces appartements, c’est tout ce qu’ils ont. Et il faudrait les mettre dehors ?"

Depuis quelques mois, Au 35 de la rue Carnot, les mamies sétoises s’enferment à double tour dès qu’elles entendent parler de PRI.

13/11/2010

AIDES ANAH - Guide et Barêmes à partir 2010

Guide de l'ANAH http://www.anah.fr/fileadmin/anahmedias/Les_aides/Guide_A...

23/06/2010

Tout le monde n’a pas le temps, l’argent et l’énergie d’aller devant le juge

A la demande de Montpellier Journal (voir commentaire) remplacement de la reproduction intégrale du 23/06/2010 par CETTE Evolution de l'article original du 5 mai 2010 : La Serm met la pression sur les petits propriétaires du Petit Bard par le résumé qui suit.

 

Il est reprocher à la SERM société d'économie mixte chargée de piloter la rénovation du secteur Petit Bard dans le quartier Cévennes à Montpellier de

  1. proposer un prix de rachat des appartements très bas
  2. persister et faire appel, quand le juge de l’expropriation rend une décision favorable au vendeur

Commentaires & propos de Me Jeanjean rapportés par Montpellier Journal :

« La Serm est une société avec laquelle il est très difficile de conclure des accords amiables sauf quand elle a le sentiment de faire une bonne affaire. Elle se comporte en fait comme une société purement privée qui recherche du profit alors que ce n’est pas son rôle. »

Me Jérôme Jeanjean
est une des bêtes noires de la Société d’équipement de la région montpelliéraine (1). Il est l’un des avocats spécialisés dans la défense des propriétaires expropriés dans le cadre d’une rénovation, de la construction d’un nouveau quartier, etc.

[...] « Comment peut-on, quand on est aussi massif que la Serm, traîner des gens en appel alors que ce sont des gens qui n’ont pas de quoi payer les avocats ? La Serm profite de cette faiblesse financière pour aller en appel, obliger ces gens à sortir de l’argent pour les faire craquer. »

Car avant le jugement d’appel, les négociations continuent. Avec une situation très déséquilibréed’un côté une société qui a des moyens énormes et du tempsDe l’autre un propriétaire qui peut être endetté et qui continue à recevoir des appels de charges. Évidemment la situation est différente quand il s’agit d’un propriétaire qui a les moyens et le temps de se défendre. Mais sur l’ensemble des dossiers, la Serm est globalement gagnante. Et les petits perdent plus que les gros.

Explications de Max Lévita président de la Serm et adjoints au Maire de Montpellier rapportées par Montpellier Journal :

La Serm achète au prix fixé par les Domaines avec une marge de manœuvre de plus ou moins 10 %. [...] globalement : « On a fait un calcul économique et si nous perdons devant la cour d’appel, l’équilibre entier de l’opération est compromis. La Serm ne fait quasiment pas de bénéfice sur ces opérations mais elle ne peut pas faire des pertes. On fait appel parce qu’il y a une contradiction entre le juge et l’administration des domaines. »

Pourquoi pas. Sauf qu’à en croire Jérôme Jeanjean, le propriétaire aurait toutes les chances de gagner.

Finalement, on pourrait penser au nom de l’intérêt général que plus les prix d’expropriation seront bas, plus les prix des appartements livrés seront bas. et que les économies que fait la Serm se retrouveront à la sortie lorsqu’elle vend les terrains aux promoteurs. Il n'en est rien, en ayant un monopole de fait sur les acquisitions entrant dans le projet, la Serm a la capacité de faire basculer les prix de revente dans un rapport allant de  1 à 10 sans qu'on puisse savoir clairement où passerait la plus value ?

Pour lire l'article original cliquer sur le lien suivant La Serm met la pression sur les petits propriétaires du Petit Bard

28/11/2009

RESTAUREZ, RÉNOVEZ ET RÉHABILITEZ EN HARMONIE

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_definition.html

Définitions

rénovation: rebâtir à neuf

Vérifiez que les règles d’urbanisme l’autorisent. En cas de voisinage proche, un état des lieux préalable par huissier permettra d’évaluer votre part de responsabilité dans d’éventuels dommages constatés postérieurement.

restauration: redonner au bâtiment son caractère

Un bon moyen d’éviter les désordres de tout genre : employer les matériaux d’origine selon les techniques d’époque. La restauration demande un savoir-faire de spécialiste.

réhabilitation: apporter le confort des normes d’aujourd’hui

Employez les techniques et les matériaux actuels : isolation, menuiseries, salle d’eau, électricité...

Les changements d’aspect extérieur et les changements de destination (d’usage) nécessitent des autorisations d’urbanisme (renseignement en mairie).

Certains architectes ou maîtres d’œuvre sont compétents et expérimentés dans le domaine. Leur mission se décompose alors ainsi:
• phase initiale de relevé et de diagnostic: établissement des plans de l’état existant, expertise technique de la construction,
• mission classique de maîtrise d’œuvre: esquisses puis projet selon le programme, les contraintes physiques du bâtiment et les conséquences financières de l’option choisie.

Contrairement au neuf, en réhabilitation, il faut composer avec l’existant et parfois savoir revoir le programme, d’où l’importance d’établir avec son concepteur une relation de confiance.

Il n’est pas toujours possible d’examiner le gros œuvre avant le début des travaux. Prévoyez d’éventuels surcoûts.

 

Grandes lignes pour une réhabilitation de qualités

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_regles.html

Contraintes de constructibilité :

- Les règles d’urbanisme

http://www.caue85.com/conseils85/renovation_regles.html

- Les autres règles

http://www.caue85.com/conseils85/reglementation_autres.html

30/05/2009

Midi Libre Sète 29/05 - Enquête d'utilité publique : Après le désert, pluie de réactions

Édition du samedi 30 mai 2009

DR

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LIRE AUSSI Utilité publique : ce qu'en dit le commissaire

Les conclusions de l'enquête portant sur la rue Euzet, le quai des Moulins et l'avenue Juin ont été commentées jeudi.

Les conclusions du commissaire enquêteur concernant la demande de déclaration d'utilité publique (DUP), votée le 22 juillet dernier en conseil municipal, sont arrivées le 3 avril en mairie. Or, il a fallu attendre près de deux mois pour que quelqu'un veuille bien les commenter...

Et c'est tout logiquement l'association CETTE Évolution, concernée au premier chef par le sort d'un îlot touché rue EUZET (bâtiment Aprile - Vié) mais pas insensible au cas de la maison CAUJOLLE, quai des Moulins, et du carrossier avenue Juin, qui a ouvert le bal jeudi.

Une association qui avait eu vent du "retour" des avis du commissaire en mairie il y a 15 jours seulement. Et qui, dans son rôle et dans son droit, s'en est emparée.

Or, aujourd'hui, après cette traversée du désert, c'est une pluie de communiqués qui convergent vers la rédaction, souvent fort pertinents mais peut-être un peu tardifs quand d'aucuns reprochent à la Ville d'avoir tardé à faire publicité de ces "avis".

Morceaux choisis.

Les élus de Tous pour Sète rappellent avoir « voté défavorablement le lancement de l'utilité publique sur ces opérations », remarquant que « l'enquête publique aura permis aux citoyens de prendre la parole » et que, via les avis délivrés, la Ville peut «s'apercevoir... que la notion d'utilité publique ne pouvait être galvaudée (cf. la maison CAUJOLLE). »

Pour la section socialiste, André LUBRANO félicite CETTE Évolution avant de faire remarquer que « réaménager un quartier passe par un travail de concertation qui... n'a pas été fait » et que « la municipalité se dote de bons outils dont elle fait un usage déplorable ».

Enfin, Philippe SANS, pour Force Citoyenne, remet en cause « la méthode, choqué de voir que les citoyens sont contraints de se substituer au devoir – d'information - de la municipalité. » Remarquant aussi que « la seule déclaration d'utilité publique qu'il faut engager quai des Moulins est celle concernant la totalité de son emprise pour qu'il soit digne d'une entrée de ville ».

Notons pour être complet que la Ville peut encore influer sur le cours des choses selon la perception qu'elle aura de ces avis. Et que c'est le préfet qui, bien sûr, aura le dernier mot.

Patrice CASTAN

Réaction de lecteur :

30/05/2009 à 13h17 | écolo

Sauf que personne ne fait allusion : au PPRI ( plan pour les risques d'inondation et submersion marine) qui préconisant les constructions à 1m50 au dessus du niveau de la mer, ne figure pas dans cette enquête et pour cause, il n'était pas sorti !!!!

Je passerai sur l'incinérateur obligé d'exporter des déchets contrairement au plan départemental parce que sa capacité ne lui permet pas de tout brûler, la station d'épuration saturée, l'alimentation en eau potable, etc, etc…

Où en est le fameux P.A.D.D. (plan d'aménagement et du développement durable)?

20:50 Publié dans 3 Opérations d'aménagement, 3.3 Multi Site DUP EUZET | Lien permanent | | Tags : dup, euzet, rénovation | | |  del.icio.us | | Digg! Digg |  Facebook | |  Imprimer | |

19/02/2009

Midi Libre Sète 14.02.2009 : Sinistre une maison se fissure quai des Moulins

 

Midi Libre Sète 14.02.2009 : Sinistre une maison se fissure quai des Moulins

La bâtisse centenaire est mitoyenne de la parcelle en chantier sur laquelle doit s’élever un ensemble de bureaux

Par précaution » Ginette Caujolle, qui habite là depuis plus de cinquante ans, est hébergée depuis hier chez son fils, à Béziers. 
Et pour cause : ce jeudi, lézardes et fissures sont apparues sur les planchers, cloisons, murs de refends, jonctions des murs et des sols de la maison familiale située au 24, quai des Moulins à Sète. 
Une maison mitoyenne du terrain où s’élèvera bientôt un ensemble de bureaux comprenant notamment le siège du groupe sétois Proméo, sur lequel les engins de terrassement s’activent depuis plusieurs semaines.

Après une phase de démolition des bâtiments qui s’élevant sur cette parcelle, l’entreprise chargée du chantier s’est semble-t-il engagée depuis quelques jours dans la réalisation de pieux de béton censés soutenir le futur immeuble.

Des travaux de terrassement ayant bien sûr généré des vibrations, avec peut-être quelques conséquences sur la maison centenaire de Ginette Caujolle.

Déclaration de sinistre faite, un expert a d’ores et déjà été mandaté sur place alors que le promoteur du projet concernant le terrain voisin a, lui, fait une déclaration d’assurance.

En début de semaine, une expertise plus complète de- devrait permettre de dire dans quelle mesure l’apparition de fissures au 24, quai des Moulins, est imputable aux travaux menés à proximité immédiate de la bâtisse.

Pa C.

Midi Libre Sète 18.02.2009 : Félicitations...

Suite à votre article du 14février “Une maison se fissure quai des Moulins”, je ne peux m’empêcher de “féliciter” tous les décideurs pour être arrivés à.faire partir de chez elle une dame de près de 80 ans qui ne demandait que son droit:  vivre et mourir dans la maison qui est la sienne et que son époux avait entièrement restaurée afin que leurs vieux jours se passent en paix.

Bravo donc, messieurs, vous êtes sans doute fiers de vous l! Dans quelle société vivons-nous7 Est-ce toujours l’appât  de l’argent qui fait marcher le monde et pourquoi sommes-nous donc si fiers d’être le pays des droits de l’homme alors que nous ne sommes même pas capables de les faire respecter?

II est encore temps que nos instances politiques, si prêtes à manifester leur soutien pour des causes lointaines, s’occupent de ce qui se passe devant leur porte au risque de perdre toute crédibilité.

Marie-Claire Routier Méric